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Immobilier: forts gains des ventes sans garantie légale

29 juin 2021

Il faut jouer de prudence, car ce sont les maisons les plus vieilles qui sont le plus souvent vendues sans garantie légale. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. La notion de garantie légale est souvent peu connue des ménages jusqu’à ce qu’ils achètent leur première demeure, mais c’est vraiment lors de la découverte d’un vice caché que plusieurs en réaliseront l’utilité.

Tout d’abord, la garantie légale se divise en deux volets: celle concernant les titres de propriété et celle de qualité. Pour cet article, seule l’absence ou la présence de la garantie légale de qualité, soit celle auquel les gens font le plus souvent référence sera analysée.

L’exclusion de la garantie légale de qualité implique que l’acheteur ne pourra revenir contre l’ancien propriétaire s’il découvre un vice. Attention, si l’ancien propriétaire connaissait le problème et a intentionnellement caché celui-ci, l’acheteur pourrait revenir contre lui dans une poursuite pour dol, peu importe la présence de garantie légale ou non.

Si vous voulez en savoir plus sur la garantie légale, vous pouvez consulter différents sites tels que celui de l’OACIQou, encore mieux, parler à un professionnel.

La tendance s’accélère

J’ai rédigé, il y a quelques années, un blogue sur l’achat sans garantie légale, dans lequel j’y parlais déjà de la montée de l’exclusion de la garantie légale. Ainsi, le resserrement du marché immobilier suite à la pandémie n’a qu’accéléré une tendance déjà bien implantée.

Tout d’abord, certains types de transactions sont depuis longtemps effectués majoritairement sans garantie légale, dont les ventes après une reprise de finance. Dans ces cas, le créancier ne connaît pas la propriété et veut éviter tout recours après la transaction. Les ventes à la suite d’une succession, surtout quand les héritiers n’habitent pas la résidence, sont aussi souvent effectuées sans garantie légale. Ce fut le cas pour 68% des unifamiliales héritées puis vendues au cours des cinq premiers mois de 2021 selon les données publiées au Registre foncier du Québec et colligées par JLR, société d’Equifax.

En ce qui concerne les ventes « ordinaires », le retrait de la garantie légale prend de l’ampleur, et ce, partout au Québec.

Proportion des ventes sans garantie légale de qualité selon le type de propriétés résidentielles

Source : JLR

La proportion des ventes sans garantie légale varie selon le type d’immeuble, mais l’augmentation de celle-ci est commune à toutes les propriétés résidentielles et s’est vraiment accentuée à partir de 2019 comme en témoigne le graphique ci-haut. Dans les cas des petits plex, l’absence de garantie légale est plus fréquente. Ainsi, le pourcentage de ventes sans garantie légale a plus ou moins doublé en sept ans, passant de 23% pour les duplex et 19% pour les triplex en 2014 à, respectivement, 45% et 42% de janvier et mai 2021.

Pour les unifamiliales, la proportion de ventes sans garantie légale est passée de 17% en 2014 à 26% en 2020, pour finalement atteindre 32% au cours des cinq premiers mois de 2021.

Dans le cas des copropriétés, le phénomène demeure marginal, entre autres, car les unités sont encore récentes. Ceci dit, une montée s’observe tout de même.

Dans tous les cas, l’accélération de la tendance au cours des deux dernières années s’explique partiellement par le marché fortement à l’avantage des vendeurs. Dans de telles circonstances, les acheteurs peuvent être tentés de se démarquer en enlevant la clause de garantie légale et les vendeurs, eux, en profitent pour se départir de certaines clauses.

Les propriétés plus âgées plus souvent vendues sans garantie légale

Les statistiques sont sans équivoque et peu surprenantes: plus la propriété est vieille, plus elle risque d’être transigée sans garantie légale. Dans 59% des ventes d’unifamiliales centenaires effectuées au cours des cinq premiers mois de 2021, la garantie légale était retirée du contrat. Ce pourcentage descend à 54% pour les maisons bâties entre 1921 et 1950, puis à 39% pour celles construites entre 1951 et 1980, et enfin, à seulement 12% des unifamiliales érigées depuis 1981. Ainsi, plus un parc immobilier vieillit, plus les ventes sans garantie légale sont nombreuses. Avec le temps, la probabilité d’avoir de mauvaises surprises en ouvrant les murs d’une propriété augmente et les vendeurs en sont bien conscients. Ils préfèrent donc refiler le risque à l’acheteur.

En résumé, les transactions sans garantie légale croissent au Québec et pourraient même devenir la norme dans le marché de la revente plutôt que l’exception. En fait, la montée devrait continuer au cours des prochains mois étant donné le marché toujours fortement à l’avantage des vendeurs. À plus long terme, la tendance pourrait également se poursuivre puisqu’une propriété acquise sans garantie légale est souvent revendue sans celle-ci par la suite afin de limiter le fardeau du vendeur.

Dans tous les cas, l’achat sans garantie légale doit s’effectuer en toute connaissance de cause. Le risque et les coûts reliés à un possible vice caché étant transférés du vendeur à l’acheteur, cette protection pour l’acquéreur a une certaine valeur et celle-ci doit donc être considérée dans le prix. Aussi, une bonne inspection est de mise puisque si le problème pouvait être décelé lors de l’acquisition, celui-ci ne pourra être couvert par la garantie légale de qualité. Bref, le choix demeure aux parties prenantes d’intégrer ou non la clause de garantie légale, mais les impacts devraient toujours être bien considérés.

