Source: Centris.ca

Combien puis-je emprunter pour acheter une maison? C’est l’une des premières questions à se poser lorsqu’un projet immobilier prend forme.

Une préapprobation hypothécaire permet d’obtenir une première réponse. Un prêteur évalue vos revenus, vos dettes, votre mise de fonds et votre dossier de crédit pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter pour acheter une propriété.

Mais comment fonctionne la préapprobation pour un prêt hypothécaire? Quels documents doit-on fournir? L’acceptation du prêt est-elle garantie? Voici ce que vous devez savoir pour commencer votre recherche de propriété avec une idée claire de votre capacité d’emprunt.

En bref La préapprobation hypothécaire est une évaluation de votre situation financière pour estimer votre prêt hypothécaire maximum. Elle vous aide à connaître votre capacité d’emprunt et, selon les conditions du prêteur, à geler un taux d’intérêt pour une période déterminée. La préapprobation hypothécaire est généralement valide de 60 à 130 jours. Elle ne garantit toutefois pas l’approbation finale du prêt; votre situation financière, la propriété choisie et d’autres conditions devront être confirmées avant le déboursement.

Qu’est-ce qu’une préapprobation hypothécaire?

Une préapprobation hypothécaire consiste en une évaluation de la situation financière d’un emprunteur par un prêteur pour déterminer le montant maximal d’un prêt hypothécaire. Bien qu’optionnelle, cette étape permet de déterminer un budget d’achat avant de commencer à chercher une propriété, sans toutefois garantir l’obtention du prêt.

Vous pouvez entendre parler de préqualification, de préautorisation et d’approbation hypothécaire, qui désignent des niveaux de vérification différents.

Différences entre la préqualification, la préapprobation et l’approbation hypothécaire
	Préqualification hypothécaire	Préapprobation ou préautorisation hypothécaire	Approbation hypothécaire
Utilité	Donne une première estimation de votre capacité d’emprunt	Garantit votre capacité hypothécaire et le montant que vous pourriez obtenir	Confirme le financement pour une propriété précise
Vérifications possibles	Analyse des informations financières fournies par l’emprunteur	Analyse des revenus, des dettes, des actifs, du dossier de crédit et d’autres renseignements financiers	Analyse de la situation financière, de la propriété choisie et des conditions du prêt
Taux d’intérêt	N’offre aucune protection contre une hausse des taux d’intérêt	Offre une protection contre une hausse des taux d’intérêt, de 60 à 130 jours, selon le prêteur	Établit le taux et les conditions selon l’entente de financement
Garantie du prêt	Ne garantit pas l’obtention du prêt	Ne garantit pas l’obtention du prêt	Détermine les conditions du prêt lorsque toutes les conditions sont satisfaites

Note : la terminologie, les analyses et les conditions peuvent varier selon le prêteur. La préqualification hypothécaire n’est généralement pas nécessaire si on demande une préapprobation.

Le montant préapprouvé correspond-il au budget?

Le montant préapprouvé est un indicateur de votre capacité d’emprunt, mais d’autres facteurs peuvent influencer l’obtention ou le renouvellement d’un prêt.

Votre budget doit inclure la préapprobation hypothécaire, les frais de clôture, les frais d’entretien et une marge de manœuvre pour les imprévus. Par exemple, avec une préapprobation hypothécaire de 600 000 $, vous pourriez obtenir un prêt de ce montant, mais votre budget pourrait vous amener à privilégier une propriété moins coûteuse.

Une fois votre budget établi, comparez les options de financement pour trouver le prêt hypothécaire le plus avantageux pour vous.

Pourquoi obtenir une préapprobation hypothécaire avant de chercher une propriété?

Obtenir une préapprobation hypothécaire aide à mieux préparer un projet d’achat. Elle permet de connaître sa capacité d’emprunt et de cibler les propriétés qui correspondent à sa situation financière.

La préautorisation démontre aussi au vendeur que l’acheteur est sérieux, puisqu’il a déjà entrepris des démarches pour l’obtention du financement, ce qui peut représenter un avantage concurrentiel important dans certains marchés plus compétitifs.

Néanmoins, une préapprobation reste une étape préparatoire : elle ne remplace pas l’approbation hypothécaire ni les démarches de financement prévues dans la promesse d’achat. Une fois la propriété choisie, le prêteur doit encore confirmer le financement selon les caractéristiques de la transaction et les conditions applicables.

Quels critères déterminent le montant de la préapprobation hypothécaire?

Une préapprobation hypothécaire repose sur plusieurs éléments de votre situation financière. Voici les principaux critères qui peuvent influencer votre admissibilité et le montant de prêt hypothécaire auquel vous pourriez avoir accès.

