Source: journaldemontreal.com

Voilà que les rayons du soleil sont plus chauds, que l’eau ruisselle ici et là… On se surprend à parler de cabane à sucre, de sirop d’érable et du retour des oies blanches. Pas de doute, le printemps frappe à nos portes. Pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur maison, c’est le temps de passer à l’action.

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En cette période, le bassin d’acheteurs potentiels augmente, étant donné que les locataires désirant accéder à la propriété ont posté leur avis de non-renouvellement de bail et voudront emménager avant juillet.

Quelles sont les meilleures rénovations à effectuer pour augmenter la valeur de votre maison ?

Le top 5

En voici cinq provenant de l’Institut canadien des évaluateurs.

Évidemment, l’envergure des travaux variera selon l’état des lieux.

1. La salle de bain

Selon l’Institut, une proportion de 75 % à 100 % des sommes investies dans la rénovation d’une salle de bain est récupérée à la revente.

En moyenne, le coût d’une nouvelle salle de bain varie de 8000 dollars à 20 000 dollars.

À vous de juger de l’ampleur des modifications à apporter. Les acheteurs accordent beaucoup d’importance à la propreté, au confort et à la facilité d’entretien. Tenez compte de ces critères dans vos choix.

2. La cuisine

Même constat pour la cuisine, dont la valeur se situe souvent entre 20 000 dollars et 50 000 dollars.

Le taux de récupération oscille entre 75 % et 100 %.

Évaluez l’état de chaque composante.

Ceux et celles qui aiment cuisiner porteront une attention particulière à l’ergonomie et à l’aménagement de l’espace lors de la visite.

3. La peinture

Rafraîchir les lieux, effacer les traces laissées au cours des années, c’est comme inviter l’acheteur potentiel à prendre possession des lieux.

Taux de récupération : entre 50 % et 100 %. Les couleurs étant une question de goût personnel, on optera pour des coloris neutres. On veut que le futur acheteur puisse se voir vivre dans votre maison.

4. La toiture

Les acheteurs porteront également leur attention à la toiture, élément architectural important. Quand a-t-elle été faite ? Pour combien d’années était-elle garantie ? L’Institut évalue qu’entre 50 et 80 % des sommes investies dans la rénovation de la toiture seront récupérées. Combien ça coûte ? Il existe de nombreux types de toitures. Le plus populaire, en bardeaux d’asphalte, coûte en moyenne de 3 dollars à 5 dollars le pied carré.

5. La finition du sous-sol

Concernant la rénovation du sous-sol, l’Institut évalue à entre 50 % et 75 % la récupération des sommes investies. À vous d’évaluer si cela est rentable.

Et soigner la présentation…

Effectuer des rénovations fera augmenter la valeur de votre maison, certes, mais il ne faut pas oublier de bien préparer la visite des acheteurs en appliquant les grands principes de la valorisation résidentielle (home staging) :

• Nettoyer et réparer tout ce qui ne fonctionne pas bien
• Désencombrer l’espace en remisant le mobilier trop massif
• Dépersonnaliser les pièces en retirant des éléments comme les photos de famille
• Créer des ambiances chaleureuses où l’acheteur pourra se projeter.

CONSEILS

• Faites faire une inspection avant la vente. D’une part, cela rassurera l’acheteur et, d’autre part, vous évitez les risques de poursuite pour vices cachés.
• Assurez-vous d’avoir en main un certificat de localisation valide.
• Effectuez des rénovations, certes, mais restez dans la gamme de prix des maisons du quartier.
• Demandez au moins trois soumissions pour faire faire vos travaux.

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Source: centris.ca

Dans un marché immobilier hautement concurrentiel où les enjeux d’accession à la propriété sont nombreux, plusieurs futurs acheteurs tentent de faire preuve de créativité pour réaliser leur projet. Dans ce contexte, devenir propriétaire occupant d’un plex pourrait être une option à considérer. À la lecture de cet article, vous découvrirez les types d’immeubles qui sont les plus profitables, ainsi que les avantages et les inconvénients de cette solution.