Pour en savoir davantage sur les ventes sans garantie légale dans le secteur non résidentiel ou sur la valeur potentielle associée à la garantie, vous pouvez consulter l’étude de JLR.

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Article original

3 palmarès pour comprendre la folie immobilière

22 juin 2021

Dans quelles villes les prix des maisons ont-ils le plus augmenté ? Où se cachent les aubaines ?

ConstantineJohny / Getty Images / Montage *L’actualité*

Les tableaux ci-joints illustrent clairement certains faits à l’origine de l’actuelle exubérance immobilière au Québec.

D’abord, quel que soit le marché, l’activité atteint des niveaux records. Pour la période du 1^er septembre 2020 au 30 avril 2021, comparée à la même période de l’année précédente, on note partout une très forte hausse du nombre de transactions. La moyenne est de 40 %, mais on voit même des 121 % à Sainte-Agathe-des-Monts, dans les Laurentides, ou 69 % à Lévis.

La banlieue en feu

Les villes et municipalités de banlieue dont les prix de vente se sont le plus envolés

Ville	Nombre de transactions	Prix médian (en $)	Hausse du nombre de transactions	Hausse des prix
Hudson	113	559 000	69 %	34 %
L’Assomption	273	337 500	49 %	32 %
Blainville	580	540 000	50 %	31 %
Pincourt	123	420 000	28 %	30 %
Sainte-Thérèse	125	391 000	12 %	28 %

Propriétés unifamiliales ou chalets vendus entre septembre 2020 et avril 2021, comparativement à ceux vendus entre septembre 2019 et avril 2020. (Source : JLR Solutions foncières.)

Parmi les 10 premières villes au classement pour la hausse des prix de vente en un an, au moins la moitié sont des villes de villégiature situées entre 60 et 100 km du centre-ville de Montréal. Cela s’explique par la confusion dans les données qui mêlent les résidences primaires et secondaires, alors que ces deux marchés sont radicalement différents. C’est ce que les analystes appellent un « effet de composition ». Le contraire est également possible, comme on peut le voir dans les cas de Saint-Donat, qui fait partie du marché immobilier des Laurentides, ou de La Pêche, en bordure du parc de la Gatineau : la faible augmentation des prix serait due à un surcroît de ventes de chalets « trois saisons », de valeur moindre. Il est aussi difficile de déterminer à ce stade-ci si bon nombre de transactions concernant des résidences secondaires sont le fait de citadins en télétravail ayant fait le pari « pandémique » d’une résidence permanente au bord de l’eau ou des pistes de ski.

La chasse au chalet

Les 5 communautés de villégiature où les prix des maisons ont connu la plus forte croissance

Municipalité	Prix médian (en $)	Hausse du nombre de transactions	Hausse des prix
Morin-Heights (Laurentides)	412 500	120 %	50 %
Sainte-Marguerite- du-Lac-Masson (Laurentides)	254 950	103 %	43 %
Orford (Estrie)	435 000	82 %	41 %
Lac-Brome (Montérégie)	503 800	104 %	39 %
Saint-Adolphe-d’Howard (Laurentides)	247 500	70 %	34 %

Propriétés unifamiliales ou chalets vendus entre septembre 2020 et avril 2021, comparativement à ceux vendus entre septembre 2019 et avril 2020. (Source : JLR Solutions foncières.)

Dans certains coins du Québec, et pas les plus excentrés, la vigueur des transactions ne se reflète pas dans les prix. Dans les marchés où les prix ont peu augmenté ou ont diminué, la chose la plus frappante est que le nombre de transactions est globalement le même que dans le tableau des marchés en forte progression. Lévis, avec une croissance des prix de seulement 4 %, compte 1 054 transactions, soit beaucoup plus que Blainville, Terrebonne ou Repentigny, qui ont connu des hausses de prix fulgurantes. Ce tableau révèle également que dans des marchés très actifs, il y a peu de surenchère quand l’inventaire de maisons en vente est suffisant. C’est dire, inversement, que les effets de surenchère sont d’abord liés à l’insuffisance de l’offre.

Là où la raison a encore cours

6 marchés où l’offre est telle que les aubaines sont encore possibles

Ville	Nombre de transactions	Prix médian (en $)	Variation des prix	Hausse du nombre de transactions
Lévis	1 054	265 000	4 %	69 %
Thetford Mines	227	121 000	2 %	46 %
La Pêche	149	259 900	2 %	32 %
Sept-Îles	165	200 000	0 %	38 %
La Tuque	130	115 000	-1 %	48 %
Saint-Donat	180	296 500	-2 %	48 %

Propriétés unifamiliales ou chalets vendus entre septembre 2020 et avril 2021, comparativement à ceux vendus entre septembre 2019 et avril 2020. (Source : JLR Solutions foncières.)

Immobilier résidentiel: mai a été un autre mois à l’avantage des vendeurs

15 juin 2021

Source: www.lesaffaires.com

Lors des douze derniers mois, les ventes sont restées élevées grâce à un fort rebond de la demande depuis le début de la pandémie, surtout pour le marché de l’unifamiliale. (Photo: 123RF)

BULLETIN LES AFFAIRES – JLR. Le marché de l’immobilier résidentiel du Québec a enregistré un autre mois de hausse des prix en mai étant donné que les conditions de marché demeurent serrées.

Tendances provinciales — mai 2021

Lors des douze derniers mois, les ventes sont restées élevées grâce à un fort rebond de la demande depuis le début de la pandémie, surtout pour le marché de l’unifamiliale. Toutefois, le rythme pourrait ralentir au cours des prochains mois en raison du resserrement des règles hypothécaires, d’une offre réduite et d’une limite dans les capacités financières des ménages.

