Cinq conseils pour trouver la bonne maison

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Source: https://www.lapresse.ca/

Avec l’arrivée prochaine du printemps, vous allez bientôt vous lancer dans les visites de propriétés en espérant trouver la perle rare. Or, dans un marché hyperactif où les vendeurs semblent avoir le gros bout du bâton, comment doit-on s’y prendre pour se démarquer en vue de conclure la meilleure transaction ? Conseils pour acheteurs sérieux.

Publié le 29 février 2020 à 8h00 Partager
Yvon LapradeYVON LAPRADE
COLLABORATION SPÉCIALE

1 – Soyez stratégiques
Si vous avez des congés en banque, pourquoi ne pas les utiliser pour faire la tournée des propriétés convoitées et, de préférence, le jour, durant la semaine ? « Au printemps, un acheteur a tout avantage à se rendre disponible s’il veut mettre les chances de son côté, soulève Nathalie Bégin, présidente du conseil d’administration de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Dans un marché où tout va très, très vite, il faut savoir se dégager du temps dans son agenda pour se consacrer à l’activité immobilière. » Il faut toutefois être conscient que les courtiers, encouragés par leurs clients-vendeurs, sont de plus en plus nombreux à organiser des visites libres, le samedi ou le dimanche, ce qui a pour conséquence d’augmenter l’achalandage et de stimuler les offres d’achat multiples… Autre aspect à considérer : en visitant le jour, on peut mieux observer la luminosité de la propriété ou, à l’inverse, réaliser qu’il n’y a pas de soleil sur la terrasse, à l’heure de l’apéro…

2 – Souriez, on vous observe
Personne ne vous oblige à avoir le sourire fendu jusqu’aux oreilles lorsque vous êtes en présence du vendeur et de son courtier, mais paraît-il qu’une attitude positive et détendue peut peser dans la balance. « Il peut même arriver que le vendeur accepte l’offre la moins élevée, si sa maison a fait l’objet d’offres multiples, parce qu’il a trouvé les acheteurs particulièrement sympathiques », soumet le courtier immobilier Mathieu Covenay, chez Remax. Suivant son raisonnement, il ne serait pas « payant » de parler fort et de « dénigrer la propriété » en présence du vendeur, encore moins de jouer la carte de l’indifférence en espérant faire baisser le prix de la propriété. « Je ne crois pas à ce type de comportement, surtout pas dans un marché de vendeurs. Il s’agit d’une fausse croyance qui est malheureusement encore véhiculée », précise le courtier, qui joue à fond la carte de la « gentillesse » pour faciliter une transaction. Un exemple ? Au moment de déposer l’offre d’achat, il propose à ses clients d’y joindre leur photo, accompagnée d’une lettre de présentation personnalisée.

3 – Gardez la tête froide
Présumons maintenant que la propriété que vous venez de visiter correspond en tous points à vos attentes. Un véritable coup de cœur. La maison de vos rêves… Prudence ! « Il faut éviter de faire un choix coûteux qu’on pourrait regretter, prévient Nathalie Bégin. D’où l’importance de bien gérer ses émotions et de garder la tête froide. Il faut faire intervenir son côté rationnel si on veut comprendre dans quel contexte on s’apprête à acheter, dans un marché où les multi-offres poussent les prix vers le haut. » Le courtier Richard Beaumier, chez Profusion Immobilier, préconise lui aussi cette approche. « Je dis à mes clients : ”On visite, on minimise les commentaires et on garde une attitude neutre.” » Il constate toutefois que des acheteurs un peu trop émotifs peuvent être tentés d’agir précipitamment, ce qui peut les amener à acheter la mauvaise maison, et pas nécessairement au prix souhaité. « Ce n’est pas rien. On parle ici d’un actif d’une grande valeur qui peut poser problème dans le temps. Je dis à mes clients : ”Quand vous l’aurez trouvée, ne tombez pas dans le piège. Ne renoncez pas à l’inspection du bâtiment !” » Cela vaut également pour les maisons vendues sans garanties légales…

