mars 2022 - Vendirect

Cinq grandes raisons pour lesquelles une vente de maison tombe à l’eau

29 mars 2022

LLUSTRATION ADOBE STOCK

GHISLAIN LAROCHELLE

Mardi, 29 mars 2022 00:00MISE À JOUR Mardi, 29 mars 2022 00:00

Avec le phénomène de la surenchère que nous vivons depuis quelques années, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) a révélé qu’en 2021, à Montréal, 40 % des unifamiliales vendues ont été achetées à un prix supérieur à celui affiché. Est-ce que l’heureux acheteur choisi par le vendeur achète toujours la propriété au final ? La réponse est non, pour plusieurs raisons.

Nous avons tous été témoins d’une maison que l’on croyait vendue qui a fait un retour sur le marché. Plusieurs raisons peuvent expliquer que des situations comme celles-ci arrivent.

En voici 5.

1. Un problème avec l’inspection de la propriété

Les inspections sont probablement la raison la plus commune qui explique qu’une propriété revient sur le marché. C’est d’ailleurs une étape qu’il ne faut surtout pas négliger ! Faire appel à un inspecteur en bâtiment pourrait vous éviter beaucoup d’ennuis.

2. L’acheteur se fait refuser son prêt hypothécaire

Évidemment, aucun prêt hypothécaire n’est garanti. Plusieurs événements dans la vie d’un acheteur peuvent faire en sorte qu’un prêt, même s’il a été préapprouvé, est finalement refusé (comme une perte d’emploi ou une autre demande pour un autre prêt important). De plus, les créanciers hypothécaires se baseront toujours sur le prix de l’évaluation. Si l’évaluation de la maison a une valeur moindre que le prix de vente convenu, le prêt pourrait soit être refusé ou l’acheteur pourrait devoir augmenter le montant de sa mise de fonds.

3. L’acheteur renonce à l’achat de la propriété et perd son dépôt

Il arrive parfois que la raison pour laquelle une promesse d’achat tombe à l’eau est que l’acheteur change tout simplement d’idée. Cela est très surprenant, particulièrement lorsque celui-ci a donné un dépôt, qu’il perdra probablement, mais ça arrive !

4. Des défauts de titres sont découverts et les résoudre prend du temps

L’examen des titres de propriété est fait par un notaire en droit immobilier. Le notaire assurera un titre de propriété incontestable à l’acheteur après avoir fait toutes les vérifications nécessaires.

Par exemple, il confirmera que le vendeur est réellement le propriétaire, qu’il possède le droit et la capacité de vendre, que les dimensions du terrain sont exactes, etc. Toutefois, si le notaire détecte une ou plusieurs irrégularités, cela peut prendre du temps à résoudre et s’avérer un vrai cauchemar, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Dans ce type de situation, l’acheteur préférera souvent se retirer de la transaction plutôt que d’attendre que les problèmes soient résolus.

5. Le vendeur omet de divulguer certaines informations importantes à l’acheteur

Certaines informations se doivent d’être divulguées à l’acheteur. Des informations comme un meurtre ou un décès tragique dans la propriété, des problèmes structurels, la présence de matériaux toxiques, etc. Si une information importante est omise ou cachée, la maison pourrait facilement se retrouver sur le marché à nouveau.

CONSEILS

► N’hésitez pas à faire une offre sur une propriété même s’il y en a plusieurs. Vous ne savez jamais ce qui pourrait arriver !

► Même s’il y a plusieurs offres sur la propriété que vous convoitez, assurez-vous de faire une offre selon le marché et qui respecte votre capacité financière.

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Au-delà du taux d’intérêt

22 mars 2022

Source: www.lapresse.ca

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Les individus se font dire continuellement que la gestion de leurs épargnes doit se faire en fonction de leur profil d’investisseur. Il en est de même pour la gestion de leur passif.

Vous vous préparez à contracter votre prêt hypothécaire et, bien sûr, vous avez en tête toute la question du taux d’intérêt, croyant qu’il s’agit du facteur ultime qui vous amènera à décider des termes du prêt. Mais il y a pourtant bien d’autres facteurs tout aussi importants, expliquent les experts. En voici quelques-uns.

Publié le 20 mars

JEAN GAGNONCOLLABORATION SPÉCIALE

Votre situation

Le prêt hypothécaire ne sera qu’une partie, quoique assez importante, de vos engagements financiers. C’est pourquoi, au moment de décider quel prêt hypothécaire vous convient le mieux, vous devez prendre en considération l’ensemble de votre situation financière, afin que celle-ci conserve la flexibilité qui vous assurera d’atteindre tous vos objectifs. La première étape sera de bien établir votre budget, explique Aline Aoueiss, spécialiste hypothécaire, BMO Banque de Montréal. « Règle générale, il n’est pas avisé de consacrer plus de 30-35 % de son revenu brut au remboursement de l’hypothèque », réitère-t-elle.