Les statistiques de ventes pour mai 2021 ne peuvent pas être comparées à mai 2020, car l’an dernier les transactions avaient considérablement chuté suite aux mesures de confinement. Ainsi, l’analyse des variations du nombre de ventes sur une période de douze mois est préférable. Les variations du prix médian entre mai 2021 et mai 2020 restent, quant à elles, une référence valable puisque les prix n’ont pas connu une baisse comme le nombre de transactions.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, une société Equifax, 112 376 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province lors des douze derniers mois, soit une hausse de 30 % par rapport à la même période l’année précédente. Au cours de cette période, les maisons unifamiliales ont été particulièrement populaires. Cependant, la demande pour ce type d’habitation pourrait se déplacer vers des unités moins coûteuses dans les mois à venir, comme les copropriétés, étant donné les prix élevés dans ce marché. Aussi, les ventes d’unifamiliales seront limitées par la faible offre sur le marché.

De juin 2020 à mai 2021, le prix médian des unifamiliales a atteint 289 000 $, soit une augmentation de 11 %. Pour mai 2021, le prix médian a crû de 20% rapport à mai 2020. L’offre et la demande actuelles restent tendues, ce qui permet de maintenir l’accélération des prix. Malgré cette hausse importante des prix, les maisons unifamiliales au Québec continuent d’être beaucoup plus abordables que celles des grandes villes ontariennes comme Toronto ou Ottawa.

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 46 872 transactions de copropriétés ont été conclues au Québec, ce qui représente une augmentation de 24%. Bien que ce marché n’ait pas été aussi vigoureux que celui des unifamiliales pendant la pandémie, il est resté dynamique. Les ventes ont ralenti en mai de l’année dernière, mais ont repris depuis, dépassant le nombre de transactions enregistré avant la pandémie. Les bas taux d’intérêt, la forte épargne et les coûts plus faibles des copropriétés ont permis à la demande de croître, ce qui, combiné à une offre plus importante que pour les maisons s’est soldé par une hausse des transactions.

Le prix de vente médian des copropriétés a atteint 286 993 $ au cours des douze derniers mois, soit 9 % de plus qu’à la même période l’année précédente. Pour mai 2021 comparativement à mai 2020, le gain s’est fixé à 24%. Cette hausse est supérieure à celle enregistrée sur le marché des unifamiliales (20%) et des 2-5 logements (14%).

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En mai 2021, l’indice AP de la province s’est élevé à 88,2, un recul de 16,9 % comparativement au même mois en 2020. C’est le dixième mois de suite que l’indice AP affiche une baisse ce qui implique une détérioration de l’accessibilité à la propriété. Cette diminution ne cesse de s’accentuer et, ce mois-ci, ce recul est le plus fort observé depuis 5 ans. Les bas taux d’intérêt ne compensent pas la baisse du salaire hebdomadaire médian et l’augmentation des prix des unifamiliales. La diminution du salaire peut s’expliquer par le fait qu’un plus grand nombre de travailleurs à faibles revenus étaient au chômage en mai 2020 par rapport à mai 2021, en raison de la nature de la récession. Ainsi, le recul du salaire médian n’indique pas nécessairement une détérioration de la situation des salariés. Par conséquent, la réduction de l’accessibilité à la propriété telle que mesurée ici, quoique présente, peut sembler pire que l’état actuel des choses. Malgré l’inflation élevée, la Banque du Canada a réaffirmé que le taux directeur resterait inchangé au moins jusqu’au second semestre de 2022. Cependant, la hausse des prix pourrait continuer à nuire à l’indice AP et les taux hypothécaires fixes risquent de remonter avant les ajustements du taux directeur.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Sur une période de douze mois, toutes les villes affichent une croissance des prix médians. À Montréal, le prix médian continue sa montée (+16%) durant cette période grâce notamment au faible inventaire. Pour mai seulement, les prix des maisons unifamiliales ont aussi augmenté dans l’ensemble des municipalités par rapport à l’année dernière, mais ce sont Saint-Jérôme (37%), Châteauguay (35%), Mirabel (34%) et Laval (34%) qui connaissent les plus fortes croissances.

Les ventes au cours des douze derniers mois ont augmenté dans toutes les villes. Lévis (43%), Shawinigan (40%) et Saguenay (33%) ont enregistré des hausses considérables.

En ce qui concerne les copropriétés, toutes les villes affichent une croissance des prix médians lors des douze derniers mois, à l’exception du Québec (-2%). Les prix ont reculé durant les dernières années dans cette ville, mais ceux-ci semblent néanmoins vouloir remonter un peu depuis quelques mois grâce à une demande robuste. Au cours de cette période, les municipalités de Brossard (+23%) et de Gatineau (+19%) ont enregistré les plus fortes croissances de prix des copropriétés, ce qui témoigne de l’intérêt grandissant pour la banlieue, que ce soit celle de Montréal ou d’Ottawa.

En ce qui concerne les ventes de copropriétés au cours des douze derniers mois, toutes les villes ont connu une augmentation. Québec (+40%), Longueuil (+36%) et Gatineau (+35%) ont enregistré les plus fortes hausses des ventes au cours de cette période.

Source

10 680 transactions conclues en mai à travers la province

8 juin 2021

Source: https://www.centris.ca/

10 680 transactions ont été conclues en mai à travers la province. Les inscriptions en vigueur ont chuté de 37 % dans la province de Québec

Selon les données compilées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), 10 680 transactions ont été enregistrées dans la province de Québec en mai 2021. Les inscriptions en vigueur ont chuté de 37 % comparativement à mai 2020.

