Vendre une maison ne sera plus jamais comme avant

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Un point positif du confinement est qu’il nous aura poussés à adopter de nouvelles manières de faire, souvent plus productives. En immobilier, ces changements pourraient devenir la norme.

Depuis le 20 avril dernier, le gouvernement provincial a recommencé à autoriser les activités entourant le courtage immobilier, notamment pour les transactions relatives à une prise de possession ou un déménagement d’ici le 31 juillet 2020. Cet assouplissement concerne également l’inspection des bâtiments résidentiels et les services d’arpenteur. Toutefois, les visites libres demeurent interdites, et ce jusqu’à nouvel ordre. Jusqu’à quand ? Pour l’instant, il est difficile de le prédire. Mais lorsque les mesures de confinement seront levées, beaucoup d’acheteurs et de vendeurs continueront de vouloir se protéger du virus. D’autres auront découvert de nouvelles manières plus efficaces pour réaliser leurs transactions immobilières.

La distanciation sociale : nouvelle norme

Plusieurs observateurs croient que la crise du coronavirus entraînera un changement profond dans le monde du travail ; après avoir été contraints au télétravail, beaucoup de travailleurs et d’employeurs adopteront cette manière de fonctionner. En immobilier, le même phénomène est en train de se produire. Les outils jusqu’ici jugés parfois exagérés ou inutiles vont devenir très utiles. Les visites virtuelles sont en train de prendre une plus grande place, tout comme la modélisation et les plans en trois dimensions, les vidéoconférences, les conférences téléphoniques, les formulaires électroniques et les solutions de signatures électroniques.

Le glas de la traditionnelle visite libre du dimanche matin a-t-il sonné ? Pas nécessairement. Mais la technologie de visite virtuelle change la donne. Plutôt que de visiter cinq ou dix maisons qui vous intéressent, vous pouvez vous faire une bonne idée en consultant des modélisations en trois dimensions. Le rendu est similaire à la réalité et vous pouvez vous « promener » dans le logement comme si vous y étiez réellement. Vous pouvez ensuite consacrer vos visites en personne à deux ou trois maisons qui vous intéressent réellement. Ce genre de technologie vous permet donc de gagner du temps et de ménager vos efforts.

Courtiers en télétravail

Beaucoup de courtiers immobiliers adopteront aussi le télétravail dans différents aspects de leur profession. Dorénavant, il sera beaucoup plus accepté par les gens de parler au courtier par l’entremise d’une vidéo, puis dans un spectre plus général, de faire des affaires de manière virtuelle.

Quant aux technologies de signature électronique chez le notaire, là aussi le changement pourrait amener un gain de productivité. Mais est-ce que cela pourra remplacer une chaleureuse poignée de main ? C’est difficile à dire, mais ce qu’on peut prédire, c’est que dans le monde de l’après COVID-19, l’immobilier virtuel aura fait un pas de géant et le gain de productivité des courtiers ainsi que des vendeurs et acheteurs de maisons sera phénoménal.

CONSEILS

  • Si vous avez peur des procédures électroniques et des nouvelles technologies, dites-vous que la sécurité informatique a fait des progrès considérables dans les dernières années.
  • Les visites virtuelles, les appels en vidéoconférence et les signatures électroniques vous feront gagner du temps. Ces technologies vous permettront notamment de mieux trier les maisons qui ne sont pas faites pour vous.

 

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Immobilier: les banques devraient financer la «taxe de bienvenue»

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Source: https://www.lesaffaires.com/

 

BLOGUE INVITÉ. Cela fait plus de trois ans déjà que je prône que les institutions financières devraient financer systématiquement les droits de mutation, communément appelés « taxe de bienvenue », lors de l’achat d’un immeuble, surtout pour les transactions de plus grande envergure.

La souplesse des banques lors des nouvelles acquisitions serait plus que bienvenue en ces temps de crise de la COVID-19, où l’investisseur immobilier risque de voir ses liquidités affectées par des locataires qui, en raison de pertes de revenus, pourraient avoir des difficultés à faire face à leurs obligations financières.

De nombreux frais

Comme vous le savez, les nouveaux acquéreurs doivent, en plus de la mise de fonds exigée par l’institution financière, payer de leurs poches les frais suivants: notaire, inspection en bâtiment, études environnementales et autres reliés à la transaction.