1. Propriétaire occupant : de quoi parle-t-on exactement?

Être propriétaire occupant signifie qu’une personne fait l’acquisition d’un plex ou d’un immeuble de cinq logements et moins afin de l’habiter. Dans ce cas, elle loue les autres appartements en vue d’en retirer des revenus. Les loyers l’aident ainsi à payer le prêt hypothécaire, les taxes foncières et les travaux d’entretien.

La mise de fonds minimale pour l’achat d’un plex est généralement de 5 à 10 %, ce qui est inférieur à celle d’une maison unifamiliale, par exemple[1]. Toutefois, certains facteurs peuvent influencer le montant de la mise de fonds obligatoire, tels que le nombre de logements et la valeur du bâtiment. Dans certains cas, la souscription à une assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)peut donc être exigée. Informez-vous auprès de votre conseiller financier ou d’un courtier hypothécaire pour connaître tous les détails et prendre une décision en fonction de votre réalité.

2. Types d’immeubles pour lesquels être propriétaire occupant est profitable

Se lancer dans l’achat d’un plex n’est pas toujours un investissement lucratif et peut ne pas être adapté à tous les styles de vie. Ainsi, la rentabilité financière et la taille de l’immeuble – tout comme votre ratio d’endettement – peuvent avoir un impact important sur votre décision[2].

Taille de l’immeuble

Pour devenir propriétaire occupant sans trop de tracas, l’achat d’un duplex ou d’un triplex est l’idéal. Au-delà de ce nombre d’appartements, les responsabilités sont plus importantes, tout comme les risques de vous faire déranger par vos locataires.

Rentabilité

La rentabilité est sans doute le facteur décisif lorsque vient le temps de choisir un immeuble dans lequel devenir propriétaire occupant. Pour l’évaluer, vous pouvez calculer le rendement net net de votre investissement qui tient compte des divers frais associés à la propriété : taxes foncières et scolaires, charges non récupérables, frais de gestion, imposition des revenus immobiliers, etc[3]. Ainsi, vous saurez si le montant des loyers couvrira les différentes charges… ou non.

3. Comparaison des avantages et des inconvénients

Se lancer dans l’achat d’un plex est un pensez-y-bien! Peser le pour et le contre est un exercice judicieux qui vous permettra d’y voir plus clair[4] [5].

Avantages

Devenir propriétaire occupant vous permettra de :

• Faciliter votre accession à la propriété
• Diminuer votre mise de fonds minimale
• Rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement grâce aux loyers perçus
• Profiter de quelques dépenses déductibles d’impôt

Inconvénients

En habitant près de vos locataires, vous devrez :

• Renoncer à une certaine tranquillité en raison de la proximité et du bruit
• Assurer une jouissance paisible de leur appartement
• Répondre à leurs demandes

Bref, l’avantage financier à lui seul ne peut justifier un tel investissement. N’oubliez donc pas de considérer le mode de vie qui y est associé.

4. Le point sur la reprise de logement

En devenant propriétaire occupant, vous devrez respecter certaines obligations; cela implique que vos locataires pourront continuer d’occuper le logement qu’ils ont loué pour autant qu’ils respectent l’ensemble des conditions du bail.

Vous souhaitez reprendre l’un des appartements pour l’habiter? Ce n’est pas impossible, mais vous devrez respecter une procédure stricte et émettre un avis de reprise de logement dans un délai précis qui tient notamment compte de la durée du bail du locataire.

Néanmoins, dans certains cas, vous ne pourrez pas reprendre un logement. C’est le cas si le locataire[6] :

• Est âgé de plus de 70 ans
• Occupe l’appartement depuis plus de 10 ans
• Possède un revenu qui ne lui permet pas de bénéficier d’un logement à loyer modique

Par ailleurs, le propriétaire qui souhaite reprendre le logement devra être âgé de plus de 70 ans.

En somme, devenir propriétaire occupant pourrait vous permettre de vous loger à moindres coûts. Dans certains cas, les revenus générés par les loyers sont même suffisants pour couvrir l’ensemble du prêt hypothécaire et des dépenses associées à l’entretien de l’immeuble. Bien que ce scénario puisse faire rêver, il n’est malheureusement pas toujours réaliste.