Le revenu et la stabilité financière

Un revenu élevé ne garantit pas une préapprobation hypothécaire. Le prêteur évalue votre situation financière globale et votre capacité à rembourser le prêt à long terme. Il prend en compte toutes vos sources de revenus, qu’elles proviennent d’un emploi salarié, d’un travail autonome, de commissions ou, dans certains cas, de revenus locatifs et de votre stabilité professionnelle.

La mise de fonds disponible

La mise de fonds représente la somme que vous investissez dans l’achat d’une propriété. Elle peut provenir de différentes sources, comme votre épargne, un CELIAPP, un REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) ou un don familial.

Au Canada, la mise de fonds minimum est de 5 à 20 % du prix d’achat du logement. Si elle est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire à une assurance prêt hypothécaireauprès d’un assureur, comme la SCHL.

La cote de crédit et l’historique financier

Votre cote de crédit et votre historique financier montrent comment vous gérez vos obligations financières. L’utilisation du crédit, les habitudes de paiement, les retards, et certains événements – comme une faillite – influencent l’analyse de votre dossier.

Un bon dossier de crédit facilite l’accès au financement et à des taux hypothécaires avantageux. Si votre dossier mérite d’être amélioré, sachez que vous pouvez augmenter votre cote de crédit avant de présenter une demande.

Le ratio d’endettement

Le prêteur tient compte de vos dettes et de vos obligations financières, comme un prêt automobile, une marge de crédit, des soldes de cartes de crédit ou un prêt étudiant pour calculer votre ratio d’endettement. On parle aussi de « taux d’endettement » ou « niveau d’endettement ». C’est un outil essentiel pour prévenir le surendettement et bien gérer vos finances.

Un ratio élevé indique une dette importante par rapport aux actifs. Un ratio faible signifie une dette plus faible et une situation financière plus stable.

Comment calculer le ratio d’endettement?

Pour le calcul d’amortissement de la dette, on utilise deux ratiosafin de vérifier si l’emprunteur a un revenu suffisant :

• Le ratio d’endettement brut (ABD) inclut toutes les dettes liées au logement. Ces frais (prêt hypothécaire, taxes, copropriété, chauffage) ne devraient pas dépasser 39 % du revenu brut annuel du ménage et idéalement se situer entre 30 % et 32 %. 
• Le ratio d’endettement total (ATD) comprend toutes les dettes, y compris le solde des cartes de crédit, des prêts hypothécaire, automobile et personnel. L’ensemble de ces remboursements ne devrait pas dépasser 44 % du revenu annuel brut du ménage et préférablement être situé entre 37 % et 40 % pour vous permettre de conserver une marge financière.

Indicateurs de ratio d’endettement brut (ABD)
Ratio	Niveau	Précision
Moins de 30 %	Sain	Indique une bonne marge de manœuvre financière
Entre 30 % et 40 %	Acceptable	Implique de faire preuve de vigilance et de surveiller ses dépenses
Plus de 40 %	À risque	Entraîne une difficulté à emprunter et un risque de surendettement

Note : les seuils présentés ci-dessus sont fournis à titre indicatif seulement. Ils peuvent varier selon la situation de l’emprunteur et le prêteur. Le fait que votre hypothèque soit assurée ou non peut aussi avoir une incidence sur le calcul des ratios recommandés.

Le montant du prêt demandé et le test de résistance

Le prêteur doit évaluer si vous pourrez continuer à payer vos versements hypothécaires dans un contexte où les conditions changeraient. Pour y arriver, il utilise le test de résistance hypothécaire, qui confirme votre capacité à rembourser votre prêt hypothécaire au plus élevé des taux suivants : celui de votre contrat d’emprunt plus 2 % ou le taux fixe de 5 ans de la Banque du Canada.

C’est ce qui explique pourquoi le montant auquel vous avez droit est parfois moins élevé que celui que vous aviez envisagé.

Les taux d’intérêt et le contexte du marché

Les taux d’intérêt influencent le coût de votre financement et vos versements hypothécaires. Par conséquent, une variation peut affecter votre pouvoir d’achat et le montant que vous pouvez emprunter.

Une préapprobation hypothécaire inclut généralement un gel de taux pour une période déterminée. Cela vous protège si les taux augmentent pendant votre recherche de maison. À l’inverse, s’ils baissent, vous pourrez en profiter. Les modalités peuvent néanmoins varier selon votre prêteur et votre situation financière.

