Québec s’inquiète des achats de propriétés sans inspection

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Source: www.ledevoir.com

 

Le ministre des Finances Eric Girard songe à légiférer pour permettre aux personnes voulant acquérir une propriété de la faire inspecter au préalable par un professionnel, et d’avoir accès aux offres d’achat concurrentes.

L’ex-trésorier de la Banque Nationale s’inquiète de voir un grand nombre de Québécois acquérir une propriété à fort prix sans avoir préalablement effectué une inspection en bonne et due forme. Il s’agit de « bombes à retardement », dit-on dans son entourage.

« Les citoyens qui font des acquisitions ont tendance à limiter leurs recours légaux, à renoncer aux inspections. Et ce n’est pas une bonne pratique », a fait valoir M. Girard à l’Assemblée nationale jeudi. « Nous étudions cette question intensément », a-t-il par la suite assuré à l’opposition parlementaire.

L’élu caquiste juge tout aussi « inquiétante » la pratique désormais répandue des processus d’enchère « pas transparents » au cours desquels des propriétaires en devenir bonifient leur mise, de crainte de voir une maison leur glisser entre les doigts.

Quant à la flambée des prix de vente de maisons, Eric Girard a lancé un appel au calme. « Ce qui est important, c’est que les gens soient prudents dans l’acquisition d’un bien qui est extrêmement important dans la valeur de leur patrimoine », a-t-il déclaré. Une « certaine euphorie » s’est emparée du marché immobilier québécois au temps de la COVID-19, ce qui est « nuisible à l’accès à la propriété », selon lui.

Test de résistance hypothécaire renforcé

De leur côté, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) et l’Autorité des marchés financiers (AMF) proposent de faire passer le taux admissible applicable aux prêts hypothécaires résidentiels non assurés offerts par les institutions financières à au moins 5,25 %, a poursuivi M. Girard.

Selon l’AMF, « [cette mesure] contribuer [ait] au maintien de la capacité des emprunteurs d’effectuer leurs versements hypothécaires en cas de modifications de la conjoncture économique » qui seraient accompagnées d’une hausse des taux hypothécaires, par exemple.

L’AMF invite les personnes voulant lui faire part de commentaires sur son projet de resserrer l’admissibilité à un prêt hypothécaire de le faire d’ici le 7 mai prochain, après quoi elle révisera sa Ligne directrice sur l’octroi des prêts hypothécaires à temps pour le 1er juin prochain. Le ministre Eric Girard n’a pas attendu la date limite avant d’afficher ses couleurs. « [Cette mesure] va être extrêmement efficace », a-t-il fait valoir en Chambre jeudi.

Le marché laissé à lui-même

Les partis d’opposition ont reproché à l’équipe de François Legault d’ignorer le « désespoir » de familles à la recherche d’une première propriété « à un coût raisonnable ». « Cette crise ne se réglera pas toute seule. Le marché laissé à lui-même ne s’autocorrigera pas », a soutenu l’ex-ministre des Finances Carlos Leitão, avant d’appeler son successeur à y apporter une « réponse de politique publique ». « Arrêtez de regarder et agissez, s’il vous plaît », a lancé le député libéral.

Le marché immobilier s’apaisera quelque peu grâce aux mesures « microprudentielles » et « macroprudentielles » dans les cartons, respectivement, du gouvernement québécois ainsi que du BSIF et de l’AMF, avant de « se résorber avec l’ouverture de l’économie », estime M. Girard.

« Il y a un aspect qui est cyclique qui est lié à la pandémie ; tout le monde veut acquérir des propriétés plus grandes en raison du télétravail, et les taux d’intérêt sont bas, puis il y a énormément de liquidité dans le système. Ça, ça va s’autocorriger », a-t-il promis.

 

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Les vrais impacts de la hausse du taux de qualification hypothécaire

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Source: www.journaldemontreal.com

 

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé la semaine dernière qu’au 1er juin, le taux de qualification passerait de 4,79 % à 5,25 % pour les hypothèques non assurées.

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Beaucoup d’encre a coulé depuis sur le sujet, mais l’impact de ce changement passera largement inaperçu.

Dans un contexte où le marché immobilier est en surchauffe, on croit sur le coup qu’il s’agit d’une tentative de calmer le jeu. Mais quand on y pense un peu, on a du mal à voir comment ce resserrement des règles peut atténuer la frénésie actuelle.

