Source: journaldemontreal.com

Au décès de votre père, vous apprenez qu’il vous lègue sa demeure des 30 dernières années. Comment faire pour que ce cadeau ne se transforme pas en fardeau ?

Voici six conseils à suivre lors d’une telle transaction.

1. Vérifier l’historique du bien légué

Lorsqu’un immeuble est transféré, il est important d’en connaître l’historique. S’il n’y a aucun problème connu, tant mieux, mais vaut mieux s’assurer qu’ultérieurement, vous n’aurez pas de mauvaises surprises. Autre élément non négligeable, il faut tenir compte des frais et dépenses attachés au bâtiment : taxes municipales et scolaires, électricité, chauffage, entretien.

2. S’assurer qu’il ne reste plus d’hypothèque sur l’immeuble

C’est votre notaire qui, lors de la déclaration de transmission, s’assurera qu’il ne reste plus d’hypothèque à payer sur l’immeuble. De plus, celui-ci devra faire les recherches nécessaires pour s’assurer de vous transférer un bon titre de propriété. Cet examen est complété par la vérification du certificat de localisation qui permet notamment de savoir si la maison est construite sur le terrain ou si elle empiète chez le voisin.

3. Faire une visite de l’immeuble

Prendre connaissance de l’état des lieux et penser à faire une inspection vous permettra d’avoir un portrait juste de la situation. Une fois l’immeuble transféré, il faut comprendre qu’on devient proprio, avec les avantages et les inconvénients que ça peut engendrer.

4. Un gain imposable ?

Pour vous éviter d’être déçu, sachez qu’il est préférable de ne pas être trop gourmand quant aux gains à venir. Si vous héritez d’une résidence principale, vous n’aurez aucun gain en capital, donc aucun impôt à payer. Si l’immeuble est commercial, secondaire (chalet) ou locatif, la situation sera différente. Par exemple, pour un chalet payé 100 000 dollars qui en vaut 300 000 au moment du décès, le gain en capital correspond à 200 000 dollars. Il faudra payer l’impôt sur 50 % de ce gain, soit sur 100 000 dollars.

5. Je décide de vendre le bien, comment ça marche ?

La réponse va dépendre des personnes impliquées dans la succession. Si vous êtes le seul héritier, vous pourrez procéder comme vous le voulez. Si vous êtes plusieurs, vous devrez vous entendre. Si un héritier désire garder la maison, il faudra procéder autrement au partage du patrimoine.

6. Pas de chicane dans ma cabane

Communiquer vos attentes et tenter d’avoir un consensus entre tous les membres de la famille pourrait vous éviter bien des soucis. Il m’est arrivé de devoir attendre la réponse de 15 signataires sur une promesse d’achat que j’avais déposée pour un chalet que je convoitais. Le résultat ? Une transaction impossible à conclure.

En conclusion, malgré les formalités, hériter d’un bien immobilier est un cadeau qui fait, la plupart du temps, le bonheur de celui qui le reçoit.

CONSEILS

• Il est préférable de confier au notaire, tôt dans le processus, toutes les démarches entourant la succession.
• Pensez à demander une vérification environnementale si vous avez des doutes sur l’état du terrain (est-ce que l’immeuble a déjà eu un chauffage au mazout, le sol est-il contaminé par une substance chimique ?).
• Si vous avez un mauvais héritage, vous êtes en droit de le refuser.

► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

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Source:  https://www.centris.ca/

Lors de la vente d’une propriété, il y a toujours des inclusions et des exclusions qui sont négociées. Le magnifique lustre de l’entrée, le cellier, le spa et pourquoi pas les électros!

Il est peu commun au Québec d’acheter une maison où les électroménagers de la cuisine sont inclus. Cela dit, il y a des avantages à vendre votre propriété et y inclure le frigo et le four.

Vendre SANS les électroménagers

Partir avec ses électroménagers lorsqu’on change de maison, c’est la norme au Québec. Vendre sans les électros comporte son lot d’avantages.

• En tant que vendeur, vous n’aurez pas besoin de magasiner de nouveaux électroménagers. Vous gardez votre bon vieux frigo et le four. Aucune surprise.
• En tant qu’acheteur, peut-être est-ce rebutant pour certains d’emménager dans une propriété et d’utiliser les électroménagers des anciens propriétaires.

Vendre AVEC les électroménagers

Si vos électroménagers sont usagés, mais fonctionnels, vendre votre propriété avec ceux-ci pourrait intéresser de futurs acheteurs. Les frais lors de l’achat d’une propriété sont nombreux, il peut être intéressant de vendre sa maison avec les électros.