Enfin, du côté du prix médian, la plus forte hausse revient aux copropriétés avec une augmentation de 39 %, les unifamiliales suivent de près avec 38 % d’augmentation et les plex de 32 %.

Voici le prix médian d’une propriété unifamiliale dans les 6 RMR en mai 2021, accompagné de la variation par rapport au mois de mai l’année dernière.

Montréal : 496 000 $ (+34 %)
Gatineau : 402 650 $ (+34 %)
Québec : 310 250 $ (+16 %)
Sherbrooke : 281 000 $ (+24 %)
Saguenay : 220 000 $ (+22 %)
Trois-Rivières : 210 000 $ (+21 %)

Pour consulter les statistiques détaillées, cliquez ici

* Plusieurs statistiques du mois de mai 2020 ne sont pas représentatives, en raison de la mise en pause exceptionnelle de l’activité transactionnelle et des nouvelles mises en marché des propriétés durant cette période. Toutefois, le mois de mai 2020 demeure une référence valide pour déterminer la variation des prix médians et celle des inscriptions en vigueur. À noter que la variation des ventes a été calculée par rapport à mai 2019.

Article original

Comment profiter du nouveau programme de rénos vertes

1 juin 2021

Plusieurs consommateurs se demandent s’ils peuvent vraiment profiter des 2,6 milliards de dollars prévus pour les sept prochaines années du programme de subvention canadienne pour des maisons plus vertes.

Voici ce qu’il faut retenir du programme :

QU’EST-CE QUE ÇA COUVRE ?

Le programme vise tout contribuable qui veut faire des améliorations domiciliaires, comme :

Remplacer une chaudière à mazout par une autre à haut rendement ou une thermopompe
Remplacer portes et fenêtres qui laissent passer l’air
Améliorer l’isolation des murs, du sous-sol ou du toit
Installer un chauffe-eau à haute efficacité
Installer des panneaux solaires

QUELLE SERA L’AIDE ?

Le gouvernement offre :

Une subvention pour des travaux de rénovation admissibles à un remboursement jusqu’à 5000 $.
Une évaluation ÉnerGuide et des conseils d’experts pour planifier les rénovations (valeur maximale de 600 $)

Il n’y a pas de date limite pour s’inscrire. C’est premier arrivé, premier servi. L’aide cessera d’être disponible quand 700 000 propriétaires seront inscrits.

► On s’informe en cliquant ici ou au 1 833 674-8282

COMMENT S’INSCRIRE ?

Consultez la page internet de Ressources naturelles Canada, pour la Subvention canadienne pour des maisons plus vertes. Sont admissibles tous les propriétaires de résidences, pourvu que la propriété soit située au Canada. Un seul propriétaire par maison peut s’inscrire :

Vous devez fournir une preuve de propriété (facture d’impôts fonciers)
Votre propriété doit être votre résidence principale (permis de conduire avec adresse, facture de services publics)
La propriété doit être une maison unifamiliale, unifamiliale jumelée, maison en rangée, maison de ville, chalet quatre saisons, maison mobile sur fondations permanentes, partie résidentielle d’un immeuble à logements multiples de moins de 3 étages et de moins de 6400 pieds carrés.
Les matériaux doivent être achetés au Canada.

Pour avoir droit à la subvention, les résidents du Québec doivent s’inscrire au programme RénoClimat :

► 1 866 266-0008 • https://transitionenergetique.gouv.qc.ca/residentiel/programmes/renoclimat#c13240.

COMMENT ÇA MARCHE ?

Voici les principales étapes pour se prévaloir du programme :

Vous déterminez vos besoins
Vous vous inscrivez en ligne ici : https://transitionenergetique.gouv.qc.ca/residentiel/programmes/renoclimat#c13240.
Vous contactez un conseiller en efficacité énergétique accrédité par Ottawa, qui évaluera les besoins et déterminera les travaux admissibles.
Vous magasinez un entrepreneur : sollicitez au moins deux ou trois propositions.
Vous faites faire les travaux par l’entrepreneur de votre choix.
Vous prenez un second rendez-vous avec l’évaluateur pour confirmer le remboursement admissible ; il a 30 jours pour envoyer les documents au gouvernement.
Vous recevez un rapport du gouvernement et des codes d’accès pour réclamer votre subvention. Vous recevez un paiement en moins de 30 jours.
Vous aurez à fournir les reçus et factures des produits, matériaux, de l’entrepreneur et de l’évaluation ÉnerGuide, des photos avant/après travaux et certains formulaires d’attestation pour certains travaux (systèmes électriques, mécaniques, géothermiques ou pour la thermopompe).
Vous devez conserver tous vos documents pendant 7 ans.

N’acceptez aucune offre d’un entrepreneur itinérant ou non sollicité par vous. De nombreux fraudeurs exploitent les programmes d’aide gouvernementaux à la rénovation.

Fin du droit acquis pour les propriétaires de piscines résidentielles

25 mai 2021

Source: www.lapresse.ca

(Québec) Les propriétaires de piscines résidentielles qui ont été construites avant le 1^ernovembre 2010 sont interpellés par le gouvernement Legault. Québec met fin à leur droit acquis qui faisait en sorte qu’ils n’avaient pas à se conformer au Règlement sur les mesures de protection. Ces mesures sont aussi renforcées afin de prévenir encore plus les risques d’accident.

