Les différentes réponses du gouvernement et de la Banque du Canada face à la pandémie ont fait grimper les liquidités disponibles dans le marché et diminuer les taux d’intérêt au plancher, ou presque.

Ces bas taux, qui ont réduit le coût de financement, combinés à une épargne élevée, ont favorisé l’investissement dans le secteur multirésidentiel. Aussi, avec les faibles taux d’intérêt, les rendements offerts sur les actifs financiers, tels que les obligations, ont été abaissés. Par conséquent, les investisseurs ont amoindri leurs exigences en termes de profitabilité pour les immeubles. En plus de l’effet des taux d’intérêt, le contexte d’incertitude, causé par la pandémie, a accru l’appétit pour les actifs considérés plus sûrs tel que les immeubles locatifs. Tout ceci mis ensemble a fait croître la demande de propriétés multirésidentielles et grimper les prix.

Selon les données colligées par JLR, société d’Equifax à partir de Registre foncier du Québec, 1816 immeubles de 6 à 11 logements ont changé de main à travers la province entre juillet 2020 et juin 2021. Cela représente une hausse de 31% par rapport à la même période l’année précédente. Ce nombre est le plus élevé des 5 dernières années et témoigne de l’appétit pour l’investissement résidentiel. En ce qui concerne les propriétés de 12 logements et plus, 438 transactions ont été conclues au Québec, entre juillet 2020 à juin 2021, ce qui constitue une augmentation de 19%. Les hausses de ventes sont plus faibles dans la RMR de Montréal, car, toute proportion gardée, moins d’immeubles sont disponibles sur le marché. Ce marché a également connu plus de difficulté au cours de la dernière année en raison du fort taux d’inoccupation au centre-ville qui contrastait avec la pénurie de logements en banlieue et ailleurs en province. Ainsi, quelques gros joueurs ont pu reporter l’achat de tours résidentielles au centre-ville en début de pandémie vu les difficultés de location.

Le marché du centre-ville devrait néanmoins reprendre du galon au cours des prochains mois avec le retour des étudiants et de l’immigration. Par conséquent, plusieurs joueurs avec des visions long-terme peuvent déjà se positionner pour acquérir d’importantes tours résidentielles. Ce type d’investissement pourrait permettre la diversification de certains portefeuilles tout en assurant des revenus assez stables.

Au cours des 12 derniers mois, les prix par logement ont connu de fortes augmentations. Pour la catégorie des 6 à 11 unités, au Québec, le prix par porte se situait à 111 500$ entre juillet 2020 et juin 2021, soit une croissance de 9% par rapport à l’année dernière. Pour les 12 logements et plus, il atteignait 106 113$, soit une hausse de 11%. Ces croissances sont importantes, mais demeurent plus faibles que celle observée dans le secteur de l’unifamiliale. Dans tous les cas, les gains provinciaux sont probablement inférieurs à ce qui a été enregistré dans plusieurs régions. En fait, l’effet de composition a limité la montée du prix médian calculé pour la province. La proportion d’immeubles vendus en dehors de Montréal a grimpé. Ces marchés, généralement moins chers, tirent donc à la baisse le prix médian de la dernière année.

Dans la RMR de Montréal, les prix ont bondi fortement témoignant d’un faible inventaire et d’une demande croissante. Pour les immeubles de 6 à 11 logements, le prix a grimpé de 15% et pour les 12 logements et plus la hausse a atteint 20%, et ce, malgré les taux d’inoccupation élevés au centre-ville.

De telles hausses de prix sont difficilement soutenables à long terme. Donc, même si le manque d’inventaire mène à d’autres gains importants au cours des prochains mois, ceux-ci s’atténueront vraisemblablement avec le temps. Qui plus est, si la reprise économique s’avère forte et que les pressions inflationnistes perdurent, les taux d’intérêt remonteront probablement, ce qui limitera grandement le potentiel d’appréciation des immeubles. Non seulement les investisseurs exigeront un rendement plus élevé, mais, en plus, le coût de leur financement grimpera. Le retour de l’immigration et des étudiants pourrait néanmoins accroître la demande de logement dans les secteurs centraux et faire augmenter le prix des loyers, et donc la rentabilité, des immeubles. Ceci étant dit, la réglementation limite les hausses excessives et donc la capacité d’accroître les revenus.