4 – Posez des questions
Avant de faire une offre d’achat, on devine que vous avez réglé le volet financier, que ce soit la mise de fonds nécessaire, le prêt préautorisé et peut-être même le prêt rénovations. Mais pour réussir votre transaction, n’hésitez pas à poser des questions, toutes les questions qui vous passent par la tête… Et pas uniquement à propos de la dimension des pièces et du plaisir que vous procurera la piscine creusée dans la cour. « Il faut avoir toutes les données en mains si on veut avoir le sentiment d’avoir pris la bonne décision », souligne Manouane Verret-Hamelin, courtière immobilière chez Remax. C’est-à-dire ? « Il va de soi qu’il faut connaître le prix des maisons qui se sont vendues dans le voisinage avant d’aller de l’avant avec une offre d’achat cohérente et il est tout aussi important de disposer des statistiques les plus récentes sur les tendances du marché. » Elle fait valoir que, dans certains quartiers, les prix ont explosé de 22 % en une seule année. « L’acheteur doit tenir compte de l’évolution du marché, et il faut qu’il sache pourquoi il doit payer plus cher ou renoncer à la maison. » En d’autres termes, faites une offre d’achat avec laquelle vous allez vous sentir « confortable ».

5 – Un petit dépôt avec ça ?
On l’a vu précédemment : il faut user de stratégies pour conclure une transaction immobilière dans un marché où les offres multiples créent de la surenchère au profit des vendeurs. « Ce phénomène n’est pas unique à la région de Montréal », indique Nathalie Bégin, à la tête d’une agence immobilière, en plus de son rôle de présidente du conseil d’administration de l’APCIQ. « On voit ça maintenant dans la deuxième couronne, sur la Rive-Nord et sur la Rive-Sud, aussi loin que Saint-Jérôme et près de Saint-Jean-sur-Richelieu. » On aura compris qu’il est essentiel de déterminer ses priorités et de fixer le budget d’acquisition avant de plonger… Et que fait-on si le prix correspond à son budget, tout en sachant que d’autres acheteurs sont prêts, eux aussi, à aller de l’avant ? « Une façon de se démarquer est de verser un dépôt au moment où vous soumettez l’offre d’achat, disons 1000 $ ou 2000 $ pour une maison de 200 000 $, propose-t-elle. Ce dépôt sera broché avec la promesse d’achat. Cela peut avoir un impact positif auprès du vendeur, qui peut y voir le sérieux de votre démarche. » Et si votre proposition n’est pas retenue ? « Vous allez récupérer votre dépôt, tout simplement. »

Ça se passe au printemps !
Les mois de mars, avril et mai comptent parmi les trois mois les plus intenses quand vient le moment de conclure une transaction immobilière. Voilà la tendance observée à la lumière des statistiques de l’APCIQ.

Vente de maisons dans la Région métropolitaine de Montréal
2016
Mars : 4888 (ventes)
Avril : 4919
Mai : 4516

2017
Mars : 5318 (ventes)
Avril : 4957
Mai : 5241

2018
Mars : 5631 (ventes)
Avril : 5400
Mai : 5270

2019
Mars : 5660 (ventes)
Avril : 5908
Mai : 5560

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L’exonération du gain en capital sur une résidence principale

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Source : https://www.planifiez.org

L’exonération du gain en capital sur une résidence principale

02 janvier 2019

En règle générale, lorsqu’un particulier dispose d’un bien à usage personnel1, le gain en capital sur ce bien est imposable. Cette catégorie de biens inclut tous les biens utilisés par les particuliers à des fins personnelles, comme les effets personnels, les voitures, les bateaux, les meubles et les résidences personnelles. Pour simplifier les choses, les contribuables n’ont pas à déclarer la disposition de biens à usage personnel lorsque le coût et le prix de vente sont inférieurs à 1 000 $. La réalisation d’une perte en capital n’est jamais déductible puisqu’elle est considérée comme une dépense personnelle ou une dépense de subsistance2.

