Les précautions lorsqu’on hérite d’une maison

Source: journaldemontreal.com

Au décès de votre père, vous apprenez qu’il vous lègue sa demeure des 30 dernières années. Comment faire pour que ce cadeau ne se transforme pas en fardeau ?

Voici six conseils à suivre lors d’une telle transaction.

1. Vérifier l’historique du bien légué

Lorsqu’un immeuble est transféré, il est important d’en connaître l’historique. S’il n’y a aucun problème connu, tant mieux, mais vaut mieux s’assurer qu’ultérieurement, vous n’aurez pas de mauvaises surprises. Autre élément non négligeable, il faut tenir compte des frais et dépenses attachés au bâtiment : taxes municipales et scolaires, électricité, chauffage, entretien.

2. S’assurer qu’il ne reste plus d’hypothèque sur l’immeuble

C’est votre notaire qui, lors de la déclaration de transmission, s’assurera qu’il ne reste plus d’hypothèque à payer sur l’immeuble. De plus, celui-ci devra faire les recherches nécessaires pour s’assurer de vous transférer un bon titre de propriété. Cet examen est complété par la vérification du certificat de localisation qui permet notamment de savoir si la maison est construite sur le terrain ou si elle empiète chez le voisin.

3. Faire une visite de l’immeuble

Prendre connaissance de l’état des lieux et penser à faire une inspection vous permettra d’avoir un portrait juste de la situation. Une fois l’immeuble transféré, il faut comprendre qu’on devient proprio, avec les avantages et les inconvénients que ça peut engendrer.

4. Un gain imposable ?

Pour vous éviter d’être déçu, sachez qu’il est préférable de ne pas être trop gourmand quant aux gains à venir. Si vous héritez d’une résidence principale, vous n’aurez aucun gain en capital, donc aucun impôt à payer. Si l’immeuble est commercial, secondaire (chalet) ou locatif, la situation sera différente. Par exemple, pour un chalet payé 100 000 dollars qui en vaut 300 000 au moment du décès, le gain en capital correspond à 200 000 dollars. Il faudra payer l’impôt sur 50 % de ce gain, soit sur 100 000 dollars.

5. Je décide de vendre le bien, comment ça marche ?

La réponse va dépendre des personnes impliquées dans la succession. Si vous êtes le seul héritier, vous pourrez procéder comme vous le voulez. Si vous êtes plusieurs, vous devrez vous entendre. Si un héritier désire garder la maison, il faudra procéder autrement au partage du patrimoine.

6. Pas de chicane dans ma cabane

Communiquer vos attentes et tenter d’avoir un consensus entre tous les membres de la famille pourrait vous éviter bien des soucis. Il m’est arrivé de devoir attendre la réponse de 15 signataires sur une promesse d’achat que j’avais déposée pour un chalet que je convoitais. Le résultat ? Une transaction impossible à conclure.

En conclusion, malgré les formalités, hériter d’un bien immobilier est un cadeau qui fait, la plupart du temps, le bonheur de celui qui le reçoit.

CONSEILS

  • Il est préférable de confier au notaire, tôt dans le processus, toutes les démarches entourant la succession.
  • Pensez à demander une vérification environnementale si vous avez des doutes sur l’état du terrain (est-ce que l’immeuble a déjà eu un chauffage au mazout, le sol est-il contaminé par une substance chimique ?).
  • Si vous avez un mauvais héritage, vous êtes en droit de le refuser.

► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

 

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Rénovation : les subventions disponibles

Source: centris.ca

Une facture de rénovation peut grimper rapidement. Avant de lancer les travaux, vous avez tout intérêt à vérifier si vous avez accès à des subventions ainsi que les règles à suivre pour y avoir droit.

Pour vous aider dans vos démarches, nous avons rassemblé ici pour vous les principaux programmes d’aide offerts par les gouvernements.

Subvention canadienne pour des maisons plus vertes (fédéral) :

Travaux admissibles : Isolation, étanchéité, chauffage, énergies renouvelables, etc.

  • Jusqu’à 600 $ pour faire évaluer l’efficacité énergétique de votre maison;
  • Jusqu’à 5 000 $ pour effectuer les travaux.

Note importante : au Québec, il faut s’inscrire au programme Rénoclimat du gouvernement provincial pour avoir accès à cette subvention.

Pour en savoir plus.

Rénoclimat (gouvernement du Québec) :
Travaux admissibles : isolation, étanchéité, remplacement de portes et de fenêtres et installation ou remplacement de systèmes mécaniques (système de ventilation, chauffe-eau, thermopompe, système de chauffage et système géothermique).