Bref, le marché immobilier a toujours été cyclique et il le restera, donc après de fortes augmentations, il y aura fort probablement un retour du balancier à un certain point et quelques années plus tranquilles. Il n’y aura pas nécessairement de recul majeur, mais à tout le moins des hausses plus modestes. Entre temps, toutefois, la demande reste grande et les prix semblent vouloir poursuivre sur leur élan.

Pour en savoir d’avantage sur le marché des propriétés multirésidentielles de 6 logements et plus, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.

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La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) rétablit les pratiques de souscription de l’été dernier pour l’assurance prêt hypothécaire parce que certains changements qu’elle a apportés n’étaient pas efficaces et lui ont fait perdre des parts de marché.

L’agence fédérale du logement indique qu’à partir de lundi, elle est revenue à considérer un rapport d’amortissement brut de la dette maximal de 39 % et un rapport d’amortissement total de la dette maximal de 44 % pour les emprunteurs qui ont de solides antécédents de gestion de leurs obligations de paiement.

Le rapport d’amortissement brut de la dette fait référence au montant maximal du revenu annuel brut qui peut être utilisé pour les dépenses liées à la résidence comme les hypothèques, le chauffage ou les frais de copropriété, tandis que le rapport d’amortissement total de la dette est calculé lorsque ces dépenses sont combinées aux paiements mensuels de la dette due sur des éléments comme les cartes de crédit et la location de voitures.

L’agence indique qu’elle demandera également désormais à au moins un emprunteur ou un garant cherchant une assurance d’avoir une cote de crédit supérieure ou égale à 600.

En juillet dernier, la SCHL exigeait une cote de crédit minimale d’au moins 680 et limitait les rapports d’amortissement de la dette brute et totale à 35 et 42 % respectivement, ce qui, selon elle, réduirait le pouvoir d’achat jusqu’à 11 %.

Ces mesures visaient à protéger les acheteurs de maison, à réduire les risques pour le gouvernement et les contribuables et à soutenir la stabilité des marchés de l’immobilier tout en réduisant la demande excessive et la croissance insoutenable des prix pendant la pandémie de COVID-19.

Cependant, la SCHL affirme maintenant que les changements n’ont pas été aussi efficaces qu’elle l’avait prévu et qu’elle a connu une baisse de part de marché, l’incitant à revenir aux critères d’avant la pandémie.

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BULLETIN LES AFFAIRES – JLR. Le marché de l’immobilier résidentiel du Québec a enregistré un autre mois de hausse des prix en mai étant donné que les conditions de marché demeurent serrées.

Tendances provinciales — mai 2021

Lors des douze derniers mois, les ventes sont restées élevées grâce à un fort rebond de la demande depuis le début de la pandémie, surtout pour le marché de l’unifamiliale. Toutefois, le rythme pourrait ralentir au cours des prochains mois en raison du resserrement des règles hypothécaires, d’une offre réduite et d’une limite dans les capacités financières des ménages.

Les statistiques de ventes pour mai 2021 ne peuvent pas être comparées à mai 2020, car l’an dernier les transactions avaient considérablement chuté suite aux mesures de confinement. Ainsi, l’analyse des variations du nombre de ventes sur une période de douze mois est préférable. Les variations du prix médian entre mai 2021 et mai 2020 restent, quant à elles, une référence valable puisque les prix n’ont pas connu une baisse comme le nombre de transactions.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, une société Equifax, 112 376 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province lors des douze derniers mois, soit une hausse de 30 % par rapport à la même période l’année précédente. Au cours de cette période, les maisons unifamiliales ont été particulièrement populaires. Cependant, la demande pour ce type d’habitation pourrait se déplacer vers des unités moins coûteuses dans les mois à venir, comme les copropriétés, étant donné les prix élevés dans ce marché. Aussi, les ventes d’unifamiliales seront limitées par la faible offre sur le marché.