Or, ces charges sont relativement négligeables si on les compare aux mises de fonds requises. Toutefois, la taxe de bienvenue peut, à elle seule, représenter de grosses sommes.

Une taxe de bienvenue n’a aucune valeur!

J’entends déjà quelques-uns d’entre vous avancer que c’est normal que les banques refusent de financer la taxe de bienvenue, car advenant une reprise d’immeuble, ce montant supplémentaire de financement ne serait pas lié à un bien tangible. La taxe de bienvenue financée n’a aucune valeur aux yeux du créancier, contrairement à l’immeuble qu’on peut prendre en garantie.

Jusqu’ici, je suis d’accord.

Mais quelle est la différence, en matière de garantie, entre la rétribution des courtiers immobiliers parfois impliqués comme intermédiaires dans une transaction et la taxe de bienvenue? Je n’en trouve aucune! Les deux ne représentent aucune valeur en matière de garantie pour une institution financière.

Or, pourquoi accepter de financer à même le prix d’acquisition une rétribution de 60 000$ aux courtiers et refuser de faire la même chose pour 40 000$ en taxe de bienvenue? Cela est complètement illogique!

Si l’on exigeait de l’acheteur qu’il paye de sa poche les 60 000$ plus taxes de rétribution, certains investisseurs s’en trouveraient incapables et, dans certains cas, les courtiers immobiliers ne verraient peut-être pas la couleur de leur argent malgré leurs nombreux efforts, j’en conviens. Financer cette commission est une sage décision qui permet de protéger le travail des courtiers immobiliers.

Mais en quoi une rétribution de 60 000$ taxable sur un achat de 2 000 000$ (soit 2 000 000$ multipliés par 3%, par exemple) s’avère-t-elle plus tangible qu’une taxe de bienvenue en cas de reprise par le créancier? Me suivez-vous?

Heureusement, certaines institutions auraient commencé, semble-t-il, à accepter de financer la taxe de bienvenue à même le prix d’achat. Selon moi, c’est une bonne pratique qui permet à l’investisseur de souffler un peu à la suite d’une acquisition et de conserver ses liquidités pour les utiliser à de meilleures fins. Un fonds de roulement n’est jamais un luxe!

Tellement peu de différence
Toujours dans le même exemple, à supposer que les frais de taxe de bienvenue soient de 40 000 $, cela équivaut à environ 200 $ par mois pour l’acheteur, à un taux d’intérêt de 3,5% et un prêt hypothécaire amorti sur 25 ans. Sur un immeuble à revenus de l’ordre de 2 000 000$, cela correspond à peu en comparaison du pouvoir des 40 000$ devenus disponibles immédiatement.

Évidemment, le financement de la taxe de bienvenue coûtera à l’acheteur environ 60 000$ à terme, dans 25 ans, mais ne vaut-il pas mieux avoir 40 000$ maintenant?

Et si, grâce à cette somme de 40 000$, l’acheteur était en mesure de procéder à une autre acquisition qu’il financerait peut-être par l’entremise du même créancier? Cela augmenterait grandement les intérêts percevables par ce dernier.

Et vous, en tant qu’investisseur immobilier, qu’en pensez-vous? Êtes-vous d’accord avec mon propos et mes arguments? Si oui, n’hésitez pas à partager et à vous faire entendre des institutions financières.

 

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COVID-19: Rendre sa maison plus confortable sans dépenser

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Source: https://quebec.huffingtonpost.ca

Cette période de confinement pourrait être l’occasion de réorganiser notre maison et de la rendre encore plus douillette, sans dépenser un sou.

Alors que notre monde semble s’écrouler, plus que jamais on rêve d’un cocon dans lequel se réfugier avec plaisir. Cette période de confinement pourrait être l’occasion de réorganiser notre maison et de la rendre encore plus douillette, sans dépenser un sou.

Ce confinement imposé, si on le consacrait à regarder autour de nous et à repérer les endroits de notre maison que l’on pourrait améliorer? Une occupation aussi ludique qu’utile. Entretien avec Eve Champagne, designer d’intérieurs et chroniqueuse télé.

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1- NON aux jouets partout!
Les enfants ont cette incroyable capacité à faire basculer un espace rangé en un véritable bazar et seulement en quelques secondes. Une petite prouesse qui nous fait bien souvent enrager, avouons-le!

Les conseils d’Eve
– Pour les tout-petits, les larges paniers sont idéaux pour faire disparaître les jouets qui trainent partout!