  • Jusqu’à 20 000 $ pour le propriétaire d’une maison;
  • Jusqu’à 40 000 $ pour le propriétaire d’un duplex, d’un triplex ou d’un immeuble résidentiel à logements multiples.

Pour en savoir plus.

Chauffez vert (gouvernement du Québec) :

Ce programme subventionne le remplacement d’un système de chauffage au mazout ou au propane par un système alimenté par de l’énergie renouvelable.

  • L’aide financière varie selon le type d’habitation et elle peut être plus importante dans le cas des habitations multilogements;
  • Par exemple, pour une maison individuelle, l’aide peut atteindre 1 275 $ si elle est alimentée au mazout et 850 $ si c’est au propane.

Pour en savoir plus.

Thermopompes efficaces (Hydro-Québec) :

Le programme vise l’installation d’une thermopompe efficace par un client résidentiel d’Hydro-Québec. De multiples types d’habitations sont admissibles.

  • L’aide financière est de 50 $ par tranche de mille Btu de chauffage à -8 °C, jusqu’à un maximum de 1 000 $.

Pour en savoir plus.

Maison écolo (SCHL) :

Ce programme peut vous aider si vous achetez ou construisez une maison écoénergétique ou si vous rénovez un logement pour le rendre plus écoénergétique.

  • Jusqu’à 25 % du montant de la prime d’assurance hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Pour en savoir plus.

Éconologis (gouvernement du Québec) :

Ce programme s’adresse aux familles à revenus modestes. Il permet de « profiter gratuitement de conseils personnalisés et de travaux légers pour améliorer le confort de son habitation et mieux gérer sa consommation d’énergie ». Vous pouvez aussi obtenir, dans certains cas, l’installation de thermostats électroniques.

Pour en savoir plus.

Subvention pour le gaz naturel (Énergir) :

Si vous songez à convertir votre vieux système de chauffage par un système au gaz naturel, vous pourriez profiter d’une aide financière ou d’un rabais d’Énergir (anciennement Gaz Métro).

Pour en savoir plus.

Novoclimat (gouvernement du Québec) :

Ce programme vise à encourager la construction de maisons hautement efficaces sur le plan énergétique.

  • Le premier propriétaire d’une maison neuve homologuée Novoclimat reçoit une aide financière de 2 000 $;
  • Si quelqu’un accède à la propriété pour la première fois, une aide financière additionnelle de 2 000 $ est également accordée, soit une aide totale de 4 000 $.

Pour en savoir plus.

RénoRégion (Société d’habitation du Québec) :

Si vous habitez en milieu rural et que votre demeure nécessite d’importants travaux pour réparer des défectuosités majeures, ce programme pourrait vous donner un coup de main. Il s’adresse aux familles à revenus faibles ou modestes.

  • Jusqu’à 95 % du coût reconnu pour la réalisation des travaux admissibles, pour un maximum de 12 000 $.

Pour en savoir plus.

Vérifiez auprès de votre municipalité

Des subventions additionnelles sont offertes pour la rénovation de maisons et d’immeubles résidentiels par certaines municipalités. Prenez le temps de vérifier auprès de votre ville pour savoir ce qui est offert.

Bonnes rénovations!

 

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Les erreurs à éviter avant de signer une promesse d’achat

Source: journaldemontreal.com

 

Après des mois de recherche, vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Avant de vous engager dans l’une des plus importantes transactions de votre vie, voici ce que tout acheteur devrait vérifier lorsqu’il signe une promesse d’achat.

C’est quoi, une promesse d’achat ?

La promesse d’achat, c’est le moyen par lequel vous signalez au vendeur votre intention d’acquérir sa propriété à certaines conditions. C’est dans ce formulaire que vous détaillerez notamment les conditions auxquelles vous désirez acheter la propriété qui vous intéresse. C’est donc une démarche à ne pas prendre à la légère.

1. LA DÉCLARATION DU VENDEUR

C’est un document très important et utile qui dresse un portrait de la propriété, de son état et de son historique. Le vendeur aura pris la peine d’y inscrire tout ce qui peut affecter la valeur de sa propriété.

2. LE CERTIFICAT DE LOCALISATION

Vous y trouverez des informations importantes : les limites légales de la propriété qui vous intéresse, les empiétements, s’il y a lieu, les droits de passage en vigueur, etc. Le certificat de localisation doit être à jour ; s’il est désuet, la banque pourrait demander au vendeur d’en produire un nouveau.

3. LES FACTURES DE RÉNOVATIONS

Non seulement elles agissent comme preuve, mais, en cas de problème, vous pourrez vous y référer. Elles vous confirmeront les travaux réalisés par le passé.

4. L’ANCIEN RAPPORT D’INSPECTION

Bien que la remise du rapport d’inspection à l’acheteur potentiel et le fait de l’annexer à toute promesse d’achat ne soient pas obligatoires, cela constitue la meilleure pratique, selon l’OACIQ.

