Fixe, variable, ouvert, fermé, hybride : quel type de prêt hypothécaire choisir?

Source: realtor.ca
Quand vient le temps d’acheter une maison, la plupart des Canadiens choisissent de financer l’achat de leur propriété à l’aide d’un prêt hypothécaire. Ce prêt à long terme permet d’amortir une portion de la valeur de la propriété sur une durée souvent comprise entre 20 et 30 ans.

Au Canada, les principales banques avaient émis, au 31 janvier 2023, plus de cinq millions de prêts hypothécaires résidentiels.

Prêt hypothécaire ouvert ou fermé , à taux fixe, variable, ou hybride , hypothèque inversée … On fait le point sur les différents produits et le jargon hypothécaire.

Le remboursement anticipé
Contracter un prêt hypothécaire est un acte contractuel normé au Canada, chaque type de prêt ayant des avantages et des inconvénients pour différents types d’emprunteurs et de situations.

Le prêt hypothécaire fermé est un type de prêt dont la durée est fixe, variant de 6 mois à 10 ans, et dont le taux est généralement plus avantageux que celui d’un prêt hypothécaire ouvert. En contrepartie, il ne peut être fermé, remboursé ou refinancé avant son terme, sauf avec pénalité — il limite donc la flexibilité des emprunteurs, en échange de la prévisibilité. C’est le produit idéal pour un ménage qui ne pense pas devoir vendre avant l’échéance hypothécaire.

À l’inverse, le prêt hypothécaire ouvert peut être remboursé ou refinancé à tout moment, sans pénalité. Toutefois, le taux d’intérêt est généralement plus élevé que celui d’un prêt fermé. Il s’agit d’une solution, parfois temporaire, visant ceux et celles qui prévoient vendre leur maison dans un avenir rapproché, ou qui souhaitent maintenir la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé, sans pénalité.

Les taux d’intérêt
Le deuxième facteur à considérer est la variabilité du taux : dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt sera le même pour toute la durée de l’ emprunt, de sorte que l’emprunteur connaîtra dès le départ le montant exact des versements hypothécaires pour toute la durée du prêt. Cela favorise la stabilité et la prévisibilité, notamment pour les ménages qui vivent selon un budget serré requérant une planification plus étroite.

À l’inverse, le prêt hypothécaire à taux variable signifie que des changements peuvent survenir en cours de route, selon les décisions de la Banque du Canada qui agit sur le taux directeur. Lorsqu’un emprunteur souscrit un prêt hypothécaire à taux variable, il peut choisir entre un paiement variable et un paiement fixe. Dans le premier cas, la somme à payer variera en même temps que le taux d’emprunt variable (à la hausse ou à la baisse).; Dans le second, le paiement demeurera le même, mais la période d’amortissement changera : si l’intérêt augmente, la période d’amortissement augmentera également, puisque la part d’intérêt payée mensuellement sera plus importante et il faudra plus de temps pour réduire le capital à zéro.

La « boule de cristal » est importante ici, car si on anticipe une baisse du taux directeur, un taux variable s’avérera parfois intéressant sur le plan des intérêts totaux payés. À l’inverse, si le taux directeur est amené à augmenter, le taux variable payé par l’emprunteur augmentera également. Il est donc intéressant de « verrouiller » un taux fixe plus faible avant la hausse.

Au croisement de ces deux formules, le prêt hypothécaire hybride combine les caractéristiques des prêts à taux fixe et variable. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire hybride est généralement fixe pendant une certaine période, après quoi il devient variable. Il s’agit d’une solution intéressante pour ceux et celles qui recherchent la stabilité de l’un et les économies potentielles de l’autre.

L’hypothèque inversée, c’est quoi?
Une hypothèque inversée est un instrument qui, comme son nom l’indique, fonctionne à l’inverse du prêt habituel. En somme, l’hypothèque inversée permet aux propriétaires, âgés de plus de 55 ans, d’accéder à la valeur nette de leur maison («  l’équité  ») sans avoir à la vendre. Le prêt est remboursé lors de la vente de la propriété.