PHOTO FOURNIE PAR BMO

Aline Aoueiss, spécialiste hypothécaire, BMO Banque de Montréal

L’importance de la préqualification

La pandémie de COVID-19 a modifié l’environnement économique à bien des égards, et le secteur immobilier n’y a pas échappé. Elle a entraîné une baisse significative des taux d’intérêt. Celle-ci a eu pour effet de stimuler la demande de la part des acheteurs de maisons, ce qui a entraîné une augmentation significative des prix, explique M^me Aoueiss. « D’où l’importance pour les acheteurs à la recherche d’une nouvelle propriété de faire préqualifier leur prêt hypothécaire par leur prêteur de façon à s’assurer que leur offre d’achat sera prise en considération », dit-elle.

Diversité de choix

Il existe des prêts hypothécaires de toutes sortes qui permettent à l’emprunteur de choisir le terme qui lui convient le mieux. En fait, le terme de ces prêts peut varier entre un jour et dix ans. La marge hypothécaire permettra à l’emprunteur de rembourser la somme qu’il désire en tout temps. Quant aux prêts conventionnels, les termes les plus demandés varient entre un et cinq ans, mais il y a aussi des termes de sept et dix ans pour ceux qui préfèrent geler le taux d’intérêt pour une période plus longue, explique Nicolas Fréchette, directeur, gestion de produits de financement, chez Desjardins, qui constate que ces termes plus longs ont généré un certain engouement durant la pandémie, étant donné que les taux d’intérêt étaient à leur plus bas.

Profil de l’emprunteur

Les individus se font dire continuellement que la gestion de leurs épargnes doit se faire en fonction de leur profil d’investisseur. Il en est de même pour la gestion de leur passif qui doit tenir compte de leur profil d’emprunteur, explique Enrik Brassard, vice-président adjoint, financement résidentiel, à la Banque Nationale. Par exemple, le risque associé à une hypothèque à taux variable n’est pas idéal pour les emprunteurs qui préfèrent connaître à l’avance les engagements auxquels ils devront faire face. « Les gens mettent souvent beaucoup de temps et d’énergie à déterminer quels sont les investissements qui leur conviennent, mais souvent ne se préoccupent pas de bien gérer leur passif en fonction de leur tolérance au risque », dit-il.

Des options pour les couples

Il n’est pas rare que, chez un couple, le profil d’emprunteur soit différent de l’un à l’autre. Il est possible, dans ce cas, de faire deux choix de prêts hypothécaires et de les combiner, explique Nicolas Fréchette. Ainsi, une partie pourrait être à taux variable et l’autre, à taux fixe. On peut aussi combiner deux prêts hypothécaires à taux fixe, soit un à court terme, tel un an, et un autre à plus long terme. Cela réduira le risque lorsqu’une hausse ou une baisse de taux d’intérêt se produira.

Des options pour se protéger

L’emprunteur peut se protéger contre l’éventualité de ne plus pouvoir effectuer ses paiements grâce à des assurances, explique Enrik Brassard. Ce peut être une assurance vie qui protégera en cas de mort, ou encore une assurance invalidité grave ou incapacité. L’emprunteur peut aussi établir avec son prêteur des options dans le cas où il pourrait devoir résilier les conditions du prêt. Toutes ces solutions en cas de non-respect des conditions doivent être établies au départ lorsque le prêt est contracté.

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Le RAP, un outil pour augmenter la mise de fonds d’une 1re propriété

15 mars 2022

Source: www.centris.ca

Trouver la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une première habitation est loin d’être chose facile. Heureusement, le gouvernement du Canada a mis en place le régime d’accession à la propriété – plus souvent connu sous l’acronyme RAP – pour faciliter les démarches des nouveaux acheteurs.

Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété?

Le régime d’accession à la propriété permet aux premiers acheteurs de retirer jusqu’à 35 000 $ de leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER), sans devoir payer d’impôts, dans le but d’acheter ou de construire une habitation pour eux-mêmes ou pour une personne handicapée qui leur est liée[1] . Les sommes ainsi obtenues devront être remboursées sur une période pouvant aller jusqu’à 15 ans[2] .