5. LES RAPPORTS D’EXPERTS

En cas de doute sur les composantes (amiante, vermiculite, pyrite) de la fondation, du solage ou de l’isolation, vous pouvez demander à voir les rapports d’experts.

6. DÉLAI

Assurez-vous que le délai donné au vendeur soit réaliste. N’oubliez pas d’y inscrire les dates souhaitées pour signer l’acte de vente chez le notaire et pour la prise de possession des lieux.

7. EN RÉGION RURALE

Il est bon de demander un test d’eau (qualité et quantité) et une vérification de conformité de la fosse septique.

8. LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

Si votre promesse d’achat concerne une copropriété, vous pouvez demander à voir la police d’assurance, les procès-verbaux des assemblées générales précédentes, tout comme les états financiers.

9. POUR LE MULTILOGEMENT

Si le bien immobilier convoité est un multilogement, sachez que, parfois, il est difficile d’en faire la visite avant de déposer votre promesse d’achat. Il serait préférable d’y inscrire une clause conditionnelle à la visite des lieux. Vous pourrez aussi demander à voir les baux actuels des locataires ainsi que les lettres de renouvellement.

10. L’INSPECTION

Selon l’OACIQ, acheter une propriété sans faire d’inspection au préalable, c’est limiter les recours légaux de l’acheteur. Il est préférable de maintenir cette clause, au risque de voir sa promesse refusée.

Maintenant, à vous de jouer !

CONSEILS

  • Il est préférable de travailler avec un courtier immobilier pour être bien protégé.
  • Il est mieux d’obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer à faire des promesses d’achat.
  • Il est conseillé de demander un délai raisonnable pour la prise de possession.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

 

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Immobilier: que peut-on déduire lors de la vente?

Source: www.journaldemontreal.com

 

On ne paie pas d’impôt quand on vend sa résidence principale, on l’a souvent répété ici. Mais lorsque la transaction implique un chalet ou un immeuble à revenus, quelles dépenses peut-on déduire afin de réduire la facture fiscale qui accompagne le gain en capital ?

• À lire aussi – Immobilier: recul de 30% des ventes de maisons à Montréal

Quelques questions à ce propos ont atterri dans ma boîte courriel.

Une certaine confusion persiste autour du sujet, non sans raison.

On baigne ici dans les 50 nuances de gris, et pas celles qui donnent de petits frissons.

Dépenses d’entretien ou capitalisables ?

Le lecteur Claude, d’abord, dont le duplex a vu sa valeur augmenter de 50 % en 15 ans, est sur le point d’en conclure la vente. Une fois réglée l’affaire, la moitié du gain en capital sera imposable.

Il sait qu’il peut déduire du profit les frais liés à la transaction (notaire, frais de courtage, etc.). Mais qu’en est-il des « dépenses faites au cours des années pour conserver la valeur de l’immeuble » ? Il énumère : « La réfection complète des salles de bains, le remplacement d’une galerie, du système électrique et de la plomberie ? »

On doit déterminer le type de dépense dont il s’agit. D’un côté, on trouve celles qui servent à l’entretien et au maintien en état de la propriété, de l’autre, celles destinées à l’amélioration de l’immeuble.

Les premières sont déductibles des revenus de location, l’année où elles ont été engagées. La plupart de celles énumérées par notre lecteur appartiennent à cette catégorie.

Les deuxièmes sont « capitalisables ».

Autrement dit, elles peuvent être ajoutées au coût d’acquisition de l’immeuble au moment de calculer le gain en capital. « Par exemple, le coût de construction d’un garage ou de l’ajout d’un étage », illustre Dany Provost, directeur de l’optimisation fiscale chez SFL Expertise.

Et les salles de bains ? Gris ! Selon l’ampleur des travaux, les débours peuvent se qualifier comme dépenses d’entretien ou comme dépenses capitalisables. Si les salles de bain ont été remises à neuf, avec des matériaux et des équipements équivalant à ceux qu’ils remplacent, la facture va sur la pile des dépenses d’entretien. Si on les a transformées en pièces dignes d’un magazine déco, ce qui serait étonnant pour des appartements en location, les coûts de rénovation pourraient tomber dans l’autre catégorie.

Selon Dany Provost, il est généralement plus avantageux de déduire dans l’année, donc d’utiliser des dépenses d’entretien. « Le principe, c’est qu’on gagne à repousser l’impôt le plus tard possible », rappelle l’expert.