L’hypothèque génère des «  revenus  », sous forme d’ajouts au capital, qui ne sont donc pas imposables, et les intérêts cumulés ne sont payables que lors de la vente. Bien qu’il s’agisse d’une mesure qui puisse convenir à certains, des solutions de rechange, comme le refinancement combiné à un placement, peuvent atténuer la charge d’intérêts à long terme.

Il n’existe évidemment pas de «  meilleur  » type de prêt hypothécaire : cela dépend de la situation de chacun, de ses objectifs, de son aversion au risque et d’autres paramètres financiers personnels. Il est, comme toujours, recommandé de consulter un courtier hypothécaire ou un conseiller financier, qui pourra vous aider à choisir le type de prêt qui conviendra le mieux à votre situation.

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Voici pourquoi votre maison est un bon moyen d’épargner

Source: journaldemontreal.com

Acheter une maison représente, pour la plupart des propriétaires, une épargne forcée.

Pour plusieurs personnes, les versements hypothécaires (capital) sont, et seront, le seul et unique argent économisé.

C’est, cela dit, heureusement, un bon véhicule d’épargne et voici pourquoi.

Un capital qui se bonifie…

L’achat d’une maison vous permettra de vous loger tout en bonifiant votre capital puisque chaque mois, en effectuant vos paiements hypothécaires, l’équité de votre maison augmentera.

L’achat d’une maison s’avère être un moyen d’épargne forcée qui vous aidera à accumuler de l’argent à long terme.

… surtout si on achète tôt

Achetez-vous une maison dès que votre situation vous le permet.

En effet, les statistiques le démontrent ; les jeunes adultes qui décident d’acheter une maison voient la valeur nette de celle-ci augmenter considérablement au fil du temps.

En achetant plus tôt, votre capital augmente plus rapidement. Si votre situation s’y prête, que vous êtes un jeune professionnel à l’aise financièrement, que vous avez un emploi stable et prévoyez demeurer au même endroit au moins cinq ans, alors l’achat d’une maison est tout indiqué pour vous.

Un bon plan de retraite

L’appréciation de la valeur de votre maison augmentera d’elle-même avec les années, ce qui en fait un bon plan de retraite.

Celle-ci prendra également de la valeur si vous y avez effectué des améliorations ou rénovations. Au moment où vous vendrez votre propriété, sachez que le gain en capital que vous réaliserez ne sera pas imposable si vous êtes propriétaire occupant.

Un bon plan de secours

Votre maison peut être un bon plan de secours si vous n’avez pas accumulé assez d’économies au moment de prendre votre retraite.

En effet, si vous avez acheté une maison, au moment où vous vendrez celle-ci, vous encaisserez votre équité.

Vous pourrez alors réinvestir cet argent dans une maison moins coûteuse, un logement ou obtenir une ligne de crédit hypothécaire inversée sans paiement ni impôt.

Une stratégie fiable

Posséder une maison est une bonne façon d’économiser pour sa retraite. En achetant une maison, si vous êtes professionnellement stable, vous optez pour une stratégie de retraite à long terme qui est fiable.

En investissant dans une propriété, vous aurez en effet plus de chances d’arriver à épargner, les taux d’intérêt des épargnes offerts au Canada étant en chute depuis bon nombre d’années.

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Rester locataire toute votre vie, ça aura un gigantesque impact sur votre retraite

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Il est non seulement difficile pour les millénariaux d’accéder à la propriété en raison des prix de l’immobilier, mais rester locataire toute leur vie pourrait aussi avoir un lourd impact sur leur retraite, car ils devront économiser davantage.