Source: centris.ca

Source: centris,ca
Dans un contexte immobilier hautement concurrentiel qui fluctue avec l’offre et la demande, l’accession à la propriété peut être toute une aventure! Cela dit, plusieurs avenues peuvent vous permettre de devenir propriétaire, dont la location avec option d’achat. Cependant, cette solution peut être complexe et ne pas convenir à tous, comme le souligne l’ Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

En parcourant cet article, vous découvrirez les avantages et les inconvénients d’une telle option, incluant les obligations et les risques pour chacune des parties impliquées[1] . Vous verrez également comment un courtier immobilier peut vous aider à analyser les différents scénarios possibles afin de concrétiser votre rêve aux meilleures conditions possibles.

 

1. Qu’est-ce que la location avec option d’achat?

Louer un condo ou une maison en vue de l’acquérir constitue une solution particulièrement intéressante pour les futurs acheteurs qui ne sont pas admissibles à une hypothèque classique ou qui n’ont pas la mise de fonds nécessaire.

Dans certains cas, obtenir un prêt hypothécaire peut être ardu, notamment en raison :

De la situation financière de l’acheteur
Des règles relatives au financement hypothécaire
De la condition de l’immeuble
En choisissant de louer avec option d’achat, le locataire signe un bail stipulant qu’il a la possibilité – mais pas l’obligation – d’acheter le condo ou la maison à la fin de la période de location.

2. La promesse de location avec option d’achat et la préoccupation : deux concepts à ne pas confondre

La location avec option d’achat concerne la location d’un immeuble. Dans ce cas, le locataire s’engage à louer la propriété, tout en ayant la possibilité de l’acquérir à la toute fin du bail, selon des conditions préalablement établies. C’est de cette situation dont traite cet article.

La préoccupation, quant à elle, s’inscrit dans le cadre de la vente d’un immeuble. Dans ce cas, le futur acheteur s’engage à acquérir la propriété au moyen d’une promesse d’achat, mais il souhaite occuper les lieux avant la signature de l’acte de vente.

3. Les différents scénarios possibles

De manière générale, la location avec option d’achat est avantageuse pour un locataire-acheteur qui souhaite améliorer son crédit puisque les montants versés sous forme de loyer constitueront sa mise de fonds. Cette option lui permet aussi de définir certaines conditions d’acquisition comme le prix et les obligations prévues au bail.

De son côté, la location avec option d’achat permet au vendeur de trouver un locataire prêt à maintenir l’unité ou l’immeuble en bon état, tout en obtenant des revenus de location.

Cela étant dit, trois différents scénarios différents peuvent être envisagés avec votre courtier :

Signer une Promesse de location résidentielle par laquelle une personne s’engage à louer les lieux tout en prévoyant une condition lui permettant d’acheter la propriété dans un délai déterminé.
Inclure un droit de préférence par lequel le propriétaire peut laisser son immeuble en vente en offrant toutefois la priorité au locataire par rapport aux autres acheteurs potentiels. Ce scénario permet au locataire d’acheter la propriété en remplissant une Promesse d’achat, comme dans la situation précédente.

Présenter une Promesse de location résidentielle et une Promesse d’achat au même moment. En plus de définir les termes de la location, cette façon de faire précise les conditions de vente, comme l’obtention du financement, l’inspection préachat et la date de signature de l’acte de vente, par exemple.

4. Les obligations et les risques de chacune des parties

Une location avec option d’achat implique des obligations pour chacune des parties; celles-ci diffèrent en fonction du moment de la transaction. Ainsi, pendant toute la durée du bail, le locataire-acheteur a les mêmes droits et obligations que ceux prévus dans le Code civil du Québec. Une fois la propriété achetée, ce sont les règles relatives à la vente d’un immeuble qui prédominent.

De plus, des risques bien distincts existent pour chacune des deux parties. D’un côté, le locataire-acheteur risque de perdre les sommes versées en tant que loyer s’il n’exerce pas son option d’achat ou si l’immeuble est vendu à une autre personne. En revanche, le propriétaire doit honorer le droit au maintien dans les lieux du locataire si la vente ne se concrétise pas et se pencher sur certaines considérations fiscales, comme les gains en capital.

5. Le rôle du courtier immobilier

Contrairement à ce que plusieurs personnes pourraient penser, un courtier immobilier demeure un précieux allié, même pour un projet de location avec option d’achat. Encadré par la Loi sur le courtage immobilier, il remplira avec diligence ses devoirs de vérification, d’information et de conseil, exactement comme il le ferait pour toute autre transaction immobilière.