Toutefois, un ménage peut exonérer d’impôt le gain en capital découlant de la disposition de sa résidence principale.

Afin d’être admissible à l’exemption du gain en capital pour résidence principale, la résidence doit se qualifier à ce titre. Les critères à respecter sont bien détaillés dans le Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale publié par l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Parmi les exigences à respecter, le logement doit être normalement habité au cours de l’année par le contribuable, son époux ou conjoint de fait ou son ex-époux ou ex-conjoint de fait, ou encore par son enfant. L’expression « normalement habitée » signifie tout simplement que le contribuable a accès à la résidence et qu’il y a habité pendant l’année, même pour une courte période. De plus, la loi ne mentionne pas qu’il faut y recevoir le courrier. Plusieurs biens peuvent ainsi se qualifier à titre de résidence principale :

  • une maison
  • un chalet
  • une unité de copropriété (condominium)
  • un logement dans un immeuble d’habitation
  • un appartement dans un duplex
  • une roulotte, une maison mobile ou une maison flottante
  • une maison ou condo à l’étranger

Il est donc possible qu’une personne ou une famille possède plus d’une résidence se qualifiant de résidence principale au cours d’une même année. Par contre, seulement une d’entre elles peut bénéficier de l’exemption pour résidence principale pour chaque année de détention.

La désignation de résidence principale se fait dans les déclarations de revenus de l’année de la disposition en complétant le formulaire T2091(IND) Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) et le formulaire TP-274 Désignation d’un bien comme résidence principale aux fins de l’impôt du Québec. Pour les années d’imposition 2017 et suivantes, le formulaire fédéral doit être rempli en toutes circonstances, même s’il n’en résulte aucun gain imposable. Une production tardive pourrait entraîner une pénalité de 100 $ par mois (sans dépasser 8 000 $).

La partie du gain en capital pour les années où la propriété n’est pas désignée à titre de résidence principale est imposable (à 50 %, comme tous les gains en capital).

Méthode de calcul

La formule pour calculer la portion du gain en capital exonéré est la suivante :

((nombre d’années de désignation + 1) ÷ nombre d’années de détention) x gain en capital

En raison du « + 1 » de la formule, un contribuable qui vend sa résidence principale et en achète une autre (ou s’il déménage dans une autre de ses résidences) durant la même année pourra demander l’exonération pour les deux résidences pour cette année-là. Il n’est pas possible de désigner une résidence pour 0 année et bénéficier de l’exonération pour une année de détention.

Prenons l’exemple d’un couple propriétaire de deux résidences admissibles. Ils vendent une première résidence, dont ils ont été propriétaires pendant 10 ans. Ils pourront la désigner comme résidence principale pendant 9 ans et profiter de l’exonération complète du gain. Ils pourront ensuite désigner leur autre résidence comme résidence principale pour une année de plus.

En présence de plus d’une résidence, le choix de la résidence désignée pour l’exemption dépendra du gain en capital annuel moyen durant la période de détention pour chaque propriété. En d’autres mots, on désignera comme résidence principale celle qui a pris le plus de valeur au cours des années. Ce choix doit s’effectuer au moment de la disposition réelle (vente) ou présumée (décès).

Ce texte n’est qu’un bref survol de la règle fiscale visant l’exonération du gain en capital pour résidence principale et ne vise pas à couvrir la multitude de règles plus complexes visant les situations variées dans lesquelles on peut se trouver. Pour cette raison, nous vous invitons à consulter le site de l’ARC et, lorsque la situation l’exige, un expert en fiscalité.

_________________
1La disposition peut être réelle, comme lors d’une vente, ou réputée, comme lors d’un décès ou d’un changement d’usage.

2Seules les pertes en capital réalisées sur des biens meubles déterminés peuvent être déduites. Cette catégorie de biens inclut notamment les œuvres d’art, les bijoux et les objets de collection.

 

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En quoi la démographie influencera-t-elle le marché immobilier?

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Quand vient le temps d’émettre des prévisions pour annoncer la manière dont le marché immobilier évoluera, de nombreux facteurs sont pris en compte. L’un d’eux est la démographie.