Voici quelques raisons pour les acheteurs :

• Les électroménagers se marient bien avec la déco. Après tout, ils ont été choisis lors de la rénovation de la cuisine.
• Tout s’agence si bien, les futurs acheteurs ont eu un immense coup de cœur pour le frigo encastré.
• Les futurs acheteurs n’auront qu’à apporter leurs effets personnels et leurs meubles. Dès l’emménagement, ils pourront utiliser les électroménagers en place.
• Tellement moins épuisant d’arriver dans une maison sans déménager le frigo et le four!

Voici quelques raisons pour les vendeurs :

• Vous avez envie de changer complètement de décor pour votre nouvelle propriété.
• Ça peut valoir la peine de vendre avec les électroménagers s’ils ont fait leur temps et que vous voulez en acheter des neufs.
• Peut-être avez-vous besoin de réduire la capacité du frigo puisque les enfants ont quitté le nid familial.
• Tellement moins épuisant de quitter une maison sans le frigo et le four à déménager!

Inclusions et exclusions

Peu importe si vous décidez de vendre avec ou sans les électroménagers, assurez-vous d’inscrire les inclusions et exclusions dans le contrat de vente ou dans l’offre d’achat. Tout ce qui n’est pas rattaché de manière permanente à la maison peut être inclus ou non dans la vente d’une propriété.

Fait inusité 

Au Québec, il est plutôt rare d’acheter ou vendre une maison et d’inclure le frigo et le four. Mais saviez-vous que c’est pratiquement la norme dans certains pays? On n’a qu’à penser à nos voisins du Sud. Aux États-Unis, acheter une propriété veut dire l’acheter avec le frigo et le four, parfois les autres électroménagers aussi.

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IMMOBILIER COMMERCIAL. Les espaces de travail partagé sont appelés à se répandre à l’extérieur des grands centres vers les banlieues et les régions, là où de plus en plus d’employés ont déménagé. Et la PME québécoise 2C2B Coworking compte être le fer de lance de ce mouvement au Québec.

Elle a lancé une étape importante de son plan mardi en annonçant la construction à Mascouche, dans Lanaudière, d’un immeuble de quatre étages avec 300 postes de travail, une dizaine de salles de conférences et un étage qui peut se transformer pour accueillir des événements. Ce projet de près de 10 millions $ sera situé au CentrOparc, en bordure de l’autoroute 640. Le tout sera terminé au début de l’an prochain.

«Le marché de Montréal est bien développé, mais au niveau de la banlieue, c’est encore naissant, explique la confondatrice et directrice générale de 2C2B Coworking, Cassy Baillargeon en entrevue. On veut s’attaquer ce marché.»

Malgré l’ampleur du projet, la jeune entreprise, qui a entamé ses activités avec un espace de travail partagé à Boisbriand en 2019, a déjà les yeux ailleurs.

«On est agressif, mentionne l’ergothérapeute. On veut aller sur la Rive-Sud. On a commencé à y faire de la prospection. On attend la bonne occasion, soit un édifice existant ou un terrain. On désire accueillir des clients à la fin de 2022 ou au début de l’année suivante.»

Suivre les travailleurs

2C2B Coworking se dit convaincue que la généralisation du travail à la maison et l’exode vers la banlieue et les régions rurales durant la pandémie renforcent la pertinence d’espaces de travail partagé plus loin des grands centres.

«C’est le meilleur des deux mondes entre le télétravail et le bureau traditionnel, précise la dirigeante. Les gens ne désirent plus perdre des heures dans le trafic pour aller travailler.»

La PME veut donc encourager les grandes entreprises à ouvrir des bureaux satellites dans ses lieux situés en banlieue.

«Cela leur permet d’attirer des talents, d’améliorer la rétention du personnel et d’offrir un compromis entre le télétravail et le présentiel, fait valoir Cassy Baillargeon. Puisque les postes sont partagés entre des employés d’une même firme, on constitue une solution économique.»

Selon elle, le coût mensuel d’un environnement de travail peut tourner autour de 760 $ par personne pour une entreprise montréalaise. Mais ce montant serait de 400 $ maximum chez 2C2B Coworking, et ce serait encore moins si le poste est partagé. Les économies pourraient atteindre 70 % en loyer.

Pour convaincre de gros joueurs, la PME compte sur des outils, comme une carte interactive pour réserver un poste de travail et une interface permettant à l’employeur de savoir en temps réel qui se trouve sur place.