– Installer une table basse ou une console près d’une fenêtre pour les enfants en âge pré-scolaire et primaire, parce qu’on ne peut pas les confiner dans leurs chambres. Vous pouvez la repeindre avec eux et installer des coussins décoratif au sol et en faire un coin brico-zen! Peu importe vos talents, ce style le permet.

– Si vous optez pour une console, mon idée est (comme je l’avais fait pour l’émission de cuisine Curieux Bégin) d’utiliser simplement une large planche de bois. Elle prend peu de place. Vous pourriez la mettre derrière un sofa s’il n’est pas placé contre un mur évidemment. Vous pouvez aussi l’installer sur le mur de votre salle à manger. Leurs projets en cours peuvent y rester sans entacher votre décor.

2 – La cuisine
La cuisine est au coeur de notre maison et de l’action, c’est là où se déroule la vie familiale. Et c’est pour cette raison que cet espace une fois bien rangé et optimisé va faciliter le quotidien, au-delà de ce que l’on peut penser! Ne plus chercher pendant des heures planches et couteaux à découper, passoires et casseroles en tout genre. Et que dire du garde-manger qui regorge de conserves dont on a oublié les dates de péremption?

Selon Brigitte Boulanger , une experte dans le domaine des cuisines au Québec, nous n’utiliserions réellement que 30% des espaces de nos cuisines, que ce soit les tablettes des armoires, les garde-manger, etc. Un chiffre qui en dit long.

Les conseils d’Eve
– Si la pièce la plus utilisée de votre maison était aussi la plus ergonomique et la plus fonctionnelle? Donnez, donnez, donnez tout ce que vous n’avez pas utilisé depuis trop longtemps – et rangez ailleurs les autres fours à raclette ou bols à fondue auxquels vous tenez, mais qui pourraient aller au garage ou au sous-sol.

(Il faudra conserver ce que l’on veut donner dans des boîtes, le temps que les différents centres de dons reprennent du service.)

– Videz tout et rangez dans des pots en verre. On voit mieux la nourriture et on se l’approprie mieux aussi. Moi, j’adore ranger la nourriture dans des pots, et les marquer. Quand je me retrouve avec trop de pots peu remplis, je les regroupe et invente une recette. Deux fonds de lentilles et un fond de pois chiches, je fais un humus du moment ou une soupe dahl.3 – Dans le salon
Un coup de frais dans le salon pour booster notre moral?

Les conseils d’Eve
– Sans dépenser un sou, remplacez les images dans vos cadres par des photos plus récentes (on ne prend jamais le temps de le faire) et changez-les d’emplacement. Vous pourriez également composer vous-même un large tableau ou un montage, beaucoup plus intéressant de personnaliser sa déco. Autre idée que j’aime, de longues tablettes au-dessus du sofa agrémentées de cadres appuyés directement dessus et d’une ou deux plantes.

– Pour rénover vous-même à peu de frais, un coup de peinture (s’il vous en reste). Sinon, vous faire livrer de la peinture. Benjamin Moore livre à Montréal, par exemple.

4 – La chambre à coucher
C’est bien la pièce dans laquelle on se ressource. Et ce n’est pas parce qu’essentiellement on y dort qu’il faut négliger cet espace – qui selon la disposition du lit, des rideaux, des meubles ou tables à chevet pourra nous inviter à un repos salvateur bien mérité.

Les conseils d’Eve
– Les rideaux sont souvent plus intéressants et donneront plus de hauteur à la fenêtre quand ils sont fixés près du plafond, plutôt que directement sur le cadrage de la fenêtre. Prendre une pôle de 12 pouces plus large que le cadrage permettra aussi de donner le l’air et de l’ampleur.

– Triez vos vêtement et ne gardez pas tout! Pour les modèles que vous ne portez plus depuis des années, mais que vous souhaiteriez conserver absolument, rangez-les dans des bacs (un seul idéalement!). Quand je conçois des rangements intégrés de garde-robe, je prévois un tiroir pour les chaussettes, un pour les sous-vêtements, un pour les soutiens-gorges et maillots de bain et un autre pour les pyjamas ou vêtements de sports. Donc quatre tiroirs.

Pour ces derniers points, il faudra débourser un peu

– Remplacez vos vieux coussins et votre housse par des fibres naturelles. Mon coup de coeur: les mélanges de lin et de coton biologique. De nombreuses compagnies québécoises offrent de magnifiques produits disponibles en ligne. Bigarade en est un exemple.