Mme Joanie Fontaine, économiste principale de JLR, affirme d’ailleurs qu’«à long terme, l’aspect démographique est le principal facteur de détermination de la demande de logements». Pourquoi cela? Parce que la création de ménages fait grimper le besoin de propriétés. Elle rapporte que selon les prévisions de l’Institut de la Statistique du Québec (ISQ), 32 000 nouveaux ménages privés devraient s’ajouter au Québec en 2020. Il s’agit cependant d’un ralentissement de la croissance en comparaison des deux dernières années qui ont enregistré des hausses de 45 000 et 35 000 ménages en 2018 et 2019 respectivement. Toujours selon les données de l’ISQ, 142 876 nouveaux ménages viendront s’ajouter dans le paysage québécois d’ici 2024. Il n’y a pas à dire, de nouvelles habitations seront nécessaires pour loger toutes ces personnes.

La question de l’âge

Selon les chiffres rapportés par Mme Fontaine, une hausse de 35 000 ménages devrait être enregistrée en 2020 chez les 65 ans et plus, alors qu’une baisse de 2000 ménages pourrait s’observer dans la tranche d’âge des 20-29 ans. «Par conséquent, la demande de logements étudiants pourrait décroître alors que la demande de logements avec services (par exemple, un ascenseur) et de copropriétés pourrait être stimulée par le vieillissement de la population», avance-t-elle.

Pour sa part, M. Charles Brant, économiste et directeur du Service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), croit également en un regain de la copropriété. «Les baby-boomers et milléniaux (sic) (génération Y) y voient chacun leur compte à travers la panoplie de segments de prix et d’offres en matière de copropriété», explique-t-il.

Les lieux de prédilection

Certaines régions seront plus populaires que d’autres aux yeux des nouveaux ménages. C’est notamment le cas pour la RMR de Montréal qui devra absorber la venue de 19 000 ménages en 2020 sur les 32 000 qui s’ajouteront dans la province. Fait à noter, les résidents non permanents et les étudiants étrangers pourraient eux aussi peser dans la balance et faire croître la demande de logements, surtout locatifs, au cours de la prochaine année. «La demande de la part de cette population peut varier rapidement ce qui peut faire fluctuer les taux d’inoccupation», souligne Mme Fontaine.

Si l’on regarde dans les autres régions de la province, il semblerait que le nombre de ménages restera assez stable pour la prochaine année, notamment au Bas-Saint-Laurent, au Saguenay–Lac-Saint-Jean, de même qu’en Gaspésie–Île-de-la-Madeleine. Les augmentations devraient osciller entre 0,1% et 0,2%. «Sur cinq ans, la faible hausse en Gaspésie se transformera en baisse de 0,3%. La population commencera également à décroître au Bas-Saint-Laurent et au Saguenay–Lac-Saint-Jean dans quelques années si le scénario de référence s’avère exact. Toutefois, le recul débutera plus tard de telle sorte que le nombre de ménages en 2024 demeura tout de même légèrement supérieur à celui de 2019», précise Mme Fontaine.

Du côté de la Côte-Nord, la baisse de la population est déjà entamée. Le nombre de ménages devrait diminuer de 0,3% entre 2019 et 2020 et de 2% d’ici 2024. Quant à la Mauricie et à l’Abitibi-Témiscamingue, la croissance du nombre de ménages sera très modeste. Elle est estimée à moins de 0,5% pour 2020 et entre 1% et 1,4% entre 2019 et 2024.

La démographie influence les prix

«Bref, l’évolution des prix au cours des prochaines années variera grandement selon le contexte démographique propre à chaque région. Malgré les prévisions, les scénarios pourraient changer grandement selon l’évolution des seuils d’immigration. Aussi, particulièrement dans la grande région de Montréal, la demande de logements pourrait être plus élevée si le nombre de résidents non permanents et d’étudiants étrangers continue de grimper», mentionne Mme Fontaine pour conclure.

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