Oui, oui, la hausse du taux de qualification touchera du monde, mais pas ceux qu’on croit.

Une marge de sécurité

C’est à peine depuis 5 ans (la durée d’un terme hypothécaire) que cette mesure d’encadrement existe. Le principe n’est pas sorcier. Lorsqu’on vous accorde une hypothèque, on fait comme si le taux d’intérêt était plus élevé que celui qu’on vous accorde. Comme ça, on s’assure que vous serez toujours capable de rembourser le prêt si les taux se mettaient à monter.

Avant 2016, une marge de sécurité était appliquée de manière plus ou moins informelle, avec plus ou moins de sévérité, selon les prêteurs. Quand le BSIF a normalisé et imposé cette pratique, ç’a donné un grand coup. Depuis, elle y apporte des ajustements, mais comme on peut le constater, cela n’a pas permis de contenir tous les excès.

La modification annoncée la semaine dernière touche les hypothèques non assurées (dites « conventionnelles »), le taux de qualification passe de 4,79 % à 5,25 %, ce qui réduit la capacité d’emprunt.

Mais voilà, presque toutes les nouvelles hypothèques sont assurées. C’est vrai que les premiers acheteurs qui arrivent avec 20 % de mise de fonds ne sont pas obligés de verser une prime à la SCHL, mais les prêteurs feront néanmoins assurer ces créances à leurs frais (je vous épargne les raisons, c’est un autre sujet).

Bref, les premiers acheteurs ne sont nullement affectés par la hausse du taux de qualification, pas plus que les 2es et 3es acheteurs qui arrivent avec de grosses mises de fonds. Mais qui donc est concerné ?

Refinancement hypothécaire

Essentiellement, ce sont les propriétaires qui veulent « réhypothéquer » leur maison qui seront touchés. Et pas tous !

Quand on veut dégager de l’argent d’une maison partiellement payée, il faut passer par le refinancement. L’opération permet par exemple de faire une mise de fonds sur un chalet, de rénover sa cuisine, d’acheter un véhicule récréatif (VR), de consolider ses dettes… ou, comme le veut la légende, de lancer la carrière de Céline Dion.

Or, dans une opération de refinancement, le prêt hypothécaire n’est pas assurable.

« J’ai calculé que les gens concernés verraient leur capacité d’emprunt [sur leur propre maison] réduite de 4,5 % environ », affirme Denis Doucet, porte-parole du courtier hypothécaire Multi-Prêts. Les propriétaires qui demandent un refinancement dans le but d’accéder à une marge de crédit hypothécaire ne sont pas concernés, selon l’expert, « car ils sont déjà soumis à un taux de qualification plus élevé, autour de 5,30 % ». Le resserrement annoncé par le BSIF ne stoppera pas la surenchère sur les maisons à vendre, mais il pourrait réduire (à peine) les ardeurs des rénovateurs, déjà refroidies par des hausses du prix des matériaux.

POUR AMÉLIORER VOS CHANCES DE QUALIFICATION

  • Les hypothèques assurées sont aussi soumises à un taux de qualification, inchangé à 4,79 %. Ces règles font qu’au Canada, les prêts hypothécaires de mauvaise qualité (subprimes) sont beaucoup moins nombreux qu’aux États-Unis.
  • Le marché canadien de l’hypothèque est bien encadré, ce qui nous protège en bonne partie des dérives auxquelles on a assisté aux États-Unis il y a une douzaine d’années.

Rappelons quelques conseils pour faciliter la qualification :

  • Réduire ses dettes (ou ne pas les augmenter) avant de demander un prêt hypothécaire.
  • Verser une mise de fonds plus importante.
  • Acheter à deux.

 

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Démystifier la copropriété

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Source: https://www.lequotidien.com/

Eve-Marie Fortier
EVE-MARIE FORTIER
Le Quotidien
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Vous êtes à la recherche de votre première habitation, mais vous avez de la difficulté à bien distinguer le condo de la maison ? Vous vous demandez s’il vaut mieux vous tourner vers une propriété plutôt qu’une copropriété? Une chose est certaine ; si vous envisagez devenir copropriétaire, il est important d’être conscient de certaines notions, notamment en ce qui a trait aux frais de copropriété, aux restrictions qui y sont liées et au rôle qui vous sera attribué. Sachez que vous pourrez trouver réponses à plusieurs questions sur le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et ainsi être plus confiant face à votre choix de demeure.