Le type de propriété visée

Une maison unifamiliale, un condo, un duplex ou un immeuble à revenus présentent des caractéristiques et des risques différents. De ce fait, la valeur de la propriété, son état, les revenus qu’elle pourrait générer et les dépenses qui y sont associées peuvent être considérés dans l’évaluation de votre dossier.

Bien que vous ayez obtenu une préapprobation hypothécaire, il est essentiel que votre situation financière et la propriété que vous avez choisie répondent aux critères d’approbation finale. Il est donc recommandé de maintenir une situation financière stable et de consulter le prêteur avant d’apporter des changements importants à vos revenus, à vos dettes ou à votre utilisation du crédit.

Trucs et conseils Parlez à votre prêteur dès le début de vos démarches si vous envisagez d’acheter une propriété nécessitant des rénovations majeures.

Comment obtenir une préapprobation hypothécaire?

Pour présenter une demande de préapprobation hypothécaire, vous pouvez vous adresser à une banque, une caisse populaire, une coopérative de crédit ou faire appel à un courtier hypothécaire. Avant de vous lancer, rassemblez les renseignements et documents nécessaires à l’analyse de votre situation financière, tels que vos revenus, vos actifs et votre cote de crédit.

Comme les critères d’admissibilité, les taux d’intérêt, les produits et les conditions de financement varient d’un prêteur à l’autre, prenez le temps de comparer plusieurs options pour mieux définir les solutions qui vous conviennent.

Une fois votre préapprobation obtenue, vous aurez un repère financier pour amorcer vos démarches, tout en restant objectif lors de votre recherche d’une propriété.

Quels documents doit-on fournir pour demander une préapprobation hypothécaire?

Les documents demandés peuvent varier selon votre situation et le prêteur choisi. De façon générale, celui-ci cherchera à obtenir un portrait complet de vos revenus, actifs et obligations financières.

Documents nécessaires pour une préapprobation hypothécaire
Type d’information	Renseignements demandés	Raison
Identité	Adresse précédente et actuelle Pièces d’identité avec photo	Confirmer votre identité
Revenus	Talon de paie récent Relevés d’emploi T4 Avis de cotisation Preuve de commissions Déclaration de revenus (travailleurs autonomes)	Évaluer vos revenus et leur stabilité
Actifs et mise de fonds	Relevés bancaires REER CELI CELIAPP Autres preuves de provenance des fonds	Vérifier les sommes disponibles pour votre projet
Obligations financières et niveau d’endettement	Pension pour enfants ou conjoint Coûts de logement (impôt foncier, frais de copropriété, frais de chauffage) Prêts (étudiant, auto, etc.) Marge de crédit Cartes de crédit Autres engagements financiers	Analyser votre niveau d’endettement
Historique de crédit	Consentement pour examiner votre dossier de crédit	Examiner votre utilisation et votre historique de crédit
Propriété visée	Informations sur la propriété (si connue)	Déterminer les caractéristiques selon le financement demandé

Si vous travaillez à votre compte, recevez des commissions ou avez plusieurs sources de revenus, le prêteur peut demander des documents supplémentaires.

Quels sont les délais de traitement?

Une fois que vous aurez rassemblé les documents nécessaires, votre institution financière ou courtier hypothécaire analysera votre demande. Le délai de traitement varie selon le prêteur et la complexité de votre dossier.

Si votre demande est approuvée, vous recevrez une lettre ou une confirmation indiquant le montant maximal auquel vous avez droit et les conditions applicables. La préapprobation hypothécaire est généralement valide de 60 à 130 jours, période pendant laquelle vous profiterez d’un gel des taux d’intérêt.

L’impact d’une demande de préautorisation hypothécaire sur votre cote de crédit

Lors de l’évaluation d’une demande de préapprobation hypothécaire, le prêteur peut effectuer une enquête de crédit, ce qui peut affecter votre cote de crédit. Ces demandes sont enregistrées dans votre dossier de crédit jusqu’à 36 mois. Toutefois, plusieurs demandes pour le même type de prêt pendant une période déterminée comptent généralement pour une seule demande.

Quelles questions poser lors de la préapprobation?

Obtenir une préapprobation hypothécaire constitue une première étape. Pour bien comprendre ce qui vous est offert, vérifiez les conditions du financement, telles que le montant, le taux d’intérêt, la durée de validité et les conditions à respecter.

Quel est le taux offert?

Demandez quel taux d’intérêt est associé à votre préapprobation et ses conditions. Est-ce un taux fixe ou variable? Le taux est-il garanti pendant la durée de la préautorisation ou peut-il changer avant l’achat?

