Utiliser son REER pour l’immobilier

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Une lectrice souhaite savoir si elle devrait se servir dès maintenant de son REER pour acheter une première maison, ou si elle devrait attendre d’y avoir cotisé un peu plus.

Elle envisage d’utiliser le régime d’acces-sion à la propriété, qui permet, pour une seule personne, de décaisser jusqu’à 35 000 $ d’un régime enregistré d’épargne retraite (REER) pour l’achat d’une première maison.

Elle et son conjoint souhaitent faire l’acquisition d’une propriété dont la valeur se situe autour de 350 000 $. Jusqu’à maintenant, notre lectrice a accumulé la somme de 20 000 $ dans ses REER. Son conjoint n’a quant à lui pas encore accumulé d’épargne.

Option 1 : Acheter maintenant avec 5 %

Si les deux acheteurs choisissent d’utiliser le RAP (Régime d’accession à la propriété) dès maintenant, ils pourront retirer l’intégralité de leur REER, à condition de le rembourser dans les 15 années qui vont suivre. Cela leur permettrait de verser la mise de fonds minimale requise de 5 % du prix d’achat, soit 17 500 $, puis d’utiliser le reste pour payer certains frais d’achat tels que les honoraires du notaire.

Toutefois, en ne versant que 5 %, ils devront payer l’assurance prêt hypothécaire, soit une somme additionnelle de 13 300 $ qui sera amortie sur leur prêt hypothécaire. À cela s’ajoute le montant de la TVQ appliqué sur la prime d’assurance, soit 1326 $ (9 975 % de 13 300 $), montant dont ils devront s’acquitter entièrement chez le notaire.

Option 2 : Retarder l’achat de 5 ans pour acheter avec 20 %

En retardant l’achat de leur maison pour accumuler leur mise de fonds de 20 %, le couple pourrait éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire.

Puisqu’il est possible, dans le cas du RAP, de combiner les REER de chacun des acheteurs pour la mise de fonds, ils pourront retirer la somme de 70 000 $ (2 x 35 000 $) lorsqu’ils auront cumulé suffisamment d’épargne. Pour atteindre les 70 000 $, ils doivent économiser 685 $ par mois pendant 5 ans en espérant un rendement de 4 % par année.

Or, l’ennui, c’est qu’il n’y a pas que leur épargne qui est susceptible de s’accroître dans les 5 prochaines années ; les maisons risquent également de gagner en valeur.

Supposons que les prix des maisons augmentent de 3 % par année. Dans 5 ans, la même maison de 350 000 $ vaudra 405 745 $. La mise de fonds de 20 % pour la même maison ne sera plus de 70 000 $, mais de 81 150 $. Pour obtenir une telle somme avec le même rendement annuel de 4 %, ce n’est pas 685 $ par mois que le couple devra épargner, mais plutôt 840 $.

L’option la plus avantageuse

Si le couple souhaite devenir propriétaire et qu’il dispose des 5 % nécessaires, je recommande de ne pas attendre et d’acheter dès maintenant.

Premièrement, ils n’auront pas besoin d’attendre et de fournir l’effort financier considérable pour accumuler la mise de fonds de 20 %.

Deuxièmement, comme les taux d’intérêt sont très bas, les conditions pour souscrire à une hypothèque sont actuellement favorables.

Enfin, si le prix des maisons augmente à un rythme de 3 % par année, la valeur nette du couple risque de s’accroître plus rapidement en achetant maintenant.

Notez qu’entre les mois de novembre 2019 et novembre 2020, le prix médian des maisons unifamiliales au Québec s’est accru de 23 % !

L’augmentation varie d’une région et d’une année à l’autre.

Reprenons les exemples cités dans cet article : dans 5 ans, le couple pourrait avoir accumulé 50 000 $ de REER. Mais s’ils optent plutôt pour l’achat immédiat de leur maison, cette dernière pourrait gagner 55 745 $ en valeur, sans parler de du capital accumulé, soit environ 58 000 $.

Bref, en choisissant d’acheter une maison tout de suite, la valeur du couple aura grimpé de 113 745 $ dans 5 ans, contre environ 50 000 $ s’ils priorisent leur REER.