Grâce à son expérience sur le terrain et à son expertise pointue, il pourra vous conseiller sur de nombreux aspects, dont :

• La durée du bail
• Les conditions de location
• L’échéance avant laquelle confirmer l’option d’achat
• Le prix de vente
• Les inclusions et les exclusions de la transaction

Il pourra également vous accompagner dans l’éventualité où le propriétaire ne voudrait plus vendre son bien immobilier.

Vendre, acheter ou louer : un courtier immobilier veille au bon déroulement de chacune des étapes d’une transaction immobilière. Parcourez le répertoire pour trouver celui avec qui faire équipe et vivre une expérience sécuritaire, en toute tranquillité d’esprit.

 

Source: centris,ca

Source: https://www.journaldemontreal.com/
Lorsqu’on démarre le processus de vente de sa propriété avec courtier immobilier, on doit remplir un document intitulé « déclaration du vendeur », dans lequel le vendeur indiquera toute information liée à la propriété pouvant nuire à sa valeur, son fonctionnement ou augmenter ses dépenses.

Certains sont tentés d’omettre ou de diminuer certaines informations pour faciliter la vente.

Doit-on tout dire dans la déclaration du vendeur ?

1. Obligation 

Depuis 2012, les lois se sont durcies afin d’assurer une obligation de transparence du vendeur et de responsabilisation de l’acheteur. Ce document obligatoire avec les courtiers immobiliers permet de connaître l’historique de la propriété avec des informations variées telles que son année de construction, les travaux d’amélioration, de remplacement et d’entretien de ses éléments ainsi que du terrain, des inspections, des animaux nuisibles et tout autre aspect ou événement pouvant affecter sa valeur.

2. Confiance et transparence 

Pour l’acheteur, la déclaration du vendeur permet une transaction en toute connaissance de ses forces et faiblesses et permet de mieux établir sa valeur, ses possibilités et prévoir au besoin certaines dépenses, certaines décisions ou certains travaux. On ne doit pas nuire à sa responsa-bilité d’acheter en connaissant bien l’état et les risques de la propriété.

3. Poursuites et responsabilité 

Omettre des informations vous expose à des poursuites. Vous pourriez être tenu responsable dans le cas où des problèmes découverts prendraient leur source avant la vente de votre propriété, même si la propriété était vendue sans garantie légale. Par contre, lorsque vous déclarez des incidents, des réparations ou des faiblesses de la propriété dans la déclaration du vendeur, l’acheteur procède à la transaction de façon éclairée et sera en confiance de réaliser l’achat avec les informations pertinentes en main.

4. Erreurs à éviter 

Bien remplir sa déclaration peut vous éviter des erreurs coûteuses. Par exemple, déclarer une réparation en laissant croire qu’un remplacement complet a été fait alors qu’il est partiel, diminuer la mention d’un problème, comme déclarer de l’humidité au lieu d’une fuite d’eau, se tromper de plusieurs années pour un changement de toiture, se contredire ou laisser croire à de fausses informations, par exemple ne pas déclarer certaines informations en ne cochant pas des cases concernant des informations à déclarer.

5. Vendre sans connaître la propriété

Il arrive dans certains cas que l’on connaisse bien peu la propriété à vendre, comme dans le cas de la vente d’une propriété pour une succession. Dans ces cas, on doit tout de même remplir la déclaration du vendeur au meilleur de ses connaissances. Si certaines informations manquent, on peut mentionner le tout de façon transparente en expliquant les raisons de cette absence d’informations ou pourquoi elles sont incomplètes.

CONSEILS

• Remplissez la déclaration du vendeur au meilleur de votre connaissance : on ne peut pas vous blâmer pour une information que vous n’avez pas ou vous blâmer pour un vice caché. Un oubli ? Déclarez-le par la suite !
• L’acheteur a lui aussi des droits et responsabilités : c’est à lui de procéder à une inspection du bâtiment et de faire preuve de prudence.
• N’hésitez pas à déclarer : même si vous pensez que votre déclaration fera baisser le prix de vente, mieux vaut une baisse qu’une poursuite.

 

Source: lejournaldemontrela.com