Une solution coûteuse de reporter ses paiements hypothécaires

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Les grandes banques et Desjardins offrent la possibilité à certains de leurs clients de prendre congé durant six mois de leurs paiements hypothécaires.

Lorsqu’il est question des grandes institutions financières, n’importe quel geste de bonne volonté de leur part paraît suspect. Des commentateurs se fâchent à l’idée que les banques ne donnent pas de congé d’intérêts à leurs clients en difficulté.

Pour un propriétaire qui commence à rembourser une hypothèque amortie sur 25 ans, la moitié de ses mensualités représente de l’intérêt. Penser qu’une banque peut faire un tel cadeau à ses clients chaque mois durant six mois, c’est vivre au pays des licornes, même en pleine crise de la COVID-19.

ÉCOUTEZ l’entrevue de Daniel Germain, sur QUB radio:

Comment fonctionne l’aide en question ?

C’est simple : les paiements reportés, incluant l’intérêt, sont « capitalisés », c’est-à-dire qu’ils s’ajoutent à l’hypothèque.

Le spécialiste Denis Doucet, porte-parole de Mutli-Prêts, a réalisé pour nous quelques calculs pour nous donner une idée de l’effet des reports de paiements.

Nous avons utilisé comme hypothèse un prêt de 200 000 $ à 3 % amorti sur 25 ans. Dans nos scénarios, le terme de l’hypothèque est de trois ans et la maison a été achetée il y a 24 mois. Les mensualités s’élèvent à 946 $, dont 469 $ en intérêts au 25e remboursement, prévu le 1er avril.

Sauter des paiements

Si le propriétaire de la maison ne saute pas de paiements, le solde de son hypothèque au renouvellement s’élèvera 183 090 $, remboursable sur 22 ans.

Si le client s’entend avec sa banque pour reporter les six prochaines mensualités, cela lui assure des liquidités supplémentaires de plus de 5675 $, une somme qui, en contrepartie, sera ajoutée à sa dette hypothécaire.

Cela comprend 2815 $ en intérêts sur lesquels courront dorénavant de nouveaux intérêts. C’est le bout qui grince.

Avec un taux d’intérêt de 3 %, les nouvelles mensualités, au renouvellement, s’élèveront à 975 $ par mois, plutôt que 946 $.

Quand le propriétaire de la maison aura remboursé entièrement son hypothèque, le fait d’avoir reporté six paiements et d’avoir capitalisé six mois d’intérêt lui aura coûté 2070 $ d’intérêts supplémentaires. Sur 22 ans.

Pas de quoi déchirer sa chemise.

CONSEILS

En capitalisant les intérêts sur les paiements reportés, c’est comme si la banque prêtait les sommes dues au taux de l’hypothèque (autour de 3 %), ce qui est plus avantageux que n’importe quel autre type de crédit sur le marché.
Utilisez la somme dégagée pour payer l’essentiel, c’est le but.
Utilisez-la pour rembourser des créances plus chères, comme le solde de la carte de crédit, si vous avez de la marge de manœuvre.
Au moment du renouvellement de votre hypothèque, rien ne vous empêche de faire un paiement anticipé pour ramener le solde hypothécaire au niveau où il aurait été sans la crise.

 

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Que faire si le vendeur d’une maison a attrapé la COVID-19?

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Planifiez-vous vendre ou acheter une propriété dans les prochains jours ? Avec le coronavirus qui sévit, il est probable que vous vous posiez plusieurs questions sur la faisabilité actuelle du projet.

Répondons d’abord à la première question qui vous vient probablement en tête : oui, c’est possible d’acheter ou de vendre un bien immobilier en temps de crise, comme celle que nous traversons présentement.

Cela dit, ce n’est pas la seule question qu’on m’a posée sur le sujet. Voici les trois qui sont revenues le plus souvent.

Dans la déclaration du vendeur, ce dernier est-il obligé de nous informer de son état de santé ?

La déclaration du vendeur est en quelque sorte le portrait de la propriété. Ce document contient tous les éléments qui pourraient affecter la valeur de l’immeuble. Le vendeur doit y déclarer tout ce qu’il sait sur la propriété ; les rénovations qui ont été effectuées, mais aussi les problèmes rencontrés avec la maison.