La copropriété est très différente de la propriété dite traditionnelle à bien des niveaux. Elle peut s’avérer être une option attrayante, puisqu’elle est souvent abordable et qu’elle libère celles et ceux qui y vivent de plus travaux d’entretien et de réparation tels que le déneigement ou le changement de toiture.

Concrètement, qu’est-ce qu’une copropriété ?

Plusieurs personnes ont tendance à automatiquement relier l’achat de copropriété à l’achat d’un condo, mais elle peut également prendre la forme de maisons en rangée ou même de maisons individuelles. Il est donc possible de trouver une habitation en copropriété de toutes les tailles et dans toutes les gammes de prix.

« Lorsque vous achetez un logement en copropriété, vous devenez propriétaire d’une unité d’habitation privée — le logement — enregistrée à votre nom. Vous partagez également la propriété des parties communes et des actifs liés au bâtiment et à ce qui l’entoure », peut-on lire sur le site web de la SCHL.

Puisque certaines parties sont communes, il est important de bien connaître les limites de ce qui vous appartient, tout comme il est important de bien comprendre ce que comprennent les charges mensuelles de copropriété. Ce montant couvre les frais d’entretien et de remplacement des parties communes, mais il peut également couvrir les polices d’assurance de l’association des copropriétaires, les services publics et d’autres services divers tels que le déneigement ou la tonte de pelouse. Une partie de ces charges mensuelle peut aussi être allouée à un fonds de prévoyance.

« Vous faites maintenant partie d’une collectivité qui partage des responsabilités. Si le stationnement de votre complexe commence à s’effriter de façon imprévue et qu’il n’y a pas suffisamment de fonds pour le réparer, vous devrez — au même titre que les autres copropriétaires — payer des charges de copropriété accrues ou effectuer un paiement forfaitaire pour couvrir le coût de ces réparations. »

Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Tout comme chaque achat, la copropriété peut convenir à certains, mais ne pas convenir à d’autres. Il suffit de bien peser les pour et les contre pour déterminer si elle vous convient à vous, à votre personnalité et à votre mode de vie.

Si vous devenez copropriétaire, en plus d’avoir moins de responsabilités sur le plan de l’entretien et des réparations, vous aurez probablement accès à des commodités sur place que vous n’auriez peut-être pas les moyens de vous offrir autrement tels qu’un spa ou une piscine. Certains immeubles sont aussi pourvus de dispositifs de sécurité perfectionnés et vos voisins ne seront jamais bien loin si vous avez besoin. De nombreuses activités sociales et récréatives peuvent aussi vous êtes offertes.

Même s’il peut être agréable d’avoir accès à plusieurs commodités, il est possible que vous les utilisiez jamais et que les frais vous soient quand même chargés. Il est également possible que vos voisins aient une personnalité très différente de la vôtre et que les consensus soient difficiles à obtenir. Cependant, vous aurez toujours votre mot à dire dans le fonctionnement de l’association des copropriétaires, puisque vous avez le droit de vote et que vous pouvez être élu au conseil d’administration. Finalement, il se peut qu’il y ait des restrictions au niveau du bruit, du stationnement, des animaux de compagnie, du tabagisme et même en ce qui concerne le style et la couleur des portes et de l’habillage des fenêtres.

Au final, si vous aimez avoir moins de responsabilités et être en communauté, si vous appréciez les commodités offertes par la copropriété et que vous êtes conscientes des restrictions et des charges mensuelles, choisir ce type d’habitation peut être une belle option.

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LES COPROPRIÉTAIRES MAL INFORMÉS

Selon un récent sondage mené par le Bureau d’assurance du Canada (BAC), les copropriétaires ne sont pas bien informés en ce qui a trait aux assurances et à la copropriété. Étant de plus en plus populaire, le condo comporte des particularités en matière d’assurance dont plusieurs ignorent. Un copropriétaire sur cinq ne serait pas au courant que son condo est couvert par deux contrats d’assurance.