Maintenant qu’il est en train de vendre son duplex, notre lecteur s’y est-il pris trop tard pour déduire des dépenses des revenus de location antérieurs ? « Il peut faire réviser des déclarations de revenus antérieures, mais il doit s’attendre à se faire vérifier par le fisc », affirme Dany Provost.

Et le chalet ?

Dans le cas d’une résidence secondaire, comme on ne parle pas d’un immeuble à revenus, on doit faire une croix sur les déductions en cours d’année.

La seule question qui se pose ici : les coûts des travaux apportés au chalet au fil des ans se qualifient-ils comme dépenses capitalisables ? Si la réponse est « non », ils ne sont pas déductibles au moment de la revente. Point.

La lectrice Claudette, propriétaire d’un chalet, s’interroge à ce sujet. Elle doit changer les installations septiques, qui datent de la construction de son chalet. Capitalisable ? Et cette toiture, qui doit être refaite ?

Le fiscaliste Michel Lavoie prend l’exemple de deux chalets identiques. Le premier nécessite les travaux énumérés par notre lectrice, l’autre a été remis à neuf. Un acheteur sera prêt à payer plus cher pour ce dernier, car il n’aura pas à dépenser pour les réparations. « L’acheteur fait le calcul. En fin de compte, les deux ont pour lui la même valeur, en incluant le coût des travaux nécessaires », explique le consultant et chargé de cours en fiscalité.

Pour capitaliser une dépense, on doit donc pouvoir démontrer que les travaux améliorent la propriété et rehaussent sa valeur intrinsèque. En remettant le toit à neuf avec des matériaux plus luxueux et plus durables, et en isolant au passage, les coûts pourront alors alléger le gain en capital.

Michel Lavoie ne coupe pas les cheveux en quatre. Dès qu’on remplace un élément par quelque chose de meilleur capable de procurer de la valeur, c’est capitalisable.

 

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Vendre avec ou sans électros

Source:  https://www.centris.ca/

 

Lors de la vente d’une propriété, il y a toujours des inclusions et des exclusions qui sont négociées. Le magnifique lustre de l’entrée, le cellier, le spa et pourquoi pas les électros!

Il est peu commun au Québec d’acheter une maison où les électroménagers de la cuisine sont inclus. Cela dit, il y a des avantages à vendre votre propriété et y inclure le frigo et le four.

Vendre SANS les électroménagers

Partir avec ses électroménagers lorsqu’on change de maison, c’est la norme au Québec. Vendre sans les électros comporte son lot d’avantages.

  • En tant que vendeur, vous n’aurez pas besoin de magasiner de nouveaux électroménagers. Vous gardez votre bon vieux frigo et le four. Aucune surprise.
  • En tant qu’acheteur, peut-être est-ce rebutant pour certains d’emménager dans une propriété et d’utiliser les électroménagers des anciens propriétaires.

Vendre AVEC les électroménagers

Si vos électroménagers sont usagés, mais fonctionnels, vendre votre propriété avec ceux-ci pourrait intéresser de futurs acheteurs. Les frais lors de l’achat d’une propriété sont nombreux, il peut être intéressant de vendre sa maison avec les électros.

Voici quelques raisons pour les acheteurs :

  • Les électroménagers se marient bien avec la déco. Après tout, ils ont été choisis lors de la rénovation de la cuisine.
  • Tout s’agence si bien, les futurs acheteurs ont eu un immense coup de cœur pour le frigo encastré.
  • Les futurs acheteurs n’auront qu’à apporter leurs effets personnels et leurs meubles. Dès l’emménagement, ils pourront utiliser les électroménagers en place.
  • Tellement moins épuisant d’arriver dans une maison sans déménager le frigo et le four!

Voici quelques raisons pour les vendeurs :

  • Vous avez envie de changer complètement de décor pour votre nouvelle propriété.
  • Ça peut valoir la peine de vendre avec les électroménagers s’ils ont fait leur temps et que vous voulez en acheter des neufs.
  • Peut-être avez-vous besoin de réduire la capacité du frigo puisque les enfants ont quitté le nid familial.
  • Tellement moins épuisant de quitter une maison sans le frigo et le four à déménager!

Inclusions et exclusions

Peu importe si vous décidez de vendre avec ou sans les électroménagers, assurez-vous d’inscrire les inclusions et exclusions dans le contrat de vente ou dans l’offre d’achat. Tout ce qui n’est pas rattaché de manière permanente à la maison peut être inclus ou non dans la vente d’une propriété.

Fait inusité 

Au Québec, il est plutôt rare d’acheter ou vendre une maison et d’inclure le frigo et le four. Mais saviez-vous que c’est pratiquement la norme dans certains pays? On n’a qu’à penser à nos voisins du Sud. Aux États-Unis, acheter une propriété veut dire l’acheter avec le frigo et le four, parfois les autres électroménagers aussi.