CONSEILS

  • En plus de la mise de fonds, il faut budgéter un montant pour les frais d’achat, tels que les honoraires du notaire, les droits de mutation, etc. Prévoyez environ l’équivalent de 3 % du coût d’achat de votre maison.
  • Lorsque vous considérez l’achat d’une maison, n’oubliez pas de calculer— le gain en qualité de vie dans l’équation.
  • Un planificateur financier et un fiscaliste— peuvent vous aider à prendre de bonnes décisions.

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Les acheteurs doivent désormais «se vendre» eux-mêmes!

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Signe des temps, pour se démarquer, les acheteurs de propriétés doivent de plus en plus mousser leur offre d’achat avec un témoignage personnel.

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• À lire aussi: Quels sont les coûts cachés liés à l’achat d’une propriété?

Dans un marché en pleine ébullition à Montréal et à Québec, il y a désormais de la surenchère entre acheteurs. Certains tentent de se démarquer par une lettre ou un témoignage, photos incluses.

Le phénomène est si courant que les agents d’immeuble en transmettent continuellement. Le courtier Georges Bardagi en reçoit plusieurs par semaine.

« J’ai eu six promesses d’achat pour une seule maison pas plus tard que ce matin, dit-il. Deux étaient accompagnées de témoignages et de photos de petites familles avec leur chien. C’est très tendance. »

Plusieurs vendeurs sont des personnes âgées, qui ont habité leur maison pendant 30 ans. « Ces personnes vivent un vrai deuil, témoigne M. Bardagi. Mais elles reçoivent un message d’une belle petite famille qui leur dit qu’ils prendront soin de la maison où ils ont élevé leurs enfants. Ça fait souvent la différence. »

Un monde plus froid

Auparavant, c’étaient les courtiers ou les acheteurs eux-mêmes qui rencontraient vendeurs et courtiers. Les échanges se faisaient de vive voix. Aujourd’hui, tout passe par les courriels. Les acheteurs réintroduisent l’aspect humain par leurs témoignages et leurs photos.

Évidemment, s’il y a surenchère, une belle lettre ne fera pas le poids devant une offre concurrente plus élevée de 10 000 $. Mais on a vu des vendeurs accepter une offre équivalente, ou même moins élevée, grâce à la qualité du texte de l’acheteur.

« C’est de la psychologie inversée, ajoute M. Bardagi. Une belle enveloppe, une lettre soignée, des photos d’enfants, c’est désormais très rare à notre époque. »

La pandémie a empiré les choses, car les seules tractations autorisées en personne sont les visites… souvent en l’absence du vendeur. Dans ce contexte, une lettre qui vante votre cheminement professionnel, le fait que vous avez immigré ici pour donner une chance à vos enfants, que vous prendrez soin de cette si belle maison pour laquelle vous avez eu un énorme coup de foudre, ça fait souvent toute la différence.

CONSEILS

  • Si le vendeur est présent lors de la visite, n’hésitez pas à être courtois et à l’écouter. Le vieil adage voulant que les acheteurs affichent leur indépendance pour influer à la baisse sur le prix ne tient plus.
  • Choisissez un beau papier, mais sans fioritures. Vous pouvez écrire un texte à l’ordinateur, mais utilisez une police de caractères avec empattement, comme Times, Baskerville ou Century. Une lettre écrite à la main, c’est mieux, mais votre écriture doit être impeccable.
  • Écrivez et retravaillez votre texte brut à l’ordinateur, révisez-le avec le correcteur de l’ordinateur ou avec Antidote. Demandez l’avis de votre agent d’immeuble avant de la transmettre.
  • Trouvez des points communs avec le vendeur : si la propriété a un superbe terrain, écrivez que vous serez heureux d’entretenir de si belles plates-bandes. Ajoutez que vous avez établi une connexion spéciale avec la maison, que c’est là que vous voulez élever vos enfants…

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Cette carte te montre le prix médian des condos selon la station de métro à Montréal

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Le marché immobilier de la métropole offre des possibilités variées selon le secteur où les potentiels acheteurs souhaitent s’installer en ville. Cette carte pourrait en aider plusieurs à avoir une vue d’ensemble sur le prix des condos à Montréal.

Celle-ci a été confectionnée par Charlyse Amoussou, agente immobilière chez Via Capitale du Mont-Royal, et montre les prix médians selon les 68 stations de métro à travers le territoire.