Publié le 20 mai 2021 à 9h46

Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation en a fait l’annonce jeudi par voie de communiqué. « En réponse à une recommandation formulée par plusieurs coroners au cours des dernières années et dans un souci de réduire les risques de noyade de jeunes enfants, le Règlement sur la sécurité des piscines résidentielles s’appliquera désormais à toutes les piscines, peu importe leur date d’installation », indique-t-on.

Les propriétaires des piscines qui perdent leur droit acquis auront toutefois un peu plus de deux ans, jusqu’au 1^erjuillet 2023, afin de se conformer au Règlement sur la sécurité des piscines résidentielles.

Québec bonifie également ce règlement, alors qu’à compter du 1^erjuillet de cette année, les nouvelles installations de piscine avec des « clôtures en mailles de chaîne dont la taille des mailles est de plus de 30 mm devront être lattées ».

« Aucune structure ni aucun équipement fixe susceptibles d’être utilisés pour grimper par-dessus la paroi d’une piscine ou d’une enceinte ne devront être installés à moins d’un mètre de celle-ci, [et] les piscines dotées d’un plongeoir devront être installées conformément à [une norme précise] visant à prévenir les blessures médullaires cervicales liées aux accidents de plongeon », ajoute-t-on.

Le gouvernement rappelle également que les municipalités « peuvent adopter des règles plus sévères ».

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Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un terrain

17 mai 2021

Source: www.lapresse.ca

L’engouement des citadins pour l’acquisition de terrains, surtout ceux au bord de l’eau, ou de vastes terres en prévision d’une certaine autosuffisance, croît considérablement depuis un an. Avant d’investir, cinq points doivent impérativement être vérifiés afin de s’assurer que le projet est réaliste.

L’emplacement, la superficie, la topographie

PHOTO FOURNIE PAR LYDIA-PIER GAUTHIER, ROYAL LEPAGE HUMANIA

Ce terrain prêt à construire de 4276,4 m2 (46 030,7865 pi2) au bord du lac des Grandes Baies, au Domaine Forget, situé à Nominingue, dans les Laurentides, bénéficie d’une vue imprenable sur l’eau. Il est mis en vente à 2 $ le pied carré. (numéro d’inscription 19 348 645)

L’emplacement et le voisinage sont des facteurs très importants. « Si on souhaite construire une maison d’environ 500 000 $, il vaut mieux que les résidences avoisinantes aient la même valeur. Ensuite, il faut s’assurer que la superficie du terrain, la façon dont il est fait et la topographie du sol correspondent à notre projet. Par exemple, pour une maison passive qui est de plus en plus populaire, on doit prendre en considération l’orientation du terrain par rapport à l’ensoleillement et où les ouvertures devraient être placées », explique Mikael Lacroix, courtier immobilier de l’équipe Lacroix – groupe Sutton immobilier Estrie et Barnes International. Le prix du terrain dépend quant à lui d’une analyse comparative du marché, à l’instar de celui d’une propriété.

Le zonage et la réglementation

Autre étape fondamentale : vérifier que le projet qu’on veut faire est conforme à la réglementation en vigueur de la municipalité. Bigénération, fermette, nombre d’étages, style architectural ou encore superficie de l’habitation comptent parmi les nombreux critères que la mairie prend en considération. « Les maisons conteneurs sont très à la mode en ce moment, mais il n’y a pas beaucoup de municipalités qui les acceptent. C’est la même chose pour les mini-maisons. C’est aussi très important de faire faire un certificat de localisation pour vérifier précisément où sont les bornes et l’emplacement où on peut construire », note Lydia-Pier Gauthier, courtière immobilière de l’équipe Gauthier-Vaillancourt – Royal LePage Humania. On s’assure en même temps qu’il n’y a pas de zone inondable ou humide répertoriée en consultant le site de Canards Illimités Canada.

> Consultez le site web de Canards Illimités Canada

Les services municipaux et la nature du terrain

Certains terrains sont desservis par les services municipaux (aqueduc et égouts), d’autres non. Dans ce cas-là, il faut tenir compte des coûts supplémentaires que ces branchements stratégiques impliquent. « Je recommande aussi d’effectuer un test de percolation [test de sol] pour voir si c’est possible de mettre des installations septiques sur le terrain et quel sera le système parce qu’en fonction de la perméabilité du sol, le prix de l’installation peut être très différent. On peut aussi s’informer auprès des voisins, voir un puisatier », conseille M. Lacroix, qui suggère également de vérifier s’il y a des caps de roche sur le terrain, et là encore de parler avec les voisins à ce sujet. « Ça coûte extrêmement cher de dynamiter. » La création d’un puits artésien varie généralement entre 12 000 $ et 15 000 $, les installations septiques, entre 15 000 et 35 000 $, donc en moyenne 50 000 $ en plus du prix du terrain.

Les raccordements électriques et téléphoniques

Il faut également s’assurer que le terrain soit relié à l’électricité. Sinon, Hydro-Québec pourra faire une soumission. « Les 100 premiers mètres sont gratuits et après, le prix tourne autour de 83 $ du mètre, ce qui peut faire rapidement grimper la facture puisqu’on atteint déjà 8300 $ pour 100 m supplémentaires, en plus d’éventuels frais de déboisement », précise Mikael Lacroix. On vérifie également s’il y a un réseau de téléphonie. « Le voisinage est souvent bien placé pour répondre à plusieurs questions, y compris celle concernant le réseau internet », indique Lydia-Pier Gauthier.