 

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Comment vivre en harmonie dans une maison intergénérationnelle

Source: www.centris.ca

Comment vivre en harmonie dans une maison intergénérationnelle

 

Quand nos parents vieillissent, il est souvent difficile de les imaginer habitant seuls dans une résidence pour personnes âgées. Une maison intergénérationnelle offre une solution aux multiples avantages, si on la construit ou l’aménage correctement.

 

Voici ce qu’il faut savoir pour réussir ce projet enrichissant.

Une maison intergénérationnelle : pourquoi?

Vivre dans la même maison que ses parents est un mode de vie avantageux pour vos parents, vos enfants et vous :

  • vos parents peuvent maintenir leur autonomie plus longtemps, en toute sécurité;
  • la cohabitation intergénérationnelle brise l’isolement et favorise les rapprochements familiaux;
  • les coûts et l’entretien peuvent être partagés;
  • les enfants profitent de la présence de leurs grands-parents, et vice-versa;
  • la valeur de la maison augmente, même s’il peut être plus long de la vendre, parce qu’il faut trouver un acheteur qui a ce besoin spécifique.

Avant d’aller plus loin

Si vous avez des parents âgés, les inviter à venir habiter sous le même toit que vous est tentant. Mais attention : votre municipalité a probablement des exigences très précises concernant la construction ou la transformation d’une résidence en maison intergénérationnelle.

N’oubliez pas de tenir compte des besoins de chacun, de consulter un architecte et d’évaluer le coût des travaux de façon réaliste. Assurez-vous aussi de discuter du partage des dépenses avec vos parents.

En fait, avant d’aller plus loin, prenez le temps de bien communiquer vos attentes respectives et de vous entendre sur des règles communes.

L’aménagement : les aspects à considérer

Même si on aime bien ses parents, il faut s’assurer de préserver un espace privé pour chacun. Voici quelques aspects dont il faut tenir compte au moment de la conception ou de l’aménagement d’une résidence intergénérationnelle :

  • Pensez à l’accessibilité : en vieillissant, les déplacements peuvent devenir difficiles. Aménagez idéalement les chambres principales au rez-de-chaussée;
  • Prévoyez des espaces réservés : vous pouvez opter pour un logement séparé ou une section de la maison réservée aux parents, mais l’important est que chacun puisse se retrouver chez soi;
  • Un accès facile entre les espaces : que vos parents occupent un logement dans votre résidence ou une simple section, assurez-vous qu’il est facile de passer de l’un à l’autre de façon simple et sécuritaire; vous serez en mesure d’intervenir rapidement, en cas de besoin;
  • Pensez à l’insonorisation : inutile de vous expliquer pourquoi une bonne insonorisation est essentielle pour préserver la quiétude des deux côtés de la cohabitation;
  • Aménagez des salles de bain distinctes : même si vous partagez un seul et même logement, il faut installer une salle de bain réservée aux personnes âgées afin d’éviter bien des désagréments.

Conseils pour une vie commune harmonieuse

Un aménagement bien pensé facilite la cohabitation intergénérationnelle. Mais le succès de ce type d’arrangement repose aussi sur le respect des limites de chacun et la communication. Ainsi, il est important de s’entendre sur :

  • les règles de discipline des enfants et le rôle des grands-parents dans leur éducation;
  • les routines familiales, notamment en ce qui concerne les repas;
  • le partage des tâches et la part des grands-parents dans les tâches familiales;
  • la façon dont les conflits seront réglés.

De l’aide financière ?

Si vous envisagez de construire une maison intergénérationnelle ou de transformer votre résidence actuelle, vérifiez auprès des divers gouvernements le type d’aide financière qui pourrait être offerte. Consultez les sites gouvernementaux pour bénéficier des crédits fiscaux en vigueur au moment où vous amorcez votre cohabitation intergénérationnelle.

 

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2C2B Coworking à la conquête de la banlieue

IMMOBILIER COMMERCIAL. Les espaces de travail partagé sont appelés à se répandre à l’extérieur des grands centres vers les banlieues et les régions, là où de plus en plus d’employés ont déménagé. Et la PME québécoise 2C2B Coworking compte être le fer de lance de ce mouvement au Québec.

Elle a lancé une étape importante de son plan mardi en annonçant la construction à Mascouche, dans Lanaudière, d’un immeuble de quatre étages avec 300 postes de travail, une dizaine de salles de conférences et un étage qui peut se transformer pour accueillir des événements. Ce projet de près de 10 millions $ sera situé au CentrOparc, en bordure de l’autoroute 640. Le tout sera terminé au début de l’an prochain.

