L’exonération du gain en capital sur une résidence principale

02 janvier 2019

En règle générale, lorsqu’un particulier dispose d’un bien à usage personnel¹, le gain en capital sur ce bien est imposable. Cette catégorie de biens inclut tous les biens utilisés par les particuliers à des fins personnelles, comme les effets personnels, les voitures, les bateaux, les meubles et les résidences personnelles. Pour simplifier les choses, les contribuables n’ont pas à déclarer la disposition de biens à usage personnel lorsque le coût et le prix de vente sont inférieurs à 1 000 $. La réalisation d’une perte en capital n’est jamais déductible puisqu’elle est considérée comme une dépense personnelle ou une dépense de subsistance².

Toutefois, un ménage peut exonérer d’impôt le gain en capital découlant de la disposition de sa résidence principale.

Afin d’être admissible à l’exemption du gain en capital pour résidence principale, la résidence doit se qualifier à ce titre. Les critères à respecter sont bien détaillés dans le Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale publié par l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Parmi les exigences à respecter, le logement doit être normalement habité au cours de l’année par le contribuable, son époux ou conjoint de fait ou son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou encore par son enfant. L’expression « normalement habitée » signifie tout simplement que le contribuable a accès à la résidence et qu’il y a habité pendant l’année, même pour une courte période. De plus, la loi ne mentionne pas qu’il faut y recevoir le courrier. Plusieurs biens peuvent ainsi se qualifier à titre de résidence principale :

une maison
un chalet
une unité de copropriété (condominium)
un logement dans un immeuble d’habitation
un appartement dans un duplex
une roulotte, une maison mobile ou une maison flottante
une maison ou condo à l’étranger

Il est donc possible qu’une personne ou une famille possède plus d’une résidence se qualifiant de résidence principale au cours d’une même année. Par contre, seulement une d’entre elles peut bénéficier de l’exemption pour résidence principale pour chaque année de détention.

La désignation de résidence principale se fait dans les déclarations de revenus de l’année de la disposition en complétant le formulaire T2091(IND) Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) et le formulaire TP-274 Désignation d’un bien comme résidence principale aux fins de l’impôt du Québec. Pour les années d’imposition 2017 et suivantes, le formulaire fédéral doit être rempli en toutes circonstances, même s’il n’en résulte aucun gain imposable. Une production tardive pourrait entraîner une pénalité de 100 $ par mois (sans dépasser 8 000 $).

La partie du gain en capital pour les années où la propriété n’est pas désignée à titre de résidence principale est imposable (à 50 %, comme tous les gains en capital).

Méthode de calcul

La formule pour calculer la portion du gain en capital exonéré est la suivante :

((nombre d’années de désignation + 1) ÷ nombre d’années de détention) x gain en capital

En raison du « + 1 » de la formule, un contribuable qui vend sa résidence principale et en achète une autre (ou s’il déménage dans une autre de ses résidences) durant la même année pourra demander l’exonération pour les deux résidences pour cette année-là. Il n’est pas possible de désigner une résidence pour 0 année et bénéficier de l’exonération pour une année de détention.

Prenons l’exemple d’un couple propriétaire de deux résidences admissibles. Ils vendent une première résidence, dont ils ont été propriétaires pendant 10 ans. Ils pourront la désigner comme résidence principale pendant 9 ans et profiter de l’exonération complète du gain. Ils pourront ensuite désigner leur autre résidence comme résidence principale pour une année de plus.

En présence de plus d’une résidence, le choix de la résidence désignée pour l’exemption dépendra du gain en capital annuel moyen durant la période de détention pour chaque propriété. En d’autres mots, on désignera comme résidence principale celle qui a pris le plus de valeur au cours des années. Ce choix doit s’effectuer au moment de la disposition réelle (vente) ou présumée (décès).

Ce texte n’est qu’un bref survol de la règle fiscale visant l’exonération du gain en capital pour résidence principale et ne vise pas à couvrir la multitude de règles plus complexes visant les situations variées dans lesquelles on peut se trouver. Pour cette raison, nous vous invitons à consulter le site de l’ARC et, lorsque la situation l’exige, un expert en fiscalité.

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¹La disposition peut être réelle, comme lors d’une vente, ou réputée, comme lors d’un décès ou d’un changement d’usage.

²Seules les pertes en capital réalisées sur des biens meubles déterminés peuvent être déduites. Cette catégorie de biens inclut notamment les œuvres d’art, les bijoux et les objets de collection.

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