Les travailleurs millénariaux qui louent un logement durant toute leur vie devront épargner 50 % de plus que ceux qui ont acheté une propriété. Les millénariaux sont la génération Y, née entre 1981 et 1996, qui est âgée aujourd’hui de 25 à 40 ans. «Notre analyse démontre que pour pouvoir disposer d’un revenu raisonnable à la retraite, un millénarial qui loue pendant toute sa carrière devra épargner huit fois son salaire annuel pour pouvoir prendre sa retraite à l’âge de 68 ans. Inversement, un millénarial propriétaire n’aura besoin d’économiser que 5,25 fois son salaire annuel et pourra même prendre sa retraite trois ans plus tôt, à 65 ans», explique Jean-Philippe Côté, conseiller en placement chez Mercer Canada, la firme qui a réalisé le baromètre du degré de préparation à la retraite.

À double tranchant

Or, les prix des loyers n’ont cessé de grimper au cours de la dernière année et atteignent désormais des niveaux records. Au Québec, le Tribunal administratif du logement a accepté pour 2023 des hausses moyennes de 2,8 % pour un logement chauffé à l’électricité, soit plus du double qu’en 2022. Cela rendra la tâche des locataires encore plus difficile pour économiser les montants nécessaires à une retraite confortable.

Et une fois à retraite, les propriétaires seront encore une fois privilégiés, puisqu’ils auront probablement terminé de rembourser leur hypothèque. Résultat, ils n’auront plus que les taxes municipales et l’entretien de leur propriété à payer, contrairement aux locataires qui eux devront continuer à verser un loyer pour se loger. Cependant, les calculs de Mercer partent du principe voulant que l’hypothèque soit entièrement remboursée, ce qui ne sera pas nécessairement le cas de tous, il faut donc nuancer légèrement les résultats.

En revanche, les propriétaires qui vendront leur maison auront probablement accès à un bon montant d’argent et, s’ils préfèrent conserver leur propriété, ils pourront utiliser sa valeur ou l’équité accumulée pour avoir accès à une bonne flexibilité financière. Autre possibilité : vendre la propriété familiale et s’acheter un logis plus petit et moins coûteux, tout en conservant des liquidités.

Pour Jean-Philippe Côté, la problématique est à double pour les non-propriétaires. «Alors que le coût de la vie continue de grimper et que l’accessibilité à la propriété diminue, de nombreux millénariaux, exclus du marché immobilier pour de bon, pourraient se résigner à demeurer locataires. La question de l’endettement s’ajoute aussi aux difficultés liées à la retraite. Car plus le coût de la vie augmente, plus les gens s’endettent et moins ils peuvent épargner pour une mise de fonds ou pour leur retraite», constate-t-il. Notons toutefois que tout le monde est à risque de s’endetter, que l’on soit locataire ou propriétaire.

De plus, un locataire n’aura pas à payer de taxes municipales – du moins pas directement –, ni de frais de condo, ni de coûts d’entretien et de rénovation pour son logement. S’il réussissait à économiser l’équivalent de ces montants pour les placer et en tirer des rendements intéressants, il pourrait tirer son épingle du jeu et améliorer ses revenus à la retraite.

Ne négligez pas de participer au régime de l’employeur

Pour mieux attirer et retenir la main-d’œuvre, de nombreux employeurs offrent des cotisations de contrepartie. Cela signifie que chaque fois que l’employé cotise à son REER, l’employeur versera un montant équivalent dans son régime. Ceux qui bénéficient de ces régimes voient donc leurs possibilités d’épargne augmenter, ce qui les aide à atteindre leurs objectifs tant au niveau de la retraite que sur le plan de l’accès à la propriété. En effet, rappelons que le RAP permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de ses REER pour acheter une propriété.

À cet égard, Jean-Philippe Côté exhorte les employeurs à offrir des programmes dont le design est flexible et suffisamment souple pour s’adapter aux différents besoins des employés.

Il recommande aussi aux millénariaux qui pourraient se sentir découragés devant l’ampleur de la tâche de ne pas baisser les bras, de bien évaluer les différentes options et leurs conséquences sur le futur, et d’utiliser tous les outils et leviers d’épargne à leur disposition.

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