Selon l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), l’état de santé du vendeur n’est pas une information qui doit être consignée dans le formulaire de déclarations du vendeur sur l’immeuble. Vous n’êtes donc pas obligé de dire que votre famille a été en quarantaine dans la maison et que vous avez eu la COVID-19. Selon le gouvernement canadien, le coronavirus a une durée de vie de seulement trois heures sur les surfaces sèches, et six jours en milieu aqueux.

Peut-on annuler une offre d’achat parce que l’on a peur de ce qui va arriver avec le coronavirus ?

La promesse d’achat est un contrat signé par les deux parties, qui détaille les conditions de l’achat (prix, délai, inspection, etc.) Selon l’OACIQ, acheteurs et vendeurs sont liés par les termes de la promesse d’achat et se doivent de respecter leurs obligations. Toutefois, si des délais supplémentaires sont requis à cause de l’état de santé du vendeur ou de l’acheteur, une entente peut être prise entre les parties.

À savoir si une maladie à coronavirus pourrait être un motif viable pour annuler une offre d’achat, l’OACIQ suggère de consulter un conseiller juridique.

Comment faire pour gérer les visites ?

Le phénomène de contagion n’est pas à prendre à la légère. La visite virtuelle prend donc tout son sens dans ce contexte. Si vous n’avez jamais « visité » de manière virtuelle une propriété mise en vente, je vous invite à le faire. La perspective obtenue par une caméra moderne et la possibilité de se déplacer dans la propriété comme si on y était donnent le sentiment d’y être réellement. Je prédis que ce mode de visite sera de plus en plus populaire, surtout en ces temps de pandémie.

De plus, avant les visites, le courtier immobilier dispose également du droit de demander aux acheteurs ou aux vendeurs s’ils sont infectés par la COVID-19 ou s’ils ont visité un autre pays dans les 14 derniers jours. Selon l’OACIQ, il n’y a rien dans la loi sur le courtage immobilier ou dans le code déontologique des courtiers qui les empêche de poser une telle question pour protéger l’un ou l’autre des deux parties. Ceci étant dit, chaque personne a un rôle à jouer afin de diminuer les risques de propagation. Il vaut donc mieux prendre le plus de précautions possible et s’attendre à ce que plusieurs visites soient annulées ou reportées à plus tard, ce qui est déjà le cas.

♦ Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

CONSEILS
Il est important de prendre des précautions, mais cela ne veut pas dire pour autant que vous devez annuler vos transactions immobilières.
Dans le cas où un vendeur aurait contracté la COVID-19, le mieux est de s’entendre à l’amiable afin de repousser de quelques semaines la visite, l’inspection ou la vente, le temps que le vendeur puisse guérir.
Lors de vos visites, respectez les règles sanitaires recommandées par les gouvernements provincial et fédéral.

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Les dépenses à prévoir à l’achat d’une propriété

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Source: https://www.centris.ca

Vous avez décidé devenir propriétaire? Voyez quels sont les frais à prévoir lors de l’achat d’une propriété.
La mise de fonds
La mise de fonds est obligatoire pour acheter une propriété. Le minimum requis est de 5 %, à condition de payer une assurance prêt hypothécaire afin de protéger votre institution financière. L’idéal serait de disposer d’une mise de fonds de 20 % afin d’être exempté de l’assurance prêt.

L’assurance hypothécaire
Le coût de l’assurance hypothécaire varie en fonction de plusieurs critères, tels que votre situation financière et professionnelle, votre dossier de crédit et votre mise de fonds. Plus la mise de fonds sera élevée, moins l’assurance sera coûteuse. Pour en savoir plus sur l’assurance prêt hypothécaire, visitez le site de la SCHL.

L’inspection
Afin d’éviter les mauvaises surprises, une inspection est fortement recommandée. Un inspecteur en bâtiment saura relever les forces et faiblesses de la propriété et surtout identifier les réparations potentielles et les frais à prévoir.