La sélection de l’éditeur: Marie-Chantal Toupin partage des messages ambigus sur Facebook et les fans sont confus

 

La courtière a indiqué à nos collègues de MTL Blog que la carte a été créée avec les prix de tous les condos vendus entre janvier et décembre 2020 dans un rayon d’un kilomètre autour des stations de métro.

Elle a également créé des cartes de chaque ligne de métro, montrant les prix les plus élevés et les plus bas des condos vendus près de chaque station durant cette même période.

L’outil permet de constater des contrastes flagrants entre les différents coins de la métropole.

Il est plus dispendieux de devenir propriétaire au centre-ville qu’en périphérie de la ville.

Par exemple, quelqu’un voulant acquérir un condo près de la station Édouard-Montpetit devra débourser une coquette somme, alors que le prix médian y est de 869 000 $.

À l’inverse, quelqu’un qui veut rester sur le territoire desservi par la Société de transport de Montréal, mais a un budget plus limité, pourrait choisir de magasiner aux alentours de la station De la Concorde, à Laval, où le prix médian est de 247 000 $. 

Sur l’île de Montréal, l’option la moins dispendieuse risque de se trouver aux alentours de la station Saint-Michel, dans l’arrondissement Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, où le prix médian est de 265 000 $.

 

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Un début d’année prometteur pour les ventes immobilières à Montréal et Québec

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Le secteur immobilier connaît un début d’année prometteur dans les régions de Montréal et Québec, avec une hausse respective de 17 % et de 16 % des ventes résidentielles par rapport au mois de janvier 2020, a indiqué mardi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

Dans le Grand Montréal, 3971 ventes ont ainsi été enregistrées pour le mois de janvier, comparativement à 3398 ventes l’année précédente.

«En dépit des restrictions sanitaires plus sévères, le mois de janvier continue dans la foulée de 2020. Les copropriétés et les plex connaissent une activité record, y compris sur l’île de Montréal, avec un nombre de ventes jamais enregistré depuis le début des années 2000», a expliqué par communiqué Charles Brant, directeur du Service de l’analyse du marché à l’APCIQ.

De fortes progressions ont notamment été observées sur l’île de Montréal (+17 %), mais aussi dans les régions périphériques, telles que Vaudreuil-Soulanges (+33 %), la couronne nord (+29 %), puis la Rive-Sud (+17 %).

À l’inverse, une baisse des ventes a été constatée dans les secteurs de Saint-Jean-sur-Richelieu (-6 %) et de Laval (-7 %), attribuable à la pénurie de propriétés proposées à la vente.

Les prix médians ont également connu une augmentation dans le Grand Montréal, avec une hausse de 23 % pour les unifamiliales, de 17 % pour les copropriétés et enfin de 14 % pour les plex.

«Le seul essoufflement de la croissance des ventes, pour la catégorie de l’unifamiliale, est clairement attribuable au manque d’inscriptions en vigueur», a pour autant constaté M. Brant, avec une baisse de 25 % par rapport à l’année 2020.

 

Nouveau record à Québec

La région de Québec a aussi recensé un nouveau record de transactions en janvier, avec 829 ventes en janvier 2021 contre 713 à la même période l’année passée.

«Il s’agit toutefois du premier mois depuis juin 2020 où l’augmentation se situe largement sous le niveau de 40 %», a précisé Charles Brant.

Une accalmie qui peut s’expliquer par «une chute de près des deux tiers des inscriptions en vigueur (en 12 mois) dans la catégorie des unifamiliales et le fait que le marché de Québec avait débuté l’année dernière avec une forte activité», a-t-il précisé.

La périphérie nord de la région de Québec a tout de même affiché un niveau record de ventes qui a progressé de 49 %. Elle est suivie par la Rive-Sud (+15 %) et l’agglomération de Québec (+11 %).

Les prix médians rencontrent également de nouveaux sommets, avec des prix de 350 000 $ pour les plex (+9 %) et de 282 000 $ pour les unifamiliales (+11 %). La copropriété, quant à elle, observe une légère baisse de 2 %.

Les statistiques de l’APCIQ pour les régions métropolitaines de Montréal et de Québec ont été établies à partir de la base des données provinciales Centris des courtiers immobiliers.

 

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