Les servitudes éventuelles

Le terrain qui nous appartient peut être soumis à des servitudes dont il faut tenir compte. Par exemple, si des équipements d’Hydro-Québec s’y trouvent, on ne peut rien construire à proximité. La courtière chez Royal LePage Humania signale que s’il y a un droit de passage, il ne peut pas être obstrué. « Aucun horaire ne peut être imposé à la personne qui a un droit perpétuel à ce niveau-là. C’est souvent le cas quand il y a des maisons en second rang dont les propriétaires bénéficient d’un accès à l’eau. Autre point important, la prescription acquisitive : quand une personne autre que le propriétaire utilise une partie ou la totalité du terrain pendant 10 ans et plus et que le propriétaire n’utilise pas cette partie, l’utilisateur est en droit de demander d’acquérir le terrain. » Par ailleurs, on doit vérifier si le déneigement de la rue est pris en charge par la Ville, de même que le ramassage des poubelles. « Dans certains coins, les camions à ordures vont passer en été, mais l’hiver, ils ne s’y rendent pas. Les gens doivent donc aller déposer leurs déchets au bout du chemin », affirme M. Lacroix.

Conseils d’acheteur

Stéphane Cléroux vit à Montréal et a acheté un terrain de 4,5 acres en Estrie en septembre dernier, en vue d’y prendre sa retraite dans quelques années. « On cherchait depuis plusieurs mois, j’avais un peu d’expérience sur d’autres approches. Le vendeur avait un courtier immobilier [Mikael Lacroix], mais ce que j’ai trouvé vraiment le fun, c’est qu’il ne s’occupait pas que de son client, il s’occupait aussi de moi en offrant un service impartial pour satisfaire tout le monde. Il avait déjà mis des clauses dans l’offre d’achat comme la vérification du sol, la capacité d’utiliser le terrain aux fins qu’on recherchait, la proximité des services publics, ce qui, en tant qu’acheteur, me protégeait. Ça m’a donné un bon coup de main parce qu’après ça, il s’agissait de suivre les étapes et les conditions mises dans l’offre d’achat pour m’assurer que je faisais une bonne acquisition. J’avais eu une expérience passée plus difficile et là, ça évitait de mauvaises surprises », raconte M. Cléroux, qui recommande fortement de faire appel à un courtier immobilier habitué à faire des transactions de terrains, parce qu’il saura exactement quelles conditions ajouter à la promesse d’achat ou quelles vérifications faire avant de signer.

« Certains projets ne se réalisent parfois malheureusement pas, car les vérifications n’ont pas été faites adéquatement ou que les coûts supplémentaires n’ont pas été prévus. Aussi, j’étais pressé de construire au début, mais je me rends compte que c’est mieux de ne pas faire les choses dans la précipitation », recommande M. Cléroux.

Il est intéressant de savoir que même si le vendeur veut vendre directement, en tant qu’acheteur, on peut se faire épauler par un courtier immobilier. « On appelle ça un contrat de courtage achat que l’on signe avec le client et on s’entend généralement bien avec le vendeur pour diviser la commission en deux. Dans ce cas-là, on s’occupe de tout », dit la courtière de l’équipe Gauthier-Vaillancourt.

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Québec s’inquiète des achats de propriétés sans inspection

26 avril 2021

Source: www.ledevoir.com

Le ministre des Finances Eric Girard songe à légiférer pour permettre aux personnes voulant acquérir une propriété de la faire inspecter au préalable par un professionnel, et d’avoir accès aux offres d’achat concurrentes.

L’ex-trésorier de la Banque Nationale s’inquiète de voir un grand nombre de Québécois acquérir une propriété à fort prix sans avoir préalablement effectué une inspection en bonne et due forme. Il s’agit de « bombes à retardement », dit-on dans son entourage.

« Les citoyens qui font des acquisitions ont tendance à limiter leurs recours légaux, à renoncer aux inspections. Et ce n’est pas une bonne pratique », a fait valoir M. Girard à l’Assemblée nationale jeudi. « Nous étudions cette question intensément », a-t-il par la suite assuré à l’opposition parlementaire.

L’élu caquiste juge tout aussi « inquiétante » la pratique désormais répandue des processus d’enchère « pas transparents » au cours desquels des propriétaires en devenir bonifient leur mise, de crainte de voir une maison leur glisser entre les doigts.

Quant à la flambée des prix de vente de maisons, Eric Girard a lancé un appel au calme. « Ce qui est important, c’est que les gens soient prudents dans l’acquisition d’un bien qui est extrêmement important dans la valeur de leur patrimoine », a-t-il déclaré. Une « certaine euphorie » s’est emparée du marché immobilier québécois au temps de la COVID-19, ce qui est « nuisible à l’accès à la propriété », selon lui.

Test de résistance hypothécaire renforcé

De leur côté, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) et l’Autorité des marchés financiers (AMF) proposent de faire passer le taux admissible applicable aux prêts hypothécaires résidentiels non assurés offerts par les institutions financières à au moins 5,25 %, a poursuivi M. Girard.

Selon l’AMF, « [cette mesure] contribuer [ait] au maintien de la capacité des emprunteurs d’effectuer leurs versements hypothécaires en cas de modifications de la conjoncture économique » qui seraient accompagnées d’une hausse des taux hypothécaires, par exemple.

L’AMF invite les personnes voulant lui faire part de commentaires sur son projet de resserrer l’admissibilité à un prêt hypothécaire de le faire d’ici le 7 mai prochain, après quoi elle révisera sa Ligne directrice sur l’octroi des prêts hypothécaires à temps pour le 1^er juin prochain. Le ministre Eric Girard n’a pas attendu la date limite avant d’afficher ses couleurs. « [Cette mesure] va être extrêmement efficace », a-t-il fait valoir en Chambre jeudi.