– L’autre option très pratique dans une chambre est un lit avec des tiroirs. Je préconise les produits québécois comme Jaymar pour les lits, vous pouvez choisir le tissu de recouvrement parmi un très grand choix.

– Un système de tablettes et de tiroirs permet de vous défaire de la commode qui occupe trop de place. Un lit au centre et deux tables de chevet symétriques sont à privilégier. Deux appliques, une au dessus de chaque table de chevet, c’est l’idéal. J’adore aussi les abat-jours de tissu blanc dans les chambres.

 

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Les propriétaires immobiliers vont-ils perdre de l’argent?

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Source: https://www.journaldemontreal.com

En temps de crise, la brique et le mortier survivent souvent mieux aux tempêtes économiques que ne le font les valeurs boursières. Mais cela n’empêche pas de craindre une chute des prix de l’immobilier. 

Souvenons-nous ce qui est arrivé en 2008 aux États-Unis. Les prix des maisons avaient baissé d’environ 30 % dans certaines régions. Les villes les plus touchées avaient même dû encaisser une chute de plus de 50 %.

Le Québec et le Canada avaient été moins touchés, mais la croissance des prix avait ralenti.

Un tel scénario de baisse pourrait-il se reproduire ? Et surtout, pourrait-il survenir au Canada ? Certains pensent que oui, d’autres non. Mais cela demeure difficile à prévoir, puisque tout change très rapidement.

Croissance positive sur 30 ans

La crise de 2008 avait eu moins d’impact au Canada qu’elle n’en avait eu aux États-Unis. Selon une étude réalisée par la firme JLR, en 2017, le prix réel des maisons unifamiliales dans la RMR de Montréal s’est accru de 121 % entre 1986 et 2016. Fait à noter : cette augmentation tient compte de l’inflation.

On peut donc dire que sur une période de 30 ans, la maison familiale a été un bon placement, malgré les tempêtes économiques survenues en cours de route.

Pensons à l’inflation des années 1980, puis à la hausse du taux directeur au début des années 1990. Cette mesure gouvernementale, visant à contrer l’inflation, avait refroidi le marché immobilier.

Puis les prix sont repartis à la hausse lors des années 2000. Malgré la bulle techno de 2001, le 11 septembre et la crise de 2008, les prix des maisons dans la RMR de Montréal ont presque doublé (croissance de 95 %) seulement dans la décennie 2000-2010.

Au Québec, immédiatement après le ralentissement de 2008, le prix médian des maisons unifamiliales est passé de 179 000 $ en 2008 à 200 000 $ en 2010, ce qui représente une augmentation de 11,7 %.

Surveillez les aubaines

Au début des années 1990, avec la remontée des taux hypothécaires, certains propriétaires fonciers qui avaient acheté leurs immeubles locatifs sans faire de bons calculs de rentabilité avaient dû remettre leurs clés à la banque. En même temps, plusieurs nouveaux acheteurs avaient alors réalisé de superbes aubaines.

Le même scénario s’est produit en 2008, surtout aux États-Unis, où les contrastes avaient été plus prononcés. Suite à la crise, la valeur des immeubles à logements avait baissé de 7,9 % chez nos voisins du sud.

Mais 10 ans plus tard, en 2018, ces mêmes immeubles avaient connu une hausse de 25 % par rapport à leur valeur d’avant la crise. Ceux qui en avaient alors profité pour investir au rabais ont certainement réalisé de bonnes affaires.

Ce qu’il faut retenir, c’est que l’économie connaît plusieurs cycles et que c’est un phénomène tout à fait normal. Si vous investissez en immobilier sur le long terme, il n’y a pas de raison de vous inquiéter d’une baisse soudaine de la valeur de votre maison ou de votre immeuble. Vous finirez tôt ou tard par remonter la pente.

CONSEILS

  • Conservez votre calme. Même si la valeur de votre maison ou de votre immeuble venait à baisser, cette baisse demeure virtuellement sur papier tant que vous n’avez pas vendu.
  • La rentabilité d’un investissement en immobilier se concrétise plus facilement sur un horizon de plusieurs années. Gardez une perspective à long terme.
  • Gardez en tête que tout le monde a besoin de se loger. Historiquement, l’immobilier résidentiel subit moins l’effet des crises que les valeurs boursières et les immeubles commerciaux.

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