«Le marché de Montréal est bien développé, mais au niveau de la banlieue, c’est encore naissant, explique la confondatrice et directrice générale de 2C2B Coworking, Cassy Baillargeon en entrevue. On veut s’attaquer ce marché.»

Malgré l’ampleur du projet, la jeune entreprise, qui a entamé ses activités avec un espace de travail partagé à Boisbriand en 2019, a déjà les yeux ailleurs.

«On est agressif, mentionne l’ergothérapeute. On veut aller sur la Rive-Sud. On a commencé à y faire de la prospection. On attend la bonne occasion, soit un édifice existant ou un terrain. On désire accueillir des clients à la fin de 2022 ou au début de l’année suivante.»

 

Suivre les travailleurs

2C2B Coworking se dit convaincue que la généralisation du travail à la maison et l’exode vers la banlieue et les régions rurales durant la pandémie renforcent la pertinence d’espaces de travail partagé plus loin des grands centres.

«C’est le meilleur des deux mondes entre le télétravail et le bureau traditionnel, précise la dirigeante. Les gens ne désirent plus perdre des heures dans le trafic pour aller travailler.»

La PME veut donc encourager les grandes entreprises à ouvrir des bureaux satellites dans ses lieux situés en banlieue.

«Cela leur permet d’attirer des talents, d’améliorer la rétention du personnel et d’offrir un compromis entre le télétravail et le présentiel, fait valoir Cassy Baillargeon. Puisque les postes sont partagés entre des employés d’une même firme, on constitue une solution économique.»

Selon elle, le coût mensuel d’un environnement de travail peut tourner autour de 760 $ par personne pour une entreprise montréalaise. Mais ce montant serait de 400 $ maximum chez 2C2B Coworking, et ce serait encore moins si le poste est partagé. Les économies pourraient atteindre 70 % en loyer.

Pour convaincre de gros joueurs, la PME compte sur des outils, comme une carte interactive pour réserver un poste de travail et une interface permettant à l’employeur de savoir en temps réel qui se trouve sur place.

Elle souhaite aussi attirer des entreprises en démarrage et des travailleurs autonomes.

«On met beaucoup l’accent sur la communauté d’affaires. On veut créer des occasions de réseautage», souligne Cassy Baillargeon.

Dans 5 ans, elle espère être à la tête d’une douzaine d’espaces de travail partagé dans «des endroits stratégiques un peu partout au Québec».

Pourquoi l’immobilier est-il moins cher à Montréal?

Source: www.lesaffaires.com

 

Montréal est une ville plus ancienne que Toronto et Vancouver. Ses quartiers centraux — comme le Plateau-Mont-Royal — ont été construits au début du 20e siècle, avant l’usage répandu de la voiture. (Photo: Bialons pour Unsplash)

BLOGUE INVITÉ. Pourquoi l’immobilier est-il moins cher à Montréal? Ma réponse risque de vous surprendre.

Tout d’abord, les experts identifient plusieurs raisons à cela: les salaires moins élevés, il y a moins d’acheteurs étrangers, l’héritage catholique, etc.

La plupart des spécialistes oublient toutefois de mentionner une des plus importantes raisons: les règles d’urbanisme. En effet, le nombre de terrains dans une grande ville est limité et le zonage façonne une ville. À Toronto, seules des unifamiliales peuvent être construites pour 62,3% de la superficie de terrains résidentiels de la Ville-Reine. À Calgary, c’est 67,2% et à Edmonton, et 69,3%. À Vancouver, c’est 80,5%! Et à Montréal, c’est 45,8%!

Vancouver permet depuis peu la conversion d’une unifamiliale en duplex. Cela aura toutefois peu d’impact. Dans toutes ces villes — sauf Montréal —, il n’y a essentiellement que des tours et des unifamiliales. Il y a relativement peu de plex ou de multilogements. Beaucoup de gens veulent vivre à Vancouver, mais l’offre est limitée sévèrement par le zonage. C’est la raison pour laquelle Vancouver est la ville la plus chère au pays.

Montréal est une ville plus ancienne que Toronto et Vancouver. Ses quartiers centraux — comme le Plateau-Mont-Royal — ont été construits au début du 20e siècle, avant l’usage répandu de la voiture. C’est l’instauration du tramway qui a favorisé le développement du Plateau. Dans les quartiers construits après la Deuxième Guerre mondiale, on retrouve sans surprise beaucoup plus d’unifamiliales (dans la ville de Mont-Royal, Saint-Léonard et Lasalle, par exemple) et les plex ont souvent des garages.