Le marché laissé à lui-même

Les partis d’opposition ont reproché à l’équipe de François Legault d’ignorer le « désespoir » de familles à la recherche d’une première propriété « à un coût raisonnable ». « Cette crise ne se réglera pas toute seule. Le marché laissé à lui-même ne s’autocorrigera pas », a soutenu l’ex-ministre des Finances Carlos Leitão, avant d’appeler son successeur à y apporter une « réponse de politique publique ». « Arrêtez de regarder et agissez, s’il vous plaît », a lancé le député libéral.

Le marché immobilier s’apaisera quelque peu grâce aux mesures « microprudentielles » et « macroprudentielles » dans les cartons, respectivement, du gouvernement québécois ainsi que du BSIF et de l’AMF, avant de « se résorber avec l’ouverture de l’économie », estime M. Girard.

« Il y a un aspect qui est cyclique qui est lié à la pandémie ; tout le monde veut acquérir des propriétés plus grandes en raison du télétravail, et les taux d’intérêt sont bas, puis il y a énormément de liquidité dans le système. Ça, ça va s’autocorriger », a-t-il promis.

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Les vrais impacts de la hausse du taux de qualification hypothécaire

19 avril 2021

Source: www.journaldemontreal.com

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé la semaine dernière qu’au 1er juin, le taux de qualification passerait de 4,79 % à 5,25 % pour les hypothèques non assurées.

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Beaucoup d’encre a coulé depuis sur le sujet, mais l’impact de ce changement passera largement inaperçu.

Dans un contexte où le marché immobilier est en surchauffe, on croit sur le coup qu’il s’agit d’une tentative de calmer le jeu. Mais quand on y pense un peu, on a du mal à voir comment ce resserrement des règles peut atténuer la frénésie actuelle.

Oui, oui, la hausse du taux de qualification touchera du monde, mais pas ceux qu’on croit.

Une marge de sécurité

C’est à peine depuis 5 ans (la durée d’un terme hypothécaire) que cette mesure d’encadrement existe. Le principe n’est pas sorcier. Lorsqu’on vous accorde une hypothèque, on fait comme si le taux d’intérêt était plus élevé que celui qu’on vous accorde. Comme ça, on s’assure que vous serez toujours capable de rembourser le prêt si les taux se mettaient à monter.

Avant 2016, une marge de sécurité était appliquée de manière plus ou moins informelle, avec plus ou moins de sévérité, selon les prêteurs. Quand le BSIF a normalisé et imposé cette pratique, ç’a donné un grand coup. Depuis, elle y apporte des ajustements, mais comme on peut le constater, cela n’a pas permis de contenir tous les excès.

La modification annoncée la semaine dernière touche les hypothèques non assurées (dites « conventionnelles »), le taux de qualification passe de 4,79 % à 5,25 %, ce qui réduit la capacité d’emprunt.

Mais voilà, presque toutes les nouvelles hypothèques sont assurées. C’est vrai que les premiers acheteurs qui arrivent avec 20 % de mise de fonds ne sont pas obligés de verser une prime à la SCHL, mais les prêteurs feront néanmoins assurer ces créances à leurs frais (je vous épargne les raisons, c’est un autre sujet).

Bref, les premiers acheteurs ne sont nullement affectés par la hausse du taux de qualification, pas plus que les 2es et 3es acheteurs qui arrivent avec de grosses mises de fonds. Mais qui donc est concerné ?

Refinancement hypothécaire

Essentiellement, ce sont les propriétaires qui veulent « réhypothéquer » leur maison qui seront touchés. Et pas tous !

Quand on veut dégager de l’argent d’une maison partiellement payée, il faut passer par le refinancement. L’opération permet par exemple de faire une mise de fonds sur un chalet, de rénover sa cuisine, d’acheter un véhicule récréatif (VR), de consolider ses dettes… ou, comme le veut la légende, de lancer la carrière de Céline Dion.

Or, dans une opération de refinancement, le prêt hypothécaire n’est pas assurable.

« J’ai calculé que les gens concernés verraient leur capacité d’emprunt [sur leur propre maison] réduite de 4,5 % environ », affirme Denis Doucet, porte-parole du courtier hypothécaire Multi-Prêts. Les propriétaires qui demandent un refinancement dans le but d’accéder à une marge de crédit hypothécaire ne sont pas concernés, selon l’expert, « car ils sont déjà soumis à un taux de qualification plus élevé, autour de 5,30 % ». Le resserrement annoncé par le BSIF ne stoppera pas la surenchère sur les maisons à vendre, mais il pourrait réduire (à peine) les ardeurs des rénovateurs, déjà refroidies par des hausses du prix des matériaux.

POUR AMÉLIORER VOS CHANCES DE QUALIFICATION

Les hypothèques assurées sont aussi soumises à un taux de qualification, inchangé à 4,79 %. Ces règles font qu’au Canada, les prêts hypothécaires de mauvaise qualité (subprimes) sont beaucoup moins nombreux qu’aux États-Unis.
Le marché canadien de l’hypothèque est bien encadré, ce qui nous protège en bonne partie des dérives auxquelles on a assisté aux États-Unis il y a une douzaine d’années.

Rappelons quelques conseils pour faciliter la qualification :

Réduire ses dettes (ou ne pas les augmenter) avant de demander un prêt hypothécaire.
Verser une mise de fonds plus importante.
Acheter à deux.