De juin 2020 à mai 2021, le prix médian des unifamiliales a atteint 289 000 $, soit une augmentation de 11 %. Pour mai 2021, le prix médian a crû de 20% rapport à mai 2020. L’offre et la demande actuelles restent tendues, ce qui permet de maintenir l’accélération des prix. Malgré cette hausse importante des prix, les maisons unifamiliales au Québec continuent d’être beaucoup plus abordables que celles des grandes villes ontariennes comme Toronto ou Ottawa.

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 46 872 transactions de copropriétés ont été conclues au Québec, ce qui représente une augmentation de 24%. Bien que ce marché n’ait pas été aussi vigoureux que celui des unifamiliales pendant la pandémie, il est resté dynamique. Les ventes ont ralenti en mai de l’année dernière, mais ont repris depuis, dépassant le nombre de transactions enregistré avant la pandémie. Les bas taux d’intérêt, la forte épargne et les coûts plus faibles des copropriétés ont permis à la demande de croître, ce qui, combiné à une offre plus importante que pour les maisons s’est soldé par une hausse des transactions.

Le prix de vente médian des copropriétés a atteint 286 993 $ au cours des douze derniers mois, soit 9 % de plus qu’à la même période l’année précédente. Pour mai 2021 comparativement à mai 2020, le gain s’est fixé à 24%. Cette hausse est supérieure à celle enregistrée sur le marché des unifamiliales (20%) et des 2-5 logements (14%).

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En mai 2021, l’indice AP de la province s’est élevé à 88,2, un recul de 16,9 % comparativement au même mois en 2020. C’est le dixième mois de suite que l’indice AP affiche une baisse ce qui implique une détérioration de l’accessibilité à la propriété. Cette diminution ne cesse de s’accentuer et, ce mois-ci, ce recul est le plus fort observé depuis 5 ans. Les bas taux d’intérêt ne compensent pas la baisse du salaire hebdomadaire médian et l’augmentation des prix des unifamiliales. La diminution du salaire peut s’expliquer par le fait qu’un plus grand nombre de travailleurs à faibles revenus étaient au chômage en mai 2020 par rapport à mai 2021, en raison de la nature de la récession. Ainsi, le recul du salaire médian n’indique pas nécessairement une détérioration de la situation des salariés. Par conséquent, la réduction de l’accessibilité à la propriété telle que mesurée ici, quoique présente, peut sembler pire que l’état actuel des choses. Malgré l’inflation élevée, la Banque du Canada a réaffirmé que le taux directeur resterait inchangé au moins jusqu’au second semestre de 2022. Cependant, la hausse des prix pourrait continuer à nuire à l’indice AP et les taux hypothécaires fixes risquent de remonter avant les ajustements du taux directeur.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Sur une période de douze mois, toutes les villes affichent une croissance des prix médians. À Montréal, le prix médian continue sa montée (+16%) durant cette période grâce notamment au faible inventaire. Pour mai seulement, les prix des maisons unifamiliales ont aussi augmenté dans l’ensemble des municipalités par rapport à l’année dernière, mais ce sont Saint-Jérôme (37%), Châteauguay (35%), Mirabel (34%) et Laval (34%) qui connaissent les plus fortes croissances.

Les ventes au cours des douze derniers mois ont augmenté dans toutes les villes. Lévis (43%), Shawinigan (40%) et Saguenay (33%) ont enregistré des hausses considérables.

En ce qui concerne les copropriétés, toutes les villes affichent une croissance des prix médians lors des douze derniers mois, à l’exception du Québec (-2%). Les prix ont reculé durant les dernières années dans cette ville, mais ceux-ci semblent néanmoins vouloir remonter un peu depuis quelques mois grâce à une demande robuste. Au cours de cette période, les municipalités de Brossard (+23%) et de Gatineau (+19%) ont enregistré les plus fortes croissances de prix des copropriétés, ce qui témoigne de l’intérêt grandissant pour la banlieue, que ce soit celle de Montréal ou d’Ottawa.

En ce qui concerne les ventes de copropriétés au cours des douze derniers mois, toutes les villes ont connu une augmentation. Québec (+40%), Longueuil (+36%) et Gatineau (+35%) ont enregistré les plus fortes hausses des ventes au cours de cette période.

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