Si vous envisagez un taux hypothécaire fixe, il peut être utile de comparer les différentes durées proposées. Cependant, votre choix ne doit pas se limiter au taux affiché : vous devez aussi considérer les conditions du prêt et votre situation financière.

Que faire si vous ne trouvez pas de propriété durant la période de la préapprobation?

La préapprobation constitue une forme d’engagement du prêteur valable pour une période de 60 à 130 jours, règle générale. Elle peut être prolongée, mais nécessite une mise à jour de votre dossier ou une nouvelle vérification de votre situation financière, y compris de votre crédit.

Vous devrez fournir de nouveaux talons de paie, des relevés bancaires mis à jour ou des preuves que votre mise de fonds n’a pas changé. Si les taux d’intérêt ont augmenté, votre pouvoir d’emprunt ou vos mensualités estimées peuvent changer.

Quelles conditions peuvent invalider une préapprobation?

Certains changements dans votre situation financière peuvent influencer votre admissibilité au financement. Par exemple, un changement d’emploi, une baisse de revenus ou une augmentation de vos dettes affecteront votre dossier. C’est aussi le cas des retards de paiement et d’une détérioration de votre cote de crédit.

Avant de présenter une promesse d’achat, informez votre prêteur ou courtier hypothécaire de tout changement. Cela vous aidera à comprendre les conséquences sur votre financement et à ajuster vos démarches au besoin.

Trucs et conseils Un courtier immobilier peut vous aider à regarder au-delà du prix d’achat et à anticiper les frais que votre financement hypothécaire ne couvre pas nécessairement, comme les frais de clôture, les frais de déménagement et certains coûts d’entretien ou de rénovation.

Préapprobation hypothécaire : les points clés à retenir

Une préapprobation hypothécaire vous donne un portrait de votre capacité d’emprunt et vous permet de mieux cibler vos recherches. Elle montre aux vendeurs que vous êtes sérieux et que vos démarches de financement sont entamées.

Assurez-vous de bien comprendre les conditions qui s’y rattachent, sachant que le montant indiqué n’est pas une garantie de financement définitif. Votre situation financière et la propriété choisie feront l’objet d’une analyse avant l’octroi du prêt.

Enfin, comparer les options de financement, les taux et les conditions facilitera le choix d’emprunt hypothécaire adapté à vos besoins. Notre calculatrice hypothécaire peut vous aider à explorer différents scénarios et à mieux visualiser vos versements. Une fois votre capacité d’emprunt hypothécaire établie, vous pourrez poursuivre vos recherches avec une meilleure idée du budget précis.

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Foire aux questions

1. Une préapprobation hypothécaire garantit-elle l’obtention du prêt?

Non. Une préapprobation hypothécaire ne garantit pas l’obtention du prêt. Elle indique le montant auquel vous pourriez avoir droit selon les renseignements et documents fournis. Lorsque vous aurez choisi une propriété, le prêteur devra encore confirmer que les conditions du financement sont satisfaites.

2. Peut-on changer de prêteur après avoir obtenu une préapprobation?

Oui. Une préapprobation ne vous engage généralement pas à choisir le prêteur qui l’a délivrée. Vous pouvez comparer d’autres offres avant de décider. Cependant, un changement de prêteur peut entraîner une nouvelle analyse de dossier ou des conditions différentes.

Si vous changez de prêteur après avoir signé votre contrat hypothécaire, vous devrez peut-être payer une pénalité, appelée pénalité pour remboursement anticipé.

3. Combien de temps doit-on prévoir pour obtenir une préapprobation hypothécaire?

Obtenir une préapprobation hypothécaire peut prendre quelques jours ouvrables si le dossier est complet et la situation financière claire. Cependant, le délai peut être plus long si le prêteur doit effectuer des vérifications supplémentaires, par exemple pour un travailleur autonome, s’il y a plusieurs sources de revenus ou une situation financière complexe. Pour accélérer le processus, fournissez tous les documents requis.

4. Est-ce que la préapprobation est gratuite?

Une préapprobation hypothécaire est généralement gratuite, mais les conditions varient selon le prêteur et le service utilisé. Les institutions financières et courtiers hypothécaires ne facturent aucuns frais pour leurs services.

5. Que faire si le prêteur refuse votre demande de financement?

Un prêteur peut refuser un prêt hypothécaire même après une préapprobation. Cela peut être dû à un changement de situation financière ou aux caractéristiques de la propriété choisie. Dans ce cas, vous pourriez augmenter votre mise de fonds, accepter un taux d’intérêt plus élevé ou ajouter un cosignataire au prêt.

Source: Centris.ca