« On comprend que le sujet est complexe et qu’il peut passer au second plan quand on est en train de magasiner sa future habitation. Trop de consommateurs nous appellent avec des questions une fois le sinistre survenu » a affirmé Line Crevier, responsable du Centre d’information sur les assurances au BAC, par voie de communiqué.

Des précisions en ce qui concerne les droits et obligations des copropriétaires et du syndicat dans différentes situations sont à la disposition des consommateurs sur le site web d’info assurance. Si vous souhaitez en apprendre davantage, vous n’avez qu’à suivre ce lien : https://infoassurance.ca/fr/assurance-condo.aspx.

« Avec les changements qui prévalent désormais, il est nécessaire que les copropriétaires s’intéressent à la gestion de leur copropriété et sachent à quoi ils s’exposent en cas de sinistre », a ajouté Mme Crevier.

Vendre sa maison sans garantie légale, est-ce une bonne idée?

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Source: https://www.journaldemontreal.com/

 

Les maisons vendues « sans garantie légale » sont de plus en plus nombreuses. Comme vendeur, est-ce que c’est une bonne idée de vendre de cette manière ? Cela dépend.

Au Québec, à la vente d’un immeuble, la loi prévoit que le vendeur doit garantir la validité du titre de propriété ainsi que la qualité de l’immeuble.

Or, il est possible de faire exception à cette règle, en vendant « sans garantie légale de qualité ».

Une vente sans garantie légale suppose que l’acheteur accepte d’acheter l’immeuble à ses risques et périls.

Ainsi, en cas de vice caché, aucun recours ne sera possible contre le vendeur, à moins qu’il n’ait pas agi de bonne foi, comme le demande l’article 1375 du Code civil du Québec.

De plus en plus de vendeurs choisissent de vendre sans garantie légale.

Selon Me Luc Audet, qui pratique le droit immobilier, les vendeurs se retrouvent le plus souvent dans l’une des trois situations suivantes :

1. Les ventes de succession

Lorsqu’ils héritent de la maison de leurs parents décédés, les héritiers n’ont pas toujours une bonne connaissance de la bâtisse et de l’entretien effectué au cours des années.

La plupart du temps, ils préfèrent vendre sans garantie légale afin d’éviter tout risque de poursuite.

2. Les vendeurs âgés

À l’approche d’un certain âge, beaucoup de vendeurs qui troquent leur maison pour un plus petit logement recherchent la tranquillité d’esprit et optent donc pour une vente sans garantie légale.

3. Les reprises bancaires

Lorsque la banque exerce son recours hypothécaire pour faute de paiement, elle effectue par la suite directement une vente ou une vente sous contrôle de justice.

Et s’il y a bien une chose que ne souhaite pas la banque, c’est se faire poursuivre pour vice caché.

Les immeubles repris par les banques sont donc toujours vendus sans garantie légale.

Pour baisser le prix

Certains vendeurs offrent leur propriété en vente sans garantie légale de qualité. Or, c’est souvent une mauvaise idée, car cela fait diminuer la valeur marchande de l’immeuble. Selon la firme JLR, un immeuble vendu sans garantie légale subirait une baisse de valeur d’environ 8 % à 11 %. Ainsi, une maison de 350 000 $ se vendrait de 28 000 $ à 38 500 $ moins cher.

Mais dans le marché actuel où les maisons se vendent très facilement, il n’est pas rare de voir des cas de surenchère.

Afin de se démarquer du lot, certains acheteurs vont même jusqu’à proposer d’acheter sans la fameuse garantie légale de qualité. Dans ces conditions, à moins de vous retrouver dans l’une des trois situations énumérées plus haut, il vaut mieux attendre que ce soit le vendeur qui le propose, sans que cela affecte le prix de vente.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

CONSEILS

Pour se démarquer, certains acheteurs poussent l’audace jusqu’à ne pas inspecter avant d’acheter. C’est une erreur qui peut coûter très cher, puisqu’on ne sait jamais quelle coûteuse surprise peut réserver un immeuble. En donnant congé au vendeur sur la question des vices cachés tout en ne faisant pas d’inspection préachat, l’acheteur sera probablement responsable des vices cachés et des vices apparents.

Pour plus d’informations sur les ventes sans garantie légale, vous pouvez consulter le site web de l’OACIQ ou encore consulter un professionnel, tel qu’un courtier immobilier ou un avocat spécialisé en immobilier.

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