Le coût d’une inspection est variable, mais prévoyez un minimum de 500 $.

Le notaire
Il est obligatoire de faire affaire avec un notaire lors d’une transaction immobilière. Le notaire vous accompagne dans le processus d’achat et s’assure que vos titres de propriété ne comportent aucune irrégularité.

Le notaire prépare des documents tels que l’acte de vente, l’acte hypothécaire ainsi que l’inscription de la propriété au Registre foncier du Québec.

Le coût est d’environ 1 000 $, mais il peut varier en fonction de la ville et du type de propriété notamment.

Les droits de mutation
Les droits de mutation (parfois appelés « taxe de bienvenue ») sont perçus par la municipalité de votre nouvelle propriété. Ils sont payables à la conclusion de la vente chez le notaire.

Ces droits sont calculés selon différents critères. Utilisez notre calculatrice de simulation pour connaitre le montant des droits de mutation.

Les taxes municipales et scolaires
Lorsque vous devenez propriétaire, vous devez payer votre part de taxes municipales et scolaires. Les taxes sont calculées en fonction de la municipalité, de la commission scolaire et de la valeur de la propriété.

Le déménagement et les frais connexes

Il est essentiel de prendre en compte les frais de déménagement, que l’on fasse appel à des professionnels ou à ses amis.

Comptez un minimum de 500 $ pour une compagnie de déménagement et environ 250 $ pour une location de camion, voire plus si c’est le 1er juillet!

Enfin, réservez-vous une petite somme supplémentaire pour l’achat de meubles et d’articles de décoration pour embellir votre nouvelle propriété.

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L’achat d’un terrain pour bâtir recèle de nombreux pièges

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Source: https://www.journaldemontreal.com/

Qui n’a jamais rêvé d’acheter un terrain et de construire la maison de ses rêves ? Malheureusement, ce scénario idyllique n’est peut-être pas le scénario idéal pour vous.

Pour décrire les trois principaux critères d’achat d’une maison ou d’un terrain, les anglophones utilisent l’expression suivante : « location, location, location ». Autrement dit, acheter un terrain ou une maison revient avant tout à acheter un emplacement. Ce n’est pas pour rien que les terrains en ville coûtent souvent le double ou même le triple de ceux situés en périphérie.

Supposons que vous souhaitez acheter un terrain proche de votre lieu de travail au centre-ville. La tâche risque d’être ardue. Vous risquez de chercher longtemps et de payer le gros prix une fois que vous aurez trouvé l’emplacement qui vous convient. Vous aurez plus de chances en cherchant dans les zones périphériques que sont les banlieues.

Les vérifications qui s’imposent

Vous avez trouvé l’emplacement idéal ? Attention : assurez-vous que le terrain est constructible. L’emplacement est-il contaminé ? S’agit-il d’une zone humide ? La superficie du terrain permet-elle de construire ? Avez-vous accès à une rue (dans certaines municipalités, il n’est permis de construire que si au moins une façade du terrain a accès à un chemin entretenu par la ville) ? Quelles sont les infrastructures ? Devez-vous construire un puits ? Le zonage permet-il la construction résidentielle ? Et si le terrain a déjà abrité une exploitation polluante, on vous demandera une étude environnementale.

Bien entendu, il faut faire ces vérifications avant d’acheter le terrain.

Des économies ?

Selon le site rénoassistance.ca, une autoconstruction peut, dans le meilleur des cas, permettre de réaliser jusqu’à 30 % d’économies par rapport à l’achat d’une maison déjà existante. Or, construire sa propre maison demande une certaine expertise. Sans cette expertise, il faudra déléguer les différents travaux, ce qui fera grimper la facture.

De plus, si vous souhaitez économiser en entreprenant certaines choses vous-même, il faudra y mettre du temps. Et il faudra surtout vous poser la question suivante : combien vaut votre temps ?

Il ne faut pas oublier la question du financement, qui sera différent dans le cas d’une autoconstruction. Une fois que la banque aura accepté vos plans, elle vous accordera une hypothèque à déboursés progressifs, ce qui veut dire que vous obtiendrez votre prêt en plusieurs étapes, selon l’avancement de votre projet. À retenir : il est plus simple de financer une propriété déjà existante.

