3 palmarès pour comprendre la folie immobilière
Dans quelles villes les prix des maisons ont-ils le plus augmenté ? Où se cachent les aubaines ?
Les tableaux ci-joints illustrent clairement certains faits à l’origine de l’actuelle exubérance immobilière au Québec.
D’abord, quel que soit le marché, l’activité atteint des niveaux records. Pour la période du 1er septembre 2020 au 30 avril 2021, comparée à la même période de l’année précédente, on note partout une très forte hausse du nombre de transactions. La moyenne est de 40 %, mais on voit même des 121 % à Sainte-Agathe-des-Monts, dans les Laurentides, ou 69 % à Lévis.
La banlieue en feu
Les villes et municipalités de banlieue dont les prix de vente se sont le plus envolés
| Ville | Nombre de transactions | Prix médian (en $) | Hausse du nombre de transactions | Hausse des prix |
|---|---|---|---|---|
| Hudson | 113 | 559 000 | 69 % | 34 % |
| L’Assomption | 273 | 337 500 | 49 % | 32 % |
| Blainville | 580 | 540 000 | 50 % | 31 % |
| Pincourt | 123 | 420 000 | 28 % | 30 % |
| Sainte-Thérèse | 125 | 391 000 | 12 % | 28 % |
Parmi les 10 premières villes au classement pour la hausse des prix de vente en un an, au moins la moitié sont des villes de villégiature situées entre 60 et 100 km du centre-ville de Montréal. Cela s’explique par la confusion dans les données qui mêlent les résidences primaires et secondaires, alors que ces deux marchés sont radicalement différents. C’est ce que les analystes appellent un « effet de composition ». Le contraire est également possible, comme on peut le voir dans les cas de Saint-Donat, qui fait partie du marché immobilier des Laurentides, ou de La Pêche, en bordure du parc de la Gatineau : la faible augmentation des prix serait due à un surcroît de ventes de chalets « trois saisons », de valeur moindre. Il est aussi difficile de déterminer à ce stade-ci si bon nombre de transactions concernant des résidences secondaires sont le fait de citadins en télétravail ayant fait le pari « pandémique » d’une résidence permanente au bord de l’eau ou des pistes de ski.
La chasse au chalet
Les 5 communautés de villégiature où les prix des maisons ont connu la plus forte croissance
| Municipalité | Prix médian (en $) | Hausse du nombre de transactions | Hausse des prix |
|---|---|---|---|
| Morin-Heights (Laurentides) | 412 500 | 120 % | 50 % |
| Sainte-Marguerite- du-Lac-Masson (Laurentides) |
254 950 | 103 % | 43 % |
| Orford (Estrie) |
435 000 | 82 % | 41 % |
| Lac-Brome (Montérégie) |
503 800 | 104 % | 39 % |
| Saint-Adolphe-d’Howard (Laurentides) |
247 500 | 70 % | 34 % |
Dans certains coins du Québec, et pas les plus excentrés, la vigueur des transactions ne se reflète pas dans les prix. Dans les marchés où les prix ont peu augmenté ou ont diminué, la chose la plus frappante est que le nombre de transactions est globalement le même que dans le tableau des marchés en forte progression. Lévis, avec une croissance des prix de seulement 4 %, compte 1 054 transactions, soit beaucoup plus que Blainville, Terrebonne ou Repentigny, qui ont connu des hausses de prix fulgurantes. Ce tableau révèle également que dans des marchés très actifs, il y a peu de surenchère quand l’inventaire de maisons en vente est suffisant. C’est dire, inversement, que les effets de surenchère sont d’abord liés à l’insuffisance de l’offre.
Là où la raison a encore cours
6 marchés où l’offre est telle que les aubaines sont encore possibles
| Ville | Nombre de transactions | Prix médian (en $) | Variation des prix | Hausse du nombre de transactions |
|---|---|---|---|---|
| Lévis | 1 054 | 265 000 | 4 % | 69 % |
| Thetford Mines | 227 | 121 000 | 2 % | 46 % |
| La Pêche | 149 | 259 900 | 2 % | 32 % |
| Sept-Îles | 165 | 200 000 | 0 % | 38 % |
| La Tuque | 130 | 115 000 | -1 % | 48 % |
| Saint-Donat | 180 | 296 500 | -2 % | 48 % |