Si vous êtes marié ou conjoint de fait et que votre partenaire sera également propriétaire pour la toute première fois, vous pourriez multiplier les avantages du régime d’accession à la propriété par deux, puisque votre conjoint pourra également profiter du RAP[3] . Sachez toutefois que les REER immobilisés ou collectifs ne permettent pas d’en retirer les fonds.

Quelles sont les conditions pour participer au RAP?

Pour accéder au régime d’accession à la propriété, vous devrez respecter certaines conditions, notamment[4] :

Être considéré comme un premier acheteur
Avoir une entente écrite attestant l’achat ou la construction d’une habitation admissible pour vous-même ou pour une personne handicapée qui vous est liée
Être résident canadien lorsque vous retirez des fonds de vos REER
Avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction

Bien que le régime d’accession à la propriété soit destiné aux premiers acheteurs, vous pourriez y avoir droit, sous certaines conditions. En effet, le gouvernement fédéral considère « l’acheteur d’une première propriété » comme étant toute personne qui ne demeure pas dans une habitation dont elle-même ou son conjoint est propriétaire depuis au moins quatre ans. Ainsi, si l’achat de votre propriété précédente remonte à au moins cinq ans, que vous l’avez vendue et que vous êtes locataire depuis, vous y avez droit[5] .

Par ailleurs, pour pouvoir participer au RAP, les sommes doivent avoir été versées dans vos REER depuis au moins 90 jours. Aussi, vous ne pourrez plus accéder au régime d’accession à la propriété si vous attendez plus de 30 jours suivant l’achat de votre habitation, sans quoi les montants retirés seront inclus dans votre revenu imposable[6] .

Comment retirer des fonds de ses REER?

Pour participer au régime d’accession à la propriété, vous devrez remplir la première partie du formulaire T1036, Régime d’accession à la propriété (RAP) – Demande de retirer des fonds d’un REER, et ce, pour chacun des retraits effectués[7] . Une fois cette étape complétée, vous devrez transmettre le formulaire à l’émetteur de votre REER afin qu’il remplisse la deuxième partie du document.

Par ailleurs, il vous sera possible de retirer un seul montant ou de faire une série de retraits dans la même année civile, en provenance d’un ou de plusieurs REER.

Comment rembourser les fonds issus du RAP?

La période de remboursement débute dans la deuxième année suivant l’achat de la propriété. Par exemple, si vous avez retiré des fonds en 2022, votre première année de remboursement sera l’année 2024. Vous pourrez toutefois effectuer des paiements plus tôt, ce qui aura pour effet de réduire le montant devant être remboursé pour la première année – votre période de remboursement demeurera toutefois la même. Sachez aussi qu’il est possible de rembourser la totalité des sommes retirées en tout temps.

Comme les dépenses liées à l’achat d’une première maison sont nombreuses, l’une des meilleures façons d’effectuer vos paiements consiste en une stratégie de prélèvements automatiques[8] . De la sorte, vous éviterez d’avoir un montant important à verser à la fin de l’année, d’autant plus que les sommes non remboursées seront considérées comme un revenu imposable, ce qui pourrait vous pénaliser[9] .

Chaque année, l’Agence du revenu du Canada vous fera parvenir un état de compte indiquant notamment le montant remboursé à ce jour, de même que le solde du RAP. Ces renseignements peuvent également être obtenus en consultant Mon dossier sur le site web de l’Agence.

Peut-on RAPer plus d’une fois?

Oui, il est possible de profiter du régime d’accession à la propriété plus d’une fois dans sa vie!

Si vous avez déjà participé au RAP, vous pourrez le faire à nouveau, à condition que votre solde remboursable au 1^er janvier de l’année de retrait soit à zéro et que vous répondiez à toutes les autres conditions d’admissibilité[1] . À cet égard, une personne qui n’a pas été propriétaire de son lieu de résidence au cours des quatre dernières années peut se qualifier de nouveau[2] .

Acheter une première propriété est sans doute l’une des étapes les plus importantes d’une vie. Plusieurs ressources et outils peuvent vous aider à concrétiser ce projet plus facilement, dont notre équipe de courtiers immobiliers.

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5 conseils pour l’achat d’une première propriété

7 mars 2022

Source: www.centris.ca

L’achat d’une première propriété est sans doute l’un des moments les plus marquants d’une vie, mais également l’un des plus stressants. Voici 5 conseils pratiques qui vous aideront à faire le meilleur choix, en fonction de votre situation personnelle et de votre style de vie[1]

Planifier le processus d’achat

Le processus d’achat peut parfois sembler complexe. Avant même d’amorcer vos recherches, familiarisez-vous avec les premières étapes du processus d’achat qui comprend :

La préapprobation hypothécaire
L’épargne pour la mise de fonds
L’importance de la cote de crédit
Les programmes d’incitation à l’achat

En effectuant un exercice financier, vous serez en mesure de déterminer le prix que vous êtes prêt à payer pour votre future propriété, ainsi que le montant de la mise de fonds. À cette étape, n’hésitez pas à rencontrer un courtier hypothécaire afin d’obtenir une préapprobation hypothécaire. Vous aurez alors l’heure juste afin de poursuivre vos recherches et de dénicher la propriété idéale!

2. Déterminer ses besoins

Pour faire un choix judicieux, prenez ensuite le temps de dresser la liste de vos besoins afin d’avoir une meilleure idée du type d’habitation que vous recherchez.

Voici quelques questions qui pourront alimenter votre réflexion[2] :

Combien de personnes vivront sous le même toit?
Avez-vous des animaux de compagnie?
Quels sont vos besoins de stationnement?
Aimeriez-vous avoir plusieurs espaces de rangement?
Souhaitez-vous avoir accès à un espace extérieur?
Travaillez-vous de la maison ou y recevez-vous des clients?
Avez-vous besoin de certaines pièces pour des fonctions spécifiques?
Désirez-vous aménager un jardin?

Une fois ces éléments identifiés, vous pourrez vous attarder à la localisation de votre future propriété en effectuant un premier tri des quartiers qui vous intéressent.

3. Évaluer les dépenses

Lorsque vous trouverez une propriété qui vous plaît, informez-vous par rapport au prix demandé et aux autres dépenses, comme les taxes, les frais de copropriété, les assurances, les coûts d’énergie, les frais d’entretien, etc. Pensez également à étudier les propriétés comparables vendues récemment afin d’avoir une estimation du prix de vente par rapport à la moyenne[3] .

4. Choisir le bon type de propriété

Condo ou maison unifamiliale? En banlieue ou au centre-ville? Les possibilités sont nombreuses et comportent toutes des avantages et des inconvénients[4] [5].

L’achat d’un condo

Un condo est souvent présenté aux premiers acheteurs comme étant une bonne option en raison de l’accessibilité aux services, des prix plus bas et de la sécurité qu’il procure. Comme il s’agit d’une copropriété, l’entretien y est minime et les responsabilités peuvent être partagées entre les copropriétaires. Toutefois, la vie de condo peut s’avérer plus contraignante en raison du manque d’intimité, de l’utilisation des aires communes et des règlements à respecter.

D’un point de vue financier, l’hypothèque combinée aux frais de copropriété, aux impôts fonciers et à l’assurance devrait occuper au plus 30 % de votre revenu mensuel[6] . À titre indicatif, au Québec, les frais de copropriété s’élèvent à près de 195 $ par mois, ce qui représente 2 340 $ annuellement[7].

L’achat d’une maison unifamiliale

Si vous aimez le calme et la nature, acheter une maison unifamiliale peut être une option très intéressante! Vous pourrez ainsi profiter d’une plus grande superficie habitable et d’un espace extérieur aménagé selon vos besoins. Gardez toutefois en tête qu’une maison unifamiliale nécessitera plus d’entretien, ce qui implique également des coûts additionnels.

Dans le cas d’une maison unifamiliale, l’hypothèque et les taxes municipales et scolaires ne devraient pas dépasser 25 % de votre revenu mensuel[8] .Par ailleurs, les frais d’entretien annuels seront généralement supérieurs à ceux d’un condo et se situent entre 1 % et 3 % de la valeur, ce qui représente entre 2 500 $ et 7 500 $ pour une propriété de 250 000 $ [9].

Toutefois, malgré ces dépenses, une maison représente généralement un investissement plus sûr qu’un condo puisque sa valeur se conserve mieux et qu’elle peut être augmentée par des rénovations[10]

5. Prévoir la revente

Si vous prévoyez que cette première propriété ne sera qu’une étape transitoire, comme c’est souvent le cas pour l’achat d’un condo, évaluez bien le prix de manière à ne pas payer trop cher. Ainsi, vous pourrez la revendre plus facilement et réaliser des profits dans quelques années.

Votre principal atout pour l’achat d’une première propriété? Être à la fois exigeant et ouvert d’esprit. Mieux vaut prendre le temps d’analyser les avantages et les inconvénients de chacune de vos options afin de faire un choix judicieux. Et afin que tout se déroule dans les meilleures conditions, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier qui vous accompagnera tout au long du processus.

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