Avez-vous le temps ?

En plus de vous demander combien vaut votre temps, il faudra vous demander si vous en avez. Construire une maison, ce n’est pas un projet qui se réalise en quelques week-ends. Il y aura plusieurs efforts à faire sur une période de temps relativement courte, soit environ de 3 à 6 mois.

Quoi qu’il en soit, il vaut mieux envisager un projet d’autoconstruction davantage comme un projet personnel, plutôt que comme une possibilité de réaliser des économies.

CONSEILS
Selon diverses sources, le coût du terrain ne devrait pas dépasser 25 % à 30 % de votre projet de construction.
Acheter une maison existante pour y entreprendre des rénovations majeures pourrait être la meilleure des options si vous ne trouvez pas de terrain.
Que vous choisissiez de rénover ou de construire, faire affaire avec un entrepreneur général vous épargnera bien des tracas.

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Cinq conseils pour trouver la bonne maison

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Source: https://www.lapresse.ca/

Avec l’arrivée prochaine du printemps, vous allez bientôt vous lancer dans les visites de propriétés en espérant trouver la perle rare. Or, dans un marché hyperactif où les vendeurs semblent avoir le gros bout du bâton, comment doit-on s’y prendre pour se démarquer en vue de conclure la meilleure transaction ? Conseils pour acheteurs sérieux.

Publié le 29 février 2020 à 8h00 Partager
Yvon LapradeYVON LAPRADE
COLLABORATION SPÉCIALE

1 – Soyez stratégiques
Si vous avez des congés en banque, pourquoi ne pas les utiliser pour faire la tournée des propriétés convoitées et, de préférence, le jour, durant la semaine ? « Au printemps, un acheteur a tout avantage à se rendre disponible s’il veut mettre les chances de son côté, soulève Nathalie Bégin, présidente du conseil d’administration de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Dans un marché où tout va très, très vite, il faut savoir se dégager du temps dans son agenda pour se consacrer à l’activité immobilière. » Il faut toutefois être conscient que les courtiers, encouragés par leurs clients-vendeurs, sont de plus en plus nombreux à organiser des visites libres, le samedi ou le dimanche, ce qui a pour conséquence d’augmenter l’achalandage et de stimuler les offres d’achat multiples… Autre aspect à considérer : en visitant le jour, on peut mieux observer la luminosité de la propriété ou, à l’inverse, réaliser qu’il n’y a pas de soleil sur la terrasse, à l’heure de l’apéro…

2 – Souriez, on vous observe
Personne ne vous oblige à avoir le sourire fendu jusqu’aux oreilles lorsque vous êtes en présence du vendeur et de son courtier, mais paraît-il qu’une attitude positive et détendue peut peser dans la balance. « Il peut même arriver que le vendeur accepte l’offre la moins élevée, si sa maison a fait l’objet d’offres multiples, parce qu’il a trouvé les acheteurs particulièrement sympathiques », soumet le courtier immobilier Mathieu Covenay, chez Remax. Suivant son raisonnement, il ne serait pas « payant » de parler fort et de « dénigrer la propriété » en présence du vendeur, encore moins de jouer la carte de l’indifférence en espérant faire baisser le prix de la propriété. « Je ne crois pas à ce type de comportement, surtout pas dans un marché de vendeurs. Il s’agit d’une fausse croyance qui est malheureusement encore véhiculée », précise le courtier, qui joue à fond la carte de la « gentillesse » pour faciliter une transaction. Un exemple ? Au moment de déposer l’offre d’achat, il propose à ses clients d’y joindre leur photo, accompagnée d’une lettre de présentation personnalisée.