Bien que Montréal soit inspirée de l’Europe pour ses plex, elle s’y distingue. Chaque logement d’un plex a sa propre porte, avec ses escaliers extérieurs emblématiques. En Europe, il y a une seule porte d’entrée et les escaliers sont à l’intérieur. La ville voulait éviter d’avoir des bâtiments trop près de la rue, ce qui a réduit la quantité de chaque lot sur lequel des bâtiments pouvaient être construits. Alors pour gagner de la place, les constructeurs ont choisi d’emprunter les escaliers menant aux appartements à l’extérieur de l’immeuble. Ne pas avoir d’escalier intérieur réduit la quantité d’espace inutile à chauffer pendant l’hiver.

Je vous invite à faire un petit exercice simpliste de densification d’une ville :

  • Une ville avec seulement des unifamiliales offre 1 000 000 logements.
  • Cette ville remplace 600 000 unifamiliales par 600 000 triplex, elle offre donc 2 400 000 logements.

Il n’y a presque pas de terrains libres dans une ville. Pour augmenter la densité, il faut permettre la construction d’immeubles autre que des unifamiliales. En mai 2021, la Banque Scotia a publié un rapport disant que l’offre de logements au Canada était la plus basse des pays du G7, ce qui pousse les prix vers le haut. Il faut construire plus de logements, mais malheureusement il est souvent difficile de densifier.

Le zonage restreint artificiellement l’offre de logements et constitue une manière pernicieuse d’augmenter les prix. Montréal est en bien meilleure position que les autres villes. Pour la différence de prix entre Montréal, Toronto et Vancouver, est-ce que le zonage est la principale raison de l’écart ? Il est difficile d’en être certain à 100%, mais il s’agit d’un des principaux facteurs.

Montréal sera toujours celle qui aura relativement l’offre la plus élevée de logements à louer. Et c’est pour cela que les loyers resteront toujours plus bas qu’ailleurs.

Pour un investisseur immobilier, les plex et les multilogements sont un vaste marché à Montréal.

Gain en capital et vente de maison

Source: www.journaldemontreal.com

La question refait surface à l’occasion, elle a émergé encore récemment dans le contexte de la surchauffe immobilière : faudrait-il imposer le gain en capital réalisé à la vente d’une résidence principale ?

Actuellement, ce profit est exempté d’impôt, et je suis d’accord pour que ça reste de même. Quoique… Peut-on envisager une limite ?

Il y a deux fiches au système Centris qui réfèrent à deux transactions immobilières concernant la même propriété, à quatre ans d’intervalle. On parle d’un domaine mes amis : une maison centenaire d’une trentaine de pièces plantée sur un terrain boisé de plus de 150 000 pieds carrés, en plein cœur du parc national du Mont-Saint-Bruno, aux abords d’un plan d’eau au nom évocateur, le lac Seigneurial.

Cette propriété a été acquise en 2017 au prix de 3 millions $. Elle a été revendue en juin dernier pour 6,8 millions $. L’acte notarié n’a pas encore été publié dans la base de données de JLR, mais un courtier de ma connaissance confirme l’information.

« En regardant les photos, je crois qu’ils ont fait d’importantes rénovations entre les deux transactions », observe le courtier.

Soit, disons que les travaux ont coûté 1,5 million $, je lance un chiffre de même, donc la moitié du prix d’acquisition. Eh bien, les propriétaires se retrouvent tout de même avec un profit de 2,3 millions de dollars réalisé en tout juste quatre ans.

Non imposable. Le flip d’une vie !

Il y a de quoi grincer des dents.

Petits et gros profits

C’est vrai que même le « petit propriétaire » d’un jumelé peut dégager ces temps-ci des gains inespérés sans être frappé par le fisc, mais ses profits en sont-ils vraiment sachant qu’il doit se reloger dans un marché immobilier chauffé à bloc?

S’il vend dans un marché favorable aux vendeurs, il devient soit acheteur ou locataire. L’imposer sur la plus-value serait pour lui un préjudice, au point qu’il y penserait à deux fois avant de quitter sa maison pour s’établir ailleurs.

Pour un millionnaire qui engrange d’autres millions à la revente d’un manoir, c’est une autre chose. Dans cette ligue-là, on peut choisir de vivre plus « modestement » pour conserver son profit, et par « modestement », j’entends ici passer d’une résidence flanquée de quatre garages à une autre qui en compte trois. L’impôt ne réduit aucunement la capacité à se reloger, ni le confort ou la taille de la piscine.

Aussi, l’immobilier constitue pour ces gens en moyens une fraction de leur patrimoine, au contraire du monde ordinaire dont la maison représente souvent l’essentiel des avoirs financiers.

Imposer une limite

Le Journal l’a relevé récemment dans un article au sujet d’une obscure influenceuse qui s’est payé un palace au coût de 5 millions de dollars, les grosses transactions immobilières sont en hausse. Les conditions sont propices à la spéculation, ça flaire le flip.