Elle souhaite aussi attirer des entreprises en démarrage et des travailleurs autonomes.

«On met beaucoup l’accent sur la communauté d’affaires. On veut créer des occasions de réseautage», souligne Cassy Baillargeon.

Dans 5 ans, elle espère être à la tête d’une douzaine d’espaces de travail partagé dans «des endroits stratégiques un peu partout au Québec».

Source: www.journaldemontreal.com

La question refait surface à l’occasion, elle a émergé encore récemment dans le contexte de la surchauffe immobilière : faudrait-il imposer le gain en capital réalisé à la vente d’une résidence principale ?

Actuellement, ce profit est exempté d’impôt, et je suis d’accord pour que ça reste de même. Quoique… Peut-on envisager une limite ?

Il y a deux fiches au système Centris qui réfèrent à deux transactions immobilières concernant la même propriété, à quatre ans d’intervalle. On parle d’un domaine mes amis : une maison centenaire d’une trentaine de pièces plantée sur un terrain boisé de plus de 150 000 pieds carrés, en plein cœur du parc national du Mont-Saint-Bruno, aux abords d’un plan d’eau au nom évocateur, le lac Seigneurial.

Cette propriété a été acquise en 2017 au prix de 3 millions $. Elle a été revendue en juin dernier pour 6,8 millions $. L’acte notarié n’a pas encore été publié dans la base de données de JLR, mais un courtier de ma connaissance confirme l’information.

« En regardant les photos, je crois qu’ils ont fait d’importantes rénovations entre les deux transactions », observe le courtier.

Soit, disons que les travaux ont coûté 1,5 million $, je lance un chiffre de même, donc la moitié du prix d’acquisition. Eh bien, les propriétaires se retrouvent tout de même avec un profit de 2,3 millions de dollars réalisé en tout juste quatre ans.

Non imposable. Le flip d’une vie !

Il y a de quoi grincer des dents.

Petits et gros profits

C’est vrai que même le « petit propriétaire » d’un jumelé peut dégager ces temps-ci des gains inespérés sans être frappé par le fisc, mais ses profits en sont-ils vraiment sachant qu’il doit se reloger dans un marché immobilier chauffé à bloc?

S’il vend dans un marché favorable aux vendeurs, il devient soit acheteur ou locataire. L’imposer sur la plus-value serait pour lui un préjudice, au point qu’il y penserait à deux fois avant de quitter sa maison pour s’établir ailleurs.

Pour un millionnaire qui engrange d’autres millions à la revente d’un manoir, c’est une autre chose. Dans cette ligue-là, on peut choisir de vivre plus « modestement » pour conserver son profit, et par « modestement », j’entends ici passer d’une résidence flanquée de quatre garages à une autre qui en compte trois. L’impôt ne réduit aucunement la capacité à se reloger, ni le confort ou la taille de la piscine.

Aussi, l’immobilier constitue pour ces gens en moyens une fraction de leur patrimoine, au contraire du monde ordinaire dont la maison représente souvent l’essentiel des avoirs financiers.

Imposer une limite

Le Journal l’a relevé récemment dans un article au sujet d’une obscure influenceuse qui s’est payé un palace au coût de 5 millions de dollars, les grosses transactions immobilières sont en hausse. Les conditions sont propices à la spéculation, ça flaire le flip.

Le moment pour revoir la fiscalité dans ce secteur paraît opportun, d’autant que l’État aura besoin de revenus. Les solutions on les connaît, on en parle depuis des années.

Quand un entrepreneur vend son entreprise à profit, il a droit à une exonération d’impôt sur le gain en capital. Toutefois, celle-ci est plafonnée à 880 000 $, un montant indexé chaque année.

On pourrait appliquer une limite semblable à l’exemption d’impôt sur la résidence principale. Disons 500 000 $. C’est beaucoup, on pourrait envisager un montant plus ou moins élevé selon la période de détention. Plus longtemps on détient un bien, plus le gain en capital réalisé à la vente de ce bien se trouve grugé par l’inflation.

Une autre avenue serait de plafonner pour chaque personne l’exemption dont il peut profiter durant sa vie, qu’importe le nombre de transactions immobilières.

En 2015, la Commission d’examen sur la fiscalité québécoise proposait une solution du genre afin d’imposer les gains exceptionnels : limite cumulative à vie de un million $, indexée.

Si cette limite existait, les propriétaires du domaine du lac Seigneurial l’auraient facilement défoncée, avec un avis de cotisation fiscale à la clé.

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