Les différentes réponses du gouvernement et de la Banque du Canada face à la pandémie ont fait grimper les liquidités disponibles dans le marché et diminuer les taux d’intérêt au plancher, ou presque.

Ces bas taux, qui ont réduit le coût de financement, combinés à une épargne élevée, ont favorisé l’investissement dans le secteur multirésidentiel. Aussi, avec les faibles taux d’intérêt, les rendements offerts sur les actifs financiers, tels que les obligations, ont été abaissés. Par conséquent, les investisseurs ont amoindri leurs exigences en termes de profitabilité pour les immeubles. En plus de l’effet des taux d’intérêt, le contexte d’incertitude, causé par la pandémie, a accru l’appétit pour les actifs considérés plus sûrs tel que les immeubles locatifs. Tout ceci mis ensemble a fait croître la demande de propriétés multirésidentielles et grimper les prix.

Selon les données colligées par JLR, société d’Equifax à partir de Registre foncier du Québec, 1816 immeubles de 6 à 11 logements ont changé de main à travers la province entre juillet 2020 et juin 2021. Cela représente une hausse de 31% par rapport à la même période l’année précédente. Ce nombre est le plus élevé des 5 dernières années et témoigne de l’appétit pour l’investissement résidentiel. En ce qui concerne les propriétés de 12 logements et plus, 438 transactions ont été conclues au Québec, entre juillet 2020 à juin 2021, ce qui constitue une augmentation de 19%. Les hausses de ventes sont plus faibles dans la RMR de Montréal, car, toute proportion gardée, moins d’immeubles sont disponibles sur le marché. Ce marché a également connu plus de difficulté au cours de la dernière année en raison du fort taux d’inoccupation au centre-ville qui contrastait avec la pénurie de logements en banlieue et ailleurs en province. Ainsi, quelques gros joueurs ont pu reporter l’achat de tours résidentielles au centre-ville en début de pandémie vu les difficultés de location.

Le marché du centre-ville devrait néanmoins reprendre du galon au cours des prochains mois avec le retour des étudiants et de l’immigration. Par conséquent, plusieurs joueurs avec des visions long-terme peuvent déjà se positionner pour acquérir d’importantes tours résidentielles. Ce type d’investissement pourrait permettre la diversification de certains portefeuilles tout en assurant des revenus assez stables.

Au cours des 12 derniers mois, les prix par logement ont connu de fortes augmentations. Pour la catégorie des 6 à 11 unités, au Québec, le prix par porte se situait à 111 500$ entre juillet 2020 et juin 2021, soit une croissance de 9% par rapport à l’année dernière. Pour les 12 logements et plus, il atteignait 106 113$, soit une hausse de 11%. Ces croissances sont importantes, mais demeurent plus faibles que celle observée dans le secteur de l’unifamiliale. Dans tous les cas, les gains provinciaux sont probablement inférieurs à ce qui a été enregistré dans plusieurs régions. En fait, l’effet de composition a limité la montée du prix médian calculé pour la province. La proportion d’immeubles vendus en dehors de Montréal a grimpé. Ces marchés, généralement moins chers, tirent donc à la baisse le prix médian de la dernière année.

Dans la RMR de Montréal, les prix ont bondi fortement témoignant d’un faible inventaire et d’une demande croissante. Pour les immeubles de 6 à 11 logements, le prix a grimpé de 15% et pour les 12 logements et plus la hausse a atteint 20%, et ce, malgré les taux d’inoccupation élevés au centre-ville.

De telles hausses de prix sont difficilement soutenables à long terme. Donc, même si le manque d’inventaire mène à d’autres gains importants au cours des prochains mois, ceux-ci s’atténueront vraisemblablement avec le temps. Qui plus est, si la reprise économique s’avère forte et que les pressions inflationnistes perdurent, les taux d’intérêt remonteront probablement, ce qui limitera grandement le potentiel d’appréciation des immeubles. Non seulement les investisseurs exigeront un rendement plus élevé, mais, en plus, le coût de leur financement grimpera. Le retour de l’immigration et des étudiants pourrait néanmoins accroître la demande de logement dans les secteurs centraux et faire augmenter le prix des loyers, et donc la rentabilité, des immeubles. Ceci étant dit, la réglementation limite les hausses excessives et donc la capacité d’accroître les revenus.

Bref, le marché immobilier a toujours été cyclique et il le restera, donc après de fortes augmentations, il y aura fort probablement un retour du balancier à un certain point et quelques années plus tranquilles. Il n’y aura pas nécessairement de recul majeur, mais à tout le moins des hausses plus modestes. Entre temps, toutefois, la demande reste grande et les prix semblent vouloir poursuivre sur leur élan.

Pour en savoir d’avantage sur le marché des propriétés multirésidentielles de 6 logements et plus, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.

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La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) rétablit les pratiques de souscription de l’été dernier pour l’assurance prêt hypothécaire parce que certains changements qu’elle a apportés n’étaient pas efficaces et lui ont fait perdre des parts de marché.

L’agence fédérale du logement indique qu’à partir de lundi, elle est revenue à considérer un rapport d’amortissement brut de la dette maximal de 39 % et un rapport d’amortissement total de la dette maximal de 44 % pour les emprunteurs qui ont de solides antécédents de gestion de leurs obligations de paiement.

Le rapport d’amortissement brut de la dette fait référence au montant maximal du revenu annuel brut qui peut être utilisé pour les dépenses liées à la résidence comme les hypothèques, le chauffage ou les frais de copropriété, tandis que le rapport d’amortissement total de la dette est calculé lorsque ces dépenses sont combinées aux paiements mensuels de la dette due sur des éléments comme les cartes de crédit et la location de voitures.

L’agence indique qu’elle demandera également désormais à au moins un emprunteur ou un garant cherchant une assurance d’avoir une cote de crédit supérieure ou égale à 600.

En juillet dernier, la SCHL exigeait une cote de crédit minimale d’au moins 680 et limitait les rapports d’amortissement de la dette brute et totale à 35 et 42 % respectivement, ce qui, selon elle, réduirait le pouvoir d’achat jusqu’à 11 %.

Ces mesures visaient à protéger les acheteurs de maison, à réduire les risques pour le gouvernement et les contribuables et à soutenir la stabilité des marchés de l’immobilier tout en réduisant la demande excessive et la croissance insoutenable des prix pendant la pandémie de COVID-19.

Cependant, la SCHL affirme maintenant que les changements n’ont pas été aussi efficaces qu’elle l’avait prévu et qu’elle a connu une baisse de part de marché, l’incitant à revenir aux critères d’avant la pandémie.

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