Le moment pour revoir la fiscalité dans ce secteur paraît opportun, d’autant que l’État aura besoin de revenus. Les solutions on les connaît, on en parle depuis des années.

Quand un entrepreneur vend son entreprise à profit, il a droit à une exonération d’impôt sur le gain en capital. Toutefois, celle-ci est plafonnée à 880 000 $, un montant indexé chaque année.

On pourrait appliquer une limite semblable à l’exemption d’impôt sur la résidence principale. Disons 500 000 $. C’est beaucoup, on pourrait envisager un montant plus ou moins élevé selon la période de détention. Plus longtemps on détient un bien, plus le gain en capital réalisé à la vente de ce bien se trouve grugé par l’inflation.

Une autre avenue serait de plafonner pour chaque personne l’exemption dont il peut profiter durant sa vie, qu’importe le nombre de transactions immobilières.

En 2015, la Commission d’examen sur la fiscalité québécoise proposait une solution du genre afin d’imposer les gains exceptionnels : limite cumulative à vie de un million $, indexée.

Si cette limite existait, les propriétaires du domaine du lac Seigneurial l’auraient facilement défoncée, avec un avis de cotisation fiscale à la clé.

 

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Rembourser son hypothèque sur 30 ans, une bonne idée?

Article : www.journaldemontreal.com

Vous êtes sur le point d’acheter une nouvelle propriété et souhaitez trouver le meilleur scénario pour établir la période de remboursement de votre prêt hypothécaire ?

Sachez que c’est une décision qui mérite réflexion, car elle aura une incidence considérable sur le montant total des intérêts que vous paierez sur la durée de votre hypothèque.

Voici les avantages et les inconvénients qui vous permettront de choisir entre le traditionnel 25 ans et le 30 ans.

Comment ça fonctionne ?

Il faut savoir que si vous mettez moins de 20 % de la valeur de la propriété en mise de fonds, vous serez obligé de contracter une hypothèque assurée soit par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), soit par Sagen, simplement pour garantir vos paiements à la banque.

Si votre situation financière vous le permet et que vous êtes en mesure de mettre plus de 20 % en mise de fonds, vous n’aurez pas à faire assurer votre hypothèque. Vous aurez donc le choix, chez certaines institutions financières, de rembourser sur 30 ans plutôt que sur 25.

Hypothèque sur 30 ans

Cette période suscite toujours beaucoup d’intérêt chez de nombreux acheteurs parce que les versements mensuels sont moins élevés et qu’elle vous permet d’avoir un budget moins serré. Toutefois, le montant des intérêts payés sur la durée de l’hypothèque sera plus important et vous ne rembourserez pas aussi rapidement votre maison.

Hypothèque sur 25 ans

Avec l’état du marché immobilier actuel, où les taux hypothécaires ont atteint un plancher historique, rembourser votre hypothèque plus rapidement vous permettra d’économiser des frais d’intérêt, mais ce n’est pas nécessairement la meilleure stratégie pour tout le monde.

Si vous n’avez pas de fonds d’urgence, c’est peut-être le bon moment pour vous en créer un. Cela vous aidera à faire face aux imprévus.

Vous pourriez aussi investir dans un REER ou un CELI, par exemple, afin de profiter des avantages de ces régimes, mais il faut que le rendement soit beaucoup plus élevé que les frais d’intérêt de votre hypothèque.

Malheureusement, réussir à ne pas dépenser l’argent accumulé dans votre fonds d’urgence ou CELI peut être une lourde tâche. Si c’est votre cas, je vous suggère d’opter pour l’amortissement le plus court possible et ainsi rembourser votre hypothèque plus rapidement.

Pour vous aider à prendre la meilleure décision : ci-dessus, un exemple pour un prêt hypothécaire sur 15, 25 et 30 ans.

Conclusion : Plus la période de remboursement est longue, moins vos versements mensuels seront élevés. Toutefois, le total de vos frais d’intérêt payés sera supérieur à une période de remboursement plus courte. À vous de choisir !

  • Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. 

UN EXEMPLE COMPARATIF

2021 - Zeit um eine Immobilie zu kaufen

Conseils

  • Vous aurez toujours l’occasion de réduire votre période d’amortissement initiale lors d’un refinancement. Vous n’êtes pas obligé de la maintenir durant toute la durée de votre hypothèque.
  • Pour diminuer davantage les frais d’intérêt, il est possible d’augmenter le montant de vos versements réguliers ou de faire un paiement forfaitaire.
  • Si vous renouvelez votre hypothèque et que le taux d’intérêt est moindre, vous pourrez conserver vos mêmes paiements et ainsi rembourser votre hypothèque plus rapidement.

 

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