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Démystifier la copropriété

12 avril 2021

Source: https://www.lequotidien.com/

EVE-MARIE FORTIER

Le Quotidien

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Vous êtes à la recherche de votre première habitation, mais vous avez de la difficulté à bien distinguer le condo de la maison ? Vous vous demandez s’il vaut mieux vous tourner vers une propriété plutôt qu’une copropriété? Une chose est certaine ; si vous envisagez devenir copropriétaire, il est important d’être conscient de certaines notions, notamment en ce qui a trait aux frais de copropriété, aux restrictions qui y sont liées et au rôle qui vous sera attribué. Sachez que vous pourrez trouver réponses à plusieurs questions sur le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et ainsi être plus confiant face à votre choix de demeure.

La copropriété est très différente de la propriété dite traditionnelle à bien des niveaux. Elle peut s’avérer être une option attrayante, puisqu’elle est souvent abordable et qu’elle libère celles et ceux qui y vivent de plus travaux d’entretien et de réparation tels que le déneigement ou le changement de toiture.

Concrètement, qu’est-ce qu’une copropriété ?

Plusieurs personnes ont tendance à automatiquement relier l’achat de copropriété à l’achat d’un condo, mais elle peut également prendre la forme de maisons en rangée ou même de maisons individuelles. Il est donc possible de trouver une habitation en copropriété de toutes les tailles et dans toutes les gammes de prix.

« Lorsque vous achetez un logement en copropriété, vous devenez propriétaire d’une unité d’habitation privée — le logement — enregistrée à votre nom. Vous partagez également la propriété des parties communes et des actifs liés au bâtiment et à ce qui l’entoure », peut-on lire sur le site web de la SCHL.

Puisque certaines parties sont communes, il est important de bien connaître les limites de ce qui vous appartient, tout comme il est important de bien comprendre ce que comprennent les charges mensuelles de copropriété. Ce montant couvre les frais d’entretien et de remplacement des parties communes, mais il peut également couvrir les polices d’assurance de l’association des copropriétaires, les services publics et d’autres services divers tels que le déneigement ou la tonte de pelouse. Une partie de ces charges mensuelle peut aussi être allouée à un fonds de prévoyance.

« Vous faites maintenant partie d’une collectivité qui partage des responsabilités. Si le stationnement de votre complexe commence à s’effriter de façon imprévue et qu’il n’y a pas suffisamment de fonds pour le réparer, vous devrez — au même titre que les autres copropriétaires — payer des charges de copropriété accrues ou effectuer un paiement forfaitaire pour couvrir le coût de ces réparations. »

Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Tout comme chaque achat, la copropriété peut convenir à certains, mais ne pas convenir à d’autres. Il suffit de bien peser les pour et les contre pour déterminer si elle vous convient à vous, à votre personnalité et à votre mode de vie.

Si vous devenez copropriétaire, en plus d’avoir moins de responsabilités sur le plan de l’entretien et des réparations, vous aurez probablement accès à des commodités sur place que vous n’auriez peut-être pas les moyens de vous offrir autrement tels qu’un spa ou une piscine. Certains immeubles sont aussi pourvus de dispositifs de sécurité perfectionnés et vos voisins ne seront jamais bien loin si vous avez besoin. De nombreuses activités sociales et récréatives peuvent aussi vous êtes offertes.

Même s’il peut être agréable d’avoir accès à plusieurs commodités, il est possible que vous les utilisiez jamais et que les frais vous soient quand même chargés. Il est également possible que vos voisins aient une personnalité très différente de la vôtre et que les consensus soient difficiles à obtenir. Cependant, vous aurez toujours votre mot à dire dans le fonctionnement de l’association des copropriétaires, puisque vous avez le droit de vote et que vous pouvez être élu au conseil d’administration. Finalement, il se peut qu’il y ait des restrictions au niveau du bruit, du stationnement, des animaux de compagnie, du tabagisme et même en ce qui concerne le style et la couleur des portes et de l’habillage des fenêtres.

Au final, si vous aimez avoir moins de responsabilités et être en communauté, si vous appréciez les commodités offertes par la copropriété et que vous êtes conscientes des restrictions et des charges mensuelles, choisir ce type d’habitation peut être une belle option.

LES COPROPRIÉTAIRES MAL INFORMÉS

Selon un récent sondage mené par le Bureau d’assurance du Canada (BAC), les copropriétaires ne sont pas bien informés en ce qui a trait aux assurances et à la copropriété. Étant de plus en plus populaire, le condo comporte des particularités en matière d’assurance dont plusieurs ignorent. Un copropriétaire sur cinq ne serait pas au courant que son condo est couvert par deux contrats d’assurance.

« On comprend que le sujet est complexe et qu’il peut passer au second plan quand on est en train de magasiner sa future habitation. Trop de consommateurs nous appellent avec des questions une fois le sinistre survenu » a affirmé Line Crevier, responsable du Centre d’information sur les assurances au BAC, par voie de communiqué.

Des précisions en ce qui concerne les droits et obligations des copropriétaires et du syndicat dans différentes situations sont à la disposition des consommateurs sur le site web d’info assurance. Si vous souhaitez en apprendre davantage, vous n’avez qu’à suivre ce lien : https://infoassurance.ca/fr/assurance-condo.aspx.

« Avec les changements qui prévalent désormais, il est nécessaire que les copropriétaires s’intéressent à la gestion de leur copropriété et sachent à quoi ils s’exposent en cas de sinistre », a ajouté Mme Crevier.