3 – Gardez la tête froide
Présumons maintenant que la propriété que vous venez de visiter correspond en tous points à vos attentes. Un véritable coup de cœur. La maison de vos rêves… Prudence ! « Il faut éviter de faire un choix coûteux qu’on pourrait regretter, prévient Nathalie Bégin. D’où l’importance de bien gérer ses émotions et de garder la tête froide. Il faut faire intervenir son côté rationnel si on veut comprendre dans quel contexte on s’apprête à acheter, dans un marché où les multi-offres poussent les prix vers le haut. » Le courtier Richard Beaumier, chez Profusion Immobilier, préconise lui aussi cette approche. « Je dis à mes clients : ”On visite, on minimise les commentaires et on garde une attitude neutre.” » Il constate toutefois que des acheteurs un peu trop émotifs peuvent être tentés d’agir précipitamment, ce qui peut les amener à acheter la mauvaise maison, et pas nécessairement au prix souhaité. « Ce n’est pas rien. On parle ici d’un actif d’une grande valeur qui peut poser problème dans le temps. Je dis à mes clients : ”Quand vous l’aurez trouvée, ne tombez pas dans le piège. Ne renoncez pas à l’inspection du bâtiment !” » Cela vaut également pour les maisons vendues sans garanties légales…

4 – Posez des questions
Avant de faire une offre d’achat, on devine que vous avez réglé le volet financier, que ce soit la mise de fonds nécessaire, le prêt préautorisé et peut-être même le prêt rénovations. Mais pour réussir votre transaction, n’hésitez pas à poser des questions, toutes les questions qui vous passent par la tête… Et pas uniquement à propos de la dimension des pièces et du plaisir que vous procurera la piscine creusée dans la cour. « Il faut avoir toutes les données en mains si on veut avoir le sentiment d’avoir pris la bonne décision », souligne Manouane Verret-Hamelin, courtière immobilière chez Remax. C’est-à-dire ? « Il va de soi qu’il faut connaître le prix des maisons qui se sont vendues dans le voisinage avant d’aller de l’avant avec une offre d’achat cohérente et il est tout aussi important de disposer des statistiques les plus récentes sur les tendances du marché. » Elle fait valoir que, dans certains quartiers, les prix ont explosé de 22 % en une seule année. « L’acheteur doit tenir compte de l’évolution du marché, et il faut qu’il sache pourquoi il doit payer plus cher ou renoncer à la maison. » En d’autres termes, faites une offre d’achat avec laquelle vous allez vous sentir « confortable ».

5 – Un petit dépôt avec ça ?
On l’a vu précédemment : il faut user de stratégies pour conclure une transaction immobilière dans un marché où les offres multiples créent de la surenchère au profit des vendeurs. « Ce phénomène n’est pas unique à la région de Montréal », indique Nathalie Bégin, à la tête d’une agence immobilière, en plus de son rôle de présidente du conseil d’administration de l’APCIQ. « On voit ça maintenant dans la deuxième couronne, sur la Rive-Nord et sur la Rive-Sud, aussi loin que Saint-Jérôme et près de Saint-Jean-sur-Richelieu. » On aura compris qu’il est essentiel de déterminer ses priorités et de fixer le budget d’acquisition avant de plonger… Et que fait-on si le prix correspond à son budget, tout en sachant que d’autres acheteurs sont prêts, eux aussi, à aller de l’avant ? « Une façon de se démarquer est de verser un dépôt au moment où vous soumettez l’offre d’achat, disons 1000 $ ou 2000 $ pour une maison de 200 000 $, propose-t-elle. Ce dépôt sera broché avec la promesse d’achat. Cela peut avoir un impact positif auprès du vendeur, qui peut y voir le sérieux de votre démarche. » Et si votre proposition n’est pas retenue ? « Vous allez récupérer votre dépôt, tout simplement. »

Ça se passe au printemps !
Les mois de mars, avril et mai comptent parmi les trois mois les plus intenses quand vient le moment de conclure une transaction immobilière. Voilà la tendance observée à la lumière des statistiques de l’APCIQ.

Vente de maisons dans la Région métropolitaine de Montréal
2016
Mars : 4888 (ventes)
Avril : 4919
Mai : 4516

2017
Mars : 5318 (ventes)
Avril : 4957
Mai : 5241

2018
Mars : 5631 (ventes)
Avril : 5400
Mai : 5270

2019
Mars : 5660 (ventes)
Avril : 